Miejsce w miejskiej hali garażowej: kto może wypowiedzieć umowę?

Przedmiotowa sprawa dotyczy miejsca postojowego w hali garażowej należącej do miasta. Władze miasta wypowiedziały najemcy umowę, ponieważ nie płacił czynszu. Wystąpiły również do sądu o eksmisję. Sąd Rejonowy oddalił powództwo o opróżnienie i wydanie przez użytkownika wieczystego stanowiska garażowego położonego w hali garażowej (budynku niemieszkalnym), wybudowanej przez powoda w 1979 r. na nieruchomości, na której wcześniej została ustanowiona odrębna własność lokali w budynku mieszkalnym i prawo wieczystego użytkowania na rzecz ich właścicieli.

Sąd drugiej instancji wyraził wątpliwość, czy hala garażowa jako budynek niemieszkalny stanowi część składową nieruchomości, czy przedmiot odrębnej własności współużytkowników wieczystych. Wskazał, że w dacie budowy na nieruchomości w 1979 r. obowiązujący stan prawny wyłączał ustanowienie odrębnej własności budynku niemieszkalnego, który stanowił część składową nieruchomości gruntowej oraz nakładał na użytkownika wieczystego obowiązek uiszczania, oprócz opłaty za wieczyste użytkowanie, opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste budynków niemieszkalnych i innych urządzeń znajdujących się na terenie oddanym w wieczyste użytkowanie. Przytoczył też poglądy, zgodnie z którymi wejście w życie art. 21 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 235 § 1 k.c., prowadziło do przyjęcia, że wszystkie przypadki wzniesienia budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, powinny być oceniane tak, jakby wzniesienia dokonał użytkownik wieczysty. W rezultacie niezależnie od tego, kto wybudował budynek, prawo własności przysługuje użytkownikowi wieczystemu jako prawo związane z prawem użytkowania wieczystego.

W ocenie Sądu Okręgowego własność budynkowa jest wyjątkiem od zasady przynależności wszystkich naniesień do gruntu i za źródło jej powstania, zgodnie z art. 235 § 1 k.c., uznaje się nabycie przez użytkownika wieczystego w drodze umowy, budynków istniejących w dacie ustanawiania prawa wieczystego użytkowania albo ich wybudowanie przez wieczystego użytkownika po tej dacie. Nie ma natomiast normy prawnej, która stanowiłaby podstawę nabycia ex lege przez użytkownika wieczystego prawa własności budynku niemieszkalnego, który w dacie budowy miał status części składowej nieruchomości, a więc stanowił własność właściciela gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Przyjęcie, że taki budynek wybudowany przed 1990 r. na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, stanowi przedmiot własności użytkownika wieczystego, byłoby sprzeczne z zakazem działania prawa wstecz oraz konstytucyjną zasadą ochrony własności (art. 64 Konstytucji RP), zgodnie z którą właściciel może być ograniczony w treści przysługującego mu prawa do rzeczy tylko w drodze ustawy.

Sąd Najwyższy zważył, że dopiero art. 31 u.g.n. od dnia 1 stycznia 1998 r. wprowadził regułę, zgodnie z którą nabycie wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego możliwe jest z jednoczesnym przeniesieniem własności wszystkich położonych na nim budynków i urządzeń. W aktualnym stanie prawnym bezwzględny charakter art. 31 u.g.n. oraz art. 235 § 1 k.c. oraz ścisłe powiązanie prawa własności budynków z prawem wieczystego użytkowania powoduje, że nie jest możliwe ustanowienie wieczystego użytkowania na gruncie zabudowanym bez nabycia prawa własności budynków na tym gruncie posadowionych (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 1971r.). Zmiana stanu prawnego nie spowodowała jednak ex lege zmiany statusu budynków, które w poprzednim stanie prawnym były częściami składowymi gruntu i z dniem 1 sierpnia 1985 r. nie stały się one odrębnymi nieruchomościami budynkowymi jako związane z wieczystym użytkowaniem. Obowiązuje zasada, że budynki trwale związane z gruntem są jego częściami składowymi (art. 48 k.c.), a wyjątek od tej reguły stanowią budynki lub ich części, które z mocy szczególnych przepisów stanowią odrębne nieruchomości (art. 46 § 1 k.c.).

2017-05-16