Księga wieczysta a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego

Spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania albo lokalu użytkowego może być wpisane do księgi wieczystej, ale nie musi. Jeśli jest wpisane, rodzi to poważne konsekwencje - sprzedaż czy darowizna takiego lokum może dojść do skutku tylko pod warunkiem wpisania nabywcy do księgi. Jeśli nabywca nie został wpisany, to nie uzyskał formalnie prawa do lokalu i nadal należy ono do poprzednika.

Tak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 23 lipca 2003 r. (sygn. akt III CZP 50/02). Z tej uchwały płynie nauka dla wszystkich, którzy kupili od poprzedników prawa do lokali z założoną już księgą wieczysta i nie dopełnili ważnej formalności wpisu. Choć do uchwały miało zastosowanie stare prawo spółdzielcze z 1982 roku, to odnieść ją można także do obowiązującej ustawy z 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych. Unormowania, które dotyczą warunków zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, znalazły się także w nowej ustawie.

Na początku listopada 1999 roku Tadeusz K. zawarł z małżonkami K. notarialnie umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. W umowie znalazły się pouczenia: o uzależnieniu skuteczności zbycia prawa czyli skuteczności transakcji, od przyjęcia nabywcy Tadeusza K. w poczet członków spółdzielni oraz o obowiązku ujawnienia nabywcy w księdze wieczystej niezwłocznie po przyjęciu go w poczet spółdzielni. Tadeusz K. uporał się z pierwszym obowiązkiem, ale o wpisanie siebie do księgi wieczystej nie wystąpił i nadal figurowali w niej małżonkowie K. Ponieważ mieli oni zaległości w zapłacie składek, ZUS wystąpił do sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o wpisanie hipoteki przymusowej na rzecz Skarbu Państwa. W październiku 2002 roku ustanowiono hipotekę przymusową. Warto w tym miejscu przypomnieć, iż istota hipoteki polega na tym, że wierzyciel może domagać się ściągnięcia należności nią zabezpieczonej z obciążonej nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się ona własnością, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela, tj. takimi, których należności nie zostały w ten sposób zabezpieczone.

Od wpisu hipoteki przymusowej na rzecz ZUS Tadeusz K. wniósł apelację. Jego zdaniem hipoteka powinna być wykreślona z księgi, ponieważ zabezpiecza spłaty zobowiązań osób, którym spółdzielcze własnościowe prawo do tego mieszkania już nie przysługuje. Sąd II instancji uznał, że konieczne jest wyjaśnienie zagadnienia prawnego: czy przesłanką nabycia na podstawie umowy sprzedaży zawartej w okresie obowiązywania prawa spółdzielczego z 1982 roku własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jest wpis nabywcy do księgi ?

Art. 223 par. 2 prawa spółdzielczego z 1982 r. mówił tylko o konieczności przyjęcia nabywcy w poczet członków i zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Takie same postanowienia zawiera art. 17 (2) obowiązującej ustawy z 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych. Jednocześnie obowiązuje ogólna zasada zapisana w kodeksie cywilnym, zgodnie z którą do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości jeżeli prawo to jest ujawnione w księdze wieczystej - jest potrzebny wpis do tej księgi. Jest to tzw. wpis prawotwórczy. Bez niego transakcja nie wywrze zamierzonych skutków. Sąd Najwyższy stwierdził, że wyjątki od tej reguły muszą być wyraźnie zapisane w ustawie. W odniesieniu do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie przewidziano ich, ani w starych przepisach, ani w obecnie obowiązujących. Dla Tadeusza K. oznacza to, że z powodu zaniedbania dotyczącego wpisu nie uzyskał prawa do mieszkania, którego dotyczyła transakcja. W momencie wpisu hipoteki przysługiwało ono nadal formalnie małżonkom K. Mogło więc dojść do obciążenia lokalu hipoteką z racji ich długów.

2003-07-23