Podatek od zbycia nieruchomości w drodze dożywocia

W marcu 2018 r. dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) zaopiniował, zgodnie z zawartymi tezami, interpretację podatkową wnioskodawcy, planującego zbyć na rzecz swojej córki nieruchomość na podstawie umowy o dożywocie. Kwestią problematyczną w tym przypadku jest fakt, iż w przedmiotowej sprawie zbycie będzie opodatkowane – ma bowiem nastąpić w terminie 2 lat od nabycia nieruchomości przez wnioskodawcę. A przepis podatkowy stanowi, że przychody ze zbycia nieruchomości następujące przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, są według ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowane stawką 19 proc. od podstawy obliczenia podatku.

Organ zajął się więc analizą stanowiska wnioskodawcy, które zakładało, że umowa dożywocia, co prawda, jest umową dwustronną, gdzie strony zobowiązują się do wzajemnych świadczeń. W świetle tego stanu faktycznego powinna być objęta regulacją podatku dochodowego od osób fizycznych, ale przeszkoda powstaje w momencie próby określenia podstawy opodatkowania.

Podstawą obliczenia podatku jest bowiem dochód, który stanowi w uproszczeniu różnicę między przychodem a kosztami. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości to jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia – w umowie dożywocia nie ma jednak konieczności określania ceny, ponieważ jej istota polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za otrzymywane świadczenia alimentacyjne, jakimi są m.in. wyżywienie, ubranie, opieka itd. Przepisy prawa podatkowego dopuszczają poza tym jedną sytuację, w której to organ podatkowy określa przychód – w przypadku, kiedy cena umowna znacznie odbiega od wartości rynkowej.

Dyrektor KIS przyznał, że w omawianym stanie faktycznym nie może mieć zastosowania określenie wysokości ceny przez organ. Taka możliwość pojawia się dopiero wtedy, gdy umownie ustalona cena mija się z rzeczywistością. W umowie dożywocia, ceną za nieruchomość są określone świadczenia. Nie jest w ich przypadku możliwe określenie wartości, a ponadto są one niepoliczalne – ponieważ nie znamy długości trwania obowiązku (uzależniona od momentu śmierci dożywotnika).

Podobne stanowisko znalazło się także w powołanej przez organ podatkowy uchwale siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r. (sygn. akt II FPS 4/14), która jednoznacznie uznała niemożliwość określenia przychodu w przypadku umowy o dożywocie. Skoro więc w umowie nie można określić podstawy opodatkowania, to po stronie wnioskodawcy nie powstanie obowiązek podatkowy ani obowiązek zapłaty tego podatku.

Interpretacja podatkowa Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 marca 2018 r., nr 0113-KDIPT3.4011.52.2018.1.SK.

Krzysztof Janowski, radca prawny

2018-05-16

powrót do listy orzecznictw