Kiedy nie można odstąpić od umowy dzierżawy gruntu

W przypadku, gdy gmina nie ujawnia wszystkich informacji na temat stanu prawnego nieruchomości, kontrahent może odstąpić od umowy dzierżawy takiego gruntu i żądać zwrotu poniesionych nakładów.

W przedmiotowej sprawie spółka wydzierżawiła od gminy nieruchomość. W umowie gmina zapewniła, że jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości na mocy decyzji Wojewody L. z 1991 r., zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego J. P. traktowanej jako teren usług turystycznych, nieruchomość zaś wolna jest od obciążeń, a gmina nie wie o żadnych okolicznościach wykluczających wykorzystywanie nieruchomości na prowadzenie ośrodka wypoczynkowego. Celem umowy było przystosowanie nieruchomości na potrzeby nowoczesnego ośrodka o wysokim standardzie, gdzie osoby wypoczywające będą mogły mieć udostępnione kompleksowe usługi w zakresie rekreacji fizycznej i psychicznej. Spółka została zobligowana do ponoszenia nakładów na nieruchomość, zaś gmina wyraziła zgodę na potrącenie udokumentowanych nakładów z czynszu dzierżawnego. Ustalenie wysokości nakładów miało następować na podstawie kosztorysu inwestorskiego. W umowie zapewniono również prawo nabycia przedmiotu dzierżawy w drodze bezprzetargowej na zasadach określonych w odrębnych przepisach.

Po jakimś czasie spółka wezwała gminę do przedstawienia informacji o stanie prawnym nieruchomości oraz do aktualizacji stanu prawnego działki w księdze wieczystej. Okazało się bowiem, że jako właściciel nieruchomości widniał zupełnie inny podmiot. Wójt wyjaśnił, że od 1991 r. z wniosku byłego właściciela toczy się postępowanie administracyjne o zwrot części nieruchomości.

Na taki obrót spraw spółka złożyła Wójtowi Gminy L. pisemne oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli o zawarciu umowy dzierżawy nieruchomości złożonego pod wpływem błędu, wynikającego z nieprawdziwych zapewnień pozwanej o tym, że nieruchomość jest wolna od obciążeń i praw rzeczowych oraz zobowiązań osób trzecich oraz, że nie wie o żadnych okolicznościach wykluczających wykorzystanie nieruchomości na prowadzenie ośrodka wypoczynkowego oraz nieprawdziwym zapewnieniu o prawie nabycia przedmiotu dzierżawy w trybie bezprzetargowym. Gmina oświadczenia nie przyjęła, twierdząc, że spółka nie zachowała wymaganego terminu do uchylenia się od oświadczenia woli i sprawa trafiła do sądu.

Sąd okręgowy orzekł, że spółce co do zasady przysługiwało uprawnienie do uchylenia się od skutków oświadczenia o zawarciu umowy dzierżawy. Co prawda w postępowaniu dowodowym sąd uznał, że wiele wskazywało na to, że błąd, powódka mogła wykryć dużo wcześniej. Tym niemniej działała w oparciu o zapewnienia swojego kontrahenta, jednostki samorządu terytorialnego, która negowała istnienie jakichkolwiek wątpliwości co do stanu prawnego, a w konsekwencji możliwości sprzedaży nieruchomości. Z tego powodu postępowanie spółki nie może być oceniane w oderwaniu od tych okoliczności.

Skoro bezsporne jest, że w treści ogłoszeń o przetargu na wydzierżawienie nieruchomości nie informowano o postępowaniu w sprawie zwrotu nieruchomości, nie przedstawiano takiej informacji również w toku rokowań, a także już po zawarciu umowy, to miała ona podstawy, by pozostawać w przekonaniu, że stan prawny nieruchomości jest czysty. W związku z tym, spółce przysługuje prawo do uchylenia się od skutku oświadczenia woli i roszczenie o zwrot poniesionych nakładów.