Porady prawneRękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest prawem wynikającym z ustawy o księgach wieczystych i hipotekach. Artykuł 5 wymienionej ustawy głosi: „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”.
Prawo to służy zapewnieniu bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i wskazuje, że wpis w księdze wieczystej jest faworyzowany względem ewentualnych niezgodności, nawet jeśli dotyczą one tego samego wpisu. Jeśli takie niezgodności zaistnieją, ustawa przewiduje specjalny tryb w jakim ustala się wpis w księdze wieczystej zgodny z rzeczywistością. Określa to treść art. 10 ustawy: „między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności”. Jednakże przepisy nie przewidują sytuacji, w której na podstawie wadliwego wpisu w księdze wieczystej (np. wadliwe zaświadczenie o przejęciu gruntu na cele reformy rolnej lub wadliwa decyzja nacjonalizacyjna) ujawnionym jako właściciel nieruchomości został Skarb Państwa (jednostka samorządu terytorialnego lub związek jednostek samorządu terytorialnego), w następstwie czego jako domniemany właściciel zawarł umowę o użytkowanie wieczyste. W obecnym stanie względem takich wadliwych decyzji o przejęciu nieruchomości przez Skarb Państwa, orzeka się o ich nieważności z mocą wsteczną. I tu pojawia się kwestia problematyczna, podnoszona zarówno w doktrynie, jak i wyłaniająca się z rozbieżności w orzecznictwie względem jej rozstrzygnięcia. Bowiem nie jest jasne, czy chronić należy użytkownika wieczystego na podstawie rękojmi ksiąg publicznych, czy też przychylić się do poglądu o wyłączeniu możliwości nabycia użytkowania wieczystego w wyniku ustanowienia tego prawa na nieruchomości niebędącej własnością państwową, choćby nabywca działał w zaufaniu do treści księgi wieczystej - ponieważ zgodnie z art. 232 k.c., umowa o użytkowanie wieczyste może być zawarta tylko na gruncie należącym do Skarbu Państwa (tak orzeczono w wyrokach Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 1968 r., III CRN 139/68 (OSNC 1969 r., nr 5, poz. 93) i z dnia 14 maja 1986 r., II CR 28/96 (OSNCP 1987, nr 8, poz. 122).
Sąd Najwyższy po zbadaniu sprawy i przeanalizowaniu argumentów, stanął na stanowisku, zgodnie z którym przyznał ochronę użytkownikowi wieczystemu. Uznał bowiem, że rękojmia wiary ksiąg publicznych jest zasadą nadrzędną nad możliwymi nieprawidłowościami, co do stanu rzeczywistego nawet w przypadku, gdy własność gruntu wynika z nieważnej i wadliwej decyzji.
Pokrzywdzony prawowity właściciel nie może w związku z tym dochodzić prawa własności, jednakże Sąd Najwyższy wskazał, że w takiej sytuacji istnieje możliwość prawnego dochodzenia odszkodowania od Skarbu Państwa za szkodę wynikłą przez wydanie niezgodnej z prawem decyzji.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2011 r., sygn.: III CZP 90/10
2011-06-20
powrót do listy orzecznictw
