Odrębna własność garażu

Dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu (garażu) w budynku posadowionym na nieruchomości będącej przedmiotem własności lub prawa użytkowania wieczystego spółdzielni mieszkaniowej także wówczas, gdy nieruchomość składa się z dwóch lub więcej wyodrębnionych geodezyjnie i niesąsiadujących ze sobą działek.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych definiuje w art. 2 ust. 1 dom jednorodzinny jako dom mieszkalny lub jako samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego, przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali. Można zatem przyjąć, że domem jednorodzinnym jest taki budynek, który zawiera jeden lokal mieszkalny. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie definiuje natomiast domu, który zawiera jeden lokal o innym przeznaczeniu (dawny lokal użytkowy, garaż). Powstaje w związku z tym pytanie, czy w takiej sytuacji osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do takiego lokalu, może skutecznie żądać ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu na podstawie art. 17 u.s.m.

Zgodnie z koncepcją wieczystoksięgowego wyodrębnienia nieruchomości, stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu, objęte oddzielnymi księgami wieczystymi, są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., jednakże odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003 r. IV CK 114/2002 OSNC 2004/12 poz. 201). Oceny tej nie zmienia w niniejszej sprawie okoliczność, że działki gruntu nie sąsiadują ze sobą skoro możliwość istnienia jednej nieruchomości wynika w takiej sytuacji wprost z art. 21 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Grunt zatem zawsze współtworzy nieruchomość wspólną. Do uznania gruntu za składnik nieruchomości wspólnej nie jest zatem wymagane badanie, czy „służy on wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Taka ocena jest potrzebna jedynie w odniesieniu do części budynku i urządzeń, których status prawny może kształtować się różnie w zależności od sposobu ich wykorzystania. Bez znaczenia zatem pozostaje fakt, czy uprawnieni z tytułu innych praw do lokali (garaży) będą mieli zapewniony rzeczywisty dostęp do całej nieruchomości gruntowej w rozumieniu art. 46 § 1 k.c.

Według art. 2 ust. 1 i 2 u.w.l., samodzielność jest jedyną przesłanką wyodrębnienia własności lokalu. Jeśli więc, wymaganie to zostało spełnione, powinno być możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu, do którego przysługuje spółdzielcze prawo własnościowe, gdy bezspornie zostały spełnione również przesłanki określone w art. 17 ust. 1 u.s.m.

Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 9 grudnia 2010 r. III CZP 100/2010

2011-04-18

powrót do listy orzecznictw