Naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa

Zasada dobrego sąsiedztwa, nazywana także zasadą podobieństwa, czy kontynuacji zabudowy, zawarta jest w art. 61 ust. 1 pkt 1. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jest to jedna z pięciu niezbędnych przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy, które trzeba spełnić łącznie. Jak stanowi ten przepis, co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, ma być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W skrócie chodzi o zbadanie wpływu planowanej inwestycji, zabudowy na sąsiednie otoczenie w sensie urbanistycznym. Zasada dobrego sąsiedztwa ma po prostu zagwarantować ład przestrzenny w okolicy.

W przypadku, gdy w miejscu, w którym chcemy zabudować działkę, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, należy zgłosić się do odpowiedniego organu gminy o ustalenie warunków zabudowy. W omawianej sprawie, sąd administracyjny uchylił zaskarżoną decyzję wójta oraz Samorządowego Kolegium Odwoławczego w sprawie wydania takiej decyzji.

Inwestor wniósł o ustalenie warunków zabudowy działek pod budowę myjni samochodowej wraz z niezbędnym zapleczem technicznym. Wójt, po zbadaniu wniosku orzekł, że spełnione zostały łącznie przesłanki i wydał decyzję określającą stosowne warunki zabudowy. Mieszkaniec sąsiedniej posesji wniósł odwołanie, w którym zakwestionował usytuowanie takiego rodzaju zabudowy w okolicy, co miało wiązać się z zakłócaniem spokoju w sąsiedztwie oraz sporą uciążliwością. Organ odwoławczy nie przychylił się jednak do odwołania i podtrzymał decyzję organu pierwszej instancji.

Skarżący nie zgodził się z oceną Samorządowego Kolegium Odwoławczego i wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na tę decyzję. WSA, po zapoznaniu się ze sprawą uchylił zaskarżone decyzje, zarzucając organom działanie niezgodne z przepisami prawa i liczne uchybienia zasad postępowania. Sąd zauważył, że inwestor planował postawić zabudowę spełniającą funkcje usługowe, która mogła umożliwiać obsługę także uciążliwych dla pobliskich mieszkańców samochodów ciężarowych, podczas gdy w okolicy przeważała właśnie zabudowa jednorodzinna. Zatem jednocześnie nie zostałaby zachowana kontynuacja funkcji zabudowy, co należy wziąć pod uwagę, kierując się zasadą dobrego sąsiedztwa i ustalając warunki zabudowy.

Sąd zwrócił także uwagę na wysokość pobliskiej, już istniejącej, jak i planowanej przez inwestora zabudowy. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, parametry, takie jak wysokość zabudowy objętej decyzją organu, ustala się w oparciu o średnie wartości występujące na analizowanym obszarze. Ewentualne odstępstwa od tej zasady, powinny być poparte wynikami analizy urbanistyczno-architektonicznej. W danym stanie faktycznym, pobliskie garaże i kontenery osiągały wysokość około 3 m, podczas gdy zabudowa jednorodzinna osiągała nie więcej niż 6 m. Organ powinien zatem wziąć pod uwagę, wysokość obiektów znajdujących się na analizowanym terenie, o formie zbliżonej i reprezentatywnej dla planowanej myjni oraz jej technicznego zaplecza. W omawianej decyzji, ustalono maksymalną wysokość górnej krawędzi dachu planowanej inwestycji na 6 m, co oznacza, że maksymalna wysokość planowanego obiektu przekraczałaby prawie dwukrotnie wysokość podobnych budowli znajdujących się w okolicy, co mogłoby stanowić naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa i zaburzyć ład przestrzenny.

Planując inwestycję, należy więc zastanowić się, czy zabudowa, którą mamy zamiar postawić, nie będzie negatywnie wpływać na okoliczną zabudowę i odpowiednio się w nią wkomponuje. Ważne, aby nowa zabudowa nie kolidowała z już istniejącymi budynkami i ich cechami architektonicznymi.

2018-08-27