Obszar analizy dla badania zasady dobrego sąsiedztwa

Obszar analizy dla badania zasady dobrego sąsiedztwa nie ma maksymalnej granicy i powinien być rozszerzany przez badający go organ, w zależności od okoliczności sprawy. Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w orzeczeniu z dnia 15 marca 2016 r.

Małżeństwo chciało zabudować swoją działkę. Jako że na obszarze ich działki nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, złożyli do gminy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Po rozpatrzeniu wniosku małżeństwa będących współwłaścicielami działki, Wójt Gminy decyzją odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku gospodarczego i budynku garażu na działce.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że wnioskowana inwestycja nie spełnia łącznie przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Wielkość obszaru analizowanego stanowiła 3-krotna szerokość frontu terenu inwestycji - front terenu inwestycji wynosi 90 m. Wyznaczając obszar analizowany organ kierował się koniecznością obiektywnej oceny sąsiedztwa w odniesieniu do planowanej inwestycji. Wyznaczony obszar analizowany przedstawiający wycinek terenu w obrębie S. i K., w sąsiedztwie działki inwestorów, odzwierciedla charakter ewentualnej zabudowy na danym terenie. W analizowanym obszarze stwierdzono brak jakiejkolwiek zabudowy w postaci budynków mieszkalnych, gospodarczych czy garażowych, co nie pozwala na ustalenie wymagań dla nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Najbliższa zabudowa znajduje się poza obszarem analizowanym i oddalona jest od działki inwestora o około 550 m.

Po rozpatrzeniu odwołania, decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Sprawa trafiła następnie do WSA. Sąd uznał, że w kontrolowanej sprawie organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w zakresie minimalnym, przyjmując 3-krotną szerokość frontu terenu inwestycji, tj. 90 m, z wyłączeniem użytku leśnego Ls z działki. Następnie, w tak zakreślonym obszarze analizowanym organ I instancji stwierdził brak jakiejkolwiek zabudowy w postaci budynków mieszkalnych, gospodarczych czy garażowych, i w konsekwencji odmówił ustalenia warunków zabudowy. Najbliższa zabudowa znalazła się poza obszarem analizowanym w miejscowościach K. i L. Z analizy funkcji oraz cech zabudowy jak i z uzasadnienia decyzji organu I instancji zdaje się wynikać, że inwestorzy chcą realizować inwestycję na obszarze zupełnie pozbawionym zabudowy. Tymczasem, jak wyjaśnili skarżący, w odległości ok. 450 m znajdują się siedliska na działkach w miejscowości K.

W ocenie Sądu, wyznaczenie obszaru analizowanego w minimalnym zakresie, bez wyczerpującego uzasadnienia takiego stanowiska, należy uznać za wadliwe. Należy zauważyć, że przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy wskazuje jedynie minimalne ("nie mniejszej") granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu - granicę maksymalną organ wyznacza zaś według własnego uznania, mając na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jak i zadeklarowaną w art. 6 ust. 2 pkt 1 zasadę wolności zagospodarowania terenu oraz w art. 2 pkt 1 aspekt ładu przestrzennego. Określenie minimalnej wielkości obszaru analizowanego daje możliwość wyznaczenia go w większym rozmiarze, jeśli jest to uzasadnione okolicznościami konkretnego przypadku. O wielkości obszaru wyznaczonego do analizy i "rozciągnięcia" tego obszaru w określonym kierunku mogą decydować m.in. takie względy jak istnienie zabudowy (czasami bardzo licznej) jedynie w jednym kierunku od granicy działki, oddzielenie działek przyjętych do analizy drogą publiczną, skrzyżowaniem dróg publicznych, różnorodność zabudowy, duże odległości między budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach.

W konsekwencji sąd uchylił decyzje samorządowego kolegium odwoławczego i wójta.