Czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo do rękojmi?

W przedmiotowej sprawie deweloper wybudował dużą inwestycję mieszkaniową. Po oddaniu budynków do użytkowania powstały lub ujawniły się liczne usterki budowlane wynikające z wadliwego wykonania poszczególnych elementów. Do usunięcia powstałych usterek pozwana była zobowiązana zarówno w oparciu o przepisy dotyczące gwarancji, jak i przepisy dotyczące rękojmi. W szczególności w ramach rocznego przeglądu technicznego budynków ujawniono wiele usterek budowlanych występujących zarówno w częściach wspólnych nieruchomości, jak i w innych elementach budynku (takich jak garaż podziemny, klatki schodowe, dach, okolice szybów windowych, korytarze). Usterki nie były wynikiem wadliwej eksploatacji budynku, a złym wykonawstwem. Część wad została usunięta na koszt spółki, jednak niektóre z nich w ogóle nie zostały uznane przez spółkę, gdyż w jej ocenie zostały one zgłoszone po okresie rękojmi lub dotyczą eksploatacji. Sprawa trafiła do sądu.

W tak ustalonych okolicznościach faktycznych Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, iż zgodnie z art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892) zarząd wspólnoty władny jest podjąć samodzielnie czynności tylko zwykłego zarządu, zaś do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Tymczasem zawarcie z poszczególnymi właścicielami lokali umów przelewu wierzytelności, celem dochodzenia przez powodową wspólnotę roszczeń służących uprzednio właścicielom lokali, stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Zawieraniu takich umów winna zatem towarzyszyć stosowna uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na zawarcie takich umów i udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do ich zawarcia. Mając na uwadze, iż ani uchwała, ani pełnomocnictwa nie zostały przedstawione, Sąd I instancji uznał, że zawarte umowy cesji są nieważne, a roszczenia właścicieli lokali nie zostały na wspólnotę skutecznie przelane. Sąd I instancji oddalił powództwo.

Badający sprawę sąd apelacyjny uznał, że co do zasady brakuje przeszkód, aby właściciele lokali dokonali na rzecz wspólnoty mieszkaniowej przelewu służących im wierzytelności, w szczególności co do roszczeń względem przedsiębiorstwa, które było wykonawcą budynku. Sąd odwoławczy wbrew stanowisku Sądu I instancji stwierdził, iż w realiach niniejszej sprawy takie przelewy wykonano. Treść złożonych oświadczeń pozwala na niewątpliwe przyjęcie, iż w całości doszło do przeniesienia roszczeń, służących poszczególnym właścicielom lokali. W ocenie Sądu Apelacyjnego brak było też potrzeby uzyskiwania przez powodową Wspólnotę uchwały właścicieli lokali zezwalających na zawieranie poszczególnych umów cesji. Nie sposób uznać, iż zawieranie tego rodzaju umów jest czynnością przekraczającą uprawnienia zwykłego zarządu. W tym zakresie należy zwrócić uwagę, iż przykładowy zestaw czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wskazany został w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Ogólnie należy wskazać, iż są to czynności o doniosłym charakterze dla wspólnoty, często rodzące dla niej nieodwracalne skutki prawne. Tymczasem zawarcie z właścicielem lokalu umowy, której wartość w istocie w nieznacznym stopniu przekracza wysokość miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu, do tak doniosłych czynności nie należy. Sąd zgodził się z poglądem, zgodnie z którym wykluczone jest dochodzenie przez wspólnotę roszczeń odszkodowawczych przysługujących współwłaścicielom lokalu, będącego przedmiotem odrębnej własności, jednakże nie sposób nie zwrócić uwagi, iż w realiach niniejszej sprawy, wady i usterki dotyczące lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności są w istocie wadami i usterkami dotyczącymi nieruchomości wspólnej – wskazywane wady garażu wielostanowiskowego czy też budynku dotyczą zarówno konstrukcji budynku (szczególnie, takie jak przecieki wody przez dylatacje, przedostawanie się wód gruntowych do szybów windowych), jak i związane są z należąca do nieruchomości wspólnej kondygnacją znajdującą się bezpośrednio nad garażem (przecieki z patio przez dylatacje, braki uszczelnień rur przy przejściu przez strop, liczne przecieki w garażach przez ściany i stropy oraz przez posadzkę). Wskazywane zatem wady i usterki są bezpośrednio związane z – najogólniej rzecz ujmując – nieszczelnościami znajdującymi się w częściach budynku (nie służących wyłącznie do użytku właścicieli lokali). W takiej sytuacji nie sposób uznać, iż dochodzone przez wspólnotę w niniejszej sprawie roszczenie w tej części jest roszczeniem związanym wyłącznie z lokalem będącym przedmiotem odrębnej własności.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, iż zgłoszone powództwo winno być uznane za usprawiedliwione.

2017-04-18