Osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie musi być członkiem spółdzielni

Kupujący spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu nie muszą już uzyskiwać członkostwa w spółdzielni. Spółdzielcy mogą też kwestionować podwyżki opłat bezpośrednio w sądzie bez konieczności przechodzenia przez wewnętrzne procedury spółdzielni. Także wszyscy najemcy garaży, małych sklepików itp., którzy ponieśli koszty ich budowy, mogą domagać się od spółdzielni przeniesienia ich własności na preferencyjnych warunkach. Tak orzekł Trybunał Konstytucyjny (wyrok TK z 30 marca 2004 r., sygn. akt K 32/03).

Skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie będzie już zależeć od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni, a mieszkańcy spółdzielni będą mogli weryfikować zasadność podwyżek opłat bezpośrednio w sądzie – wynika z wczorajszego orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego. Trybunał poparł w całości wniosek rzecznika praw obywatelskich kwestionujący te rozwiązania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które ograniczają skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Rzecznik podkreślał, że co prawda nabywca, któremu spółdzielnia odmówiła przyjęcia w poczet członków, może wystąpić przeciwko niej na drogę sądową, ale tryb ten jest kosztowny i długotrwały, a do czasu wydania wyroku sytuacja prawna jest niepewna – nie wiadomo komu (zbywcy czy nabywcy) służy zbywane prawo. Jeżeli ostatecznie nie dochodziło do przyjęcia w poczet członków, umowa zbycia stawała się nieskuteczna, a zatem zbywca zachowywał własnościowe prawo do lokalu. Jeżeli jednak w tym czasie wypowiedział on członkostwo w spółdzielni, to prawo do lokalu wygasało z upływem 6 miesięcy. Zdaniem rzecznika artykuł 172 zbyt głęboko ingeruje w konstytucyjnie chronione prawa majątkowe jednostki. Sędziowie Trybunału poparli ten pogląd. Jednocześnie ich zdaniem brak jest uzasadnienia dla wprowadzenia odrębnych rozwiązań dotyczących z jednej strony spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, z drugiej – odrębnej własności lokalu. Niekonstytucyjny okazał się także art. 178 ust. 1, w myśl którego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasa z upływem 6 miesięcy od dnia ustania członkostwa z innych przyczyn niż śmierć członka. Od momentu wejścia w życie wyroku TK możliwe będzie także kwestionowanie przez członków spółdzielni mieszkaniowej zasadności zmiany wysokości opłat związanych z eksploatacją nieruchomości bezpośrednio na drodze sądowej, bez uprzedniego wyczerpania trybu wewnątrzspółdzielczego. Możliwe będzie także nabywanie przez najemców, nie będących członkami spółdzielni, własności wybudowanych ich nakładem lokali użytkowych, garaży, sklepików itp. na preferencyjnych warunkach. Wymieniona grupa najemców utraciła możliwość preferencyjnego wykupu na mocy nowelizacji z 19 grudnia 2002 r. Trybunał uznał, że zawężenie kręgu podmiotów uprawnionych do dochodzenia roszczenia o przeniesienie własności lokalu prowadzi do naruszenia zasady równego traktowania.