Porady prawne
Sąd Najwyższy uznał, że w spółdzielniach mieszkaniowych opłaty eksploatacyjne za lokale użytkowe, tak samo jak za mieszkalne, powinny odpowiadać rzeczywistym kosztom ich utrzymania.
Tymczasem bardzo często spółdzielnie ustalają dużo wyższe opłaty za lokale użytkowe niż za mieszkalne. W spółdzielni, której sprawa była rozpatrywana przez sąd, opłaty za lokale użytkowe były trzy razy wyższe niż za mieszkalne. Wedle regulaminu opłaty za lokale użytkowe mają pokrywać od 17 do 25 proc. kosztów spółdzielni. Stosownie do tych założeń konkretne stawki ustala uchwałą rada nadzorcza. Sprawę wniosła do sądu spółdzielnia, żądając zapłaty zaległych opłat, których pozwany nie płacił w pełnej wysokosci, gdyż nie zgadzał się z ich wysokością.
Sąd I instancji uwzględnił żądanie spółdzielni i jako podstawę wskazał przepisy Kodeksu cywilnego o wynagrodzeniu za bezumowne używanie. Sąd II instancji również stanął na takim stanowisku, jednak jako podstawę wskazał art.4 ust.1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, obowiązujący od 15 marca 2003 r., ale i wcześniej uznał, że były w art. 4 tej ustawy podstawy do żądania opłat w przyjętej wysokości.
Sąd Najwyższy uchylił wyrok sądu II instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Zwrócił uwagę na nieprawidłowości w ustalaniu opłat za użytkowanie lokali użytkowych zajmowanych na warunkach własnościowych. Według sądu nie wolno ustalać ich na poziomie np. dwukrotnie wyższym tylko dlatego, że chodzi o lokale użytkowe. Jeśli charakter lokalu lub rodzaj prowadzonej w nim działalności powoduje wyższe koszty po stronie spółdzielni, musi ona przedstawić kalkulację uzasadniającą wyższe opłaty. W każdym razie nie może być subiektywizmu i dowolności w ustalaniu obciążeń związanych z lokalem. W spółdzielniach mieszkaniowych opłaty eksploatacyjne za lokale użytkowe, tak samo jak za mieszkalne, powinny odpowiadać rzeczywistym kosztom ich utrzymania. Zdaniem Sądu Najwyższego, możliwa jest też ocena wysokości opłat, mimo że nie zaskarżono uchwały o opłatach. Przy ocenie tej uchwały, a więc wysokości opłat, ma bowiem zastosowanie art. 58 Kodeksu cywilnego. Zatem ostatecznie to sąd oceni, czy uchwała była sprzeczna z prawem i zasadami współżycia społecznego i przez to nieważna.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15.01.2007 roku sygn. III CSK 439/06.
Tymczasem bardzo często spółdzielnie ustalają dużo wyższe opłaty za lokale użytkowe niż za mieszkalne. W spółdzielni, której sprawa była rozpatrywana przez sąd, opłaty za lokale użytkowe były trzy razy wyższe niż za mieszkalne. Wedle regulaminu opłaty za lokale użytkowe mają pokrywać od 17 do 25 proc. kosztów spółdzielni. Stosownie do tych założeń konkretne stawki ustala uchwałą rada nadzorcza. Sprawę wniosła do sądu spółdzielnia, żądając zapłaty zaległych opłat, których pozwany nie płacił w pełnej wysokosci, gdyż nie zgadzał się z ich wysokością.
Sąd I instancji uwzględnił żądanie spółdzielni i jako podstawę wskazał przepisy Kodeksu cywilnego o wynagrodzeniu za bezumowne używanie. Sąd II instancji również stanął na takim stanowisku, jednak jako podstawę wskazał art.4 ust.1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, obowiązujący od 15 marca 2003 r., ale i wcześniej uznał, że były w art. 4 tej ustawy podstawy do żądania opłat w przyjętej wysokości.
Sąd Najwyższy uchylił wyrok sądu II instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Zwrócił uwagę na nieprawidłowości w ustalaniu opłat za użytkowanie lokali użytkowych zajmowanych na warunkach własnościowych. Według sądu nie wolno ustalać ich na poziomie np. dwukrotnie wyższym tylko dlatego, że chodzi o lokale użytkowe. Jeśli charakter lokalu lub rodzaj prowadzonej w nim działalności powoduje wyższe koszty po stronie spółdzielni, musi ona przedstawić kalkulację uzasadniającą wyższe opłaty. W każdym razie nie może być subiektywizmu i dowolności w ustalaniu obciążeń związanych z lokalem. W spółdzielniach mieszkaniowych opłaty eksploatacyjne za lokale użytkowe, tak samo jak za mieszkalne, powinny odpowiadać rzeczywistym kosztom ich utrzymania. Zdaniem Sądu Najwyższego, możliwa jest też ocena wysokości opłat, mimo że nie zaskarżono uchwały o opłatach. Przy ocenie tej uchwały, a więc wysokości opłat, ma bowiem zastosowanie art. 58 Kodeksu cywilnego. Zatem ostatecznie to sąd oceni, czy uchwała była sprzeczna z prawem i zasadami współżycia społecznego i przez to nieważna.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15.01.2007 roku sygn. III CSK 439/06.
2007-01-15
powrót do listy orzecznictw
