Legitymacja czynna wspólnoty mieszkaniowej

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23.09.2004 roku stwierdził, ze wspólnota mieszkaniowa nie może występować samodzielnie o odszkodowanie za wady fizyczne nieruchomości wspólnej, chyba że właściciel lokalu przeleje na nią takie uprawnienia. W przedmiotowej sprawie firma deweloperska, będąca spółką akcyjną, wybudowała i sprzedała członkom wspólnoty mieszkania w domu wielorodzinnym w Bydgoszczy. Po zasiedleniu budynku okazała się, że ma on liczne wady. Wspólnota mieszkaniowa zleciła fachowcowi opracowanie opinii technicznej i w styczniu 1999 roku wystąpiła do dewelopera o usunięcie wad budynku w ramach uprawnień z tytułu rękojmi. Gdy spółka wad nie usunęła wspólnota zleciła to innej firmie, a rachunki przedstawiła jej do zapłaty. Deweloper ani wykonawca nie negował wad, tylko zakres robót i wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcom. W rezultacie zwrócił wspólnocie tylko za naprawę dachu, pęknięć w elewacji i opasce betonowej. W wyniku sporu sprawa trafiła do sądu. Sąd I instancji po zasięgnięciu opinii biegłych odrzucił twierdzenia, że wady powstały wskutek niewłaściwej eksploatacji i konserwacji. Nie wszystkie jednak wskazane przez wspólnotę wydatki na naprawy i wymianę uznał za obciążające dewelopera. Ustalił ponadto, również na podstawie opinii biegłego, że budynek ma jeszcze inne wady, które nie zostały dotychczas usunięte, choć są uciążliwe dla mieszkańców i obniżają wartość estetyczną budynku. Sąd odrzucił zarzut dewelopera przedawnienia roszczeń z tyt. rękojmi, które wedle art. 568 kodeksu cywilnego wynoszą 3 lata, licząc od daty sprzedaży. Gdyby zresztą doszło do ich przedawnienia, przysługiwałoby wspólnocie odszkodowanie za wady na zasadach ogólnych (z tytułu niewłaściwego wykonania umowy). Sąd zasadziła na rzecz wspólnoty ponad 41 tys. złotych z racji już poniesionych wydatków na naprawę i zobowiązał spółkę do usunięcia wad, czego koszt został wyceniony na prawie 100 tys. złotych. W drugiej instancji do której trafiła sprawa sąd powziął natomiast wątpliwość, czy wspólnota mieszkaniowa w ogóle jest uprawniona do dochodzenia przeciwko deweloperowi sprzedawcy roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne i odszkodowawczych. Według sądu bezspornie byłaby, gdyby mieściło się to w ramach sprawowanego przez nią zarządu nieruchomością wspólną. Wtedy bowiem podmiotem praw i obowiązków jest wspólnota jako całość, a nie poszczególni jej członkowie. W odniesieniu jednak do uprawnień z rękojmi i odszkodowawczych wydało się to sądowi wątpliwe. Sąd Najwyższy w uchwale z 23 września uznał wątpliwości za słuszne. Jego zdaniem wspólnota nie ma w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokali legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Nie może wiec też występować z tymi roszczeniami przeciwko sprzedawcy do sądu. SN wskazał jednak w uchwale formułę pozwalającą na zajęcie się tą sprawą przez wspólnotę i wyręczenie w tym swych członków. Według sądu wspólnota mieszkaniowa będzie mogła to zrobić, jeśli właściciele scedują na nią swoje roszczenia. Uchwała SN z 23.9.2004 r., III CZP 48/04

2004-09-23

powrót do listy orzecznictw