Bonifikata przy zakupie mieszkania

Jeżeli ustalona cena mieszkania mieści się w bezwzględnie obowiązującej bonifikacie, nie ma podstaw do podważenia zawartej wiele lat temu umowy sprzedaży.

Marta i Grzegorz C. nabyli aktem notarialnym w października 1996 r. od miasta gminy Krakowa odrębną własność lokalu w centrum miasta. Przy sprzedaży gmina zastosowała 80-proc. bonifikatę od powierzchni normatywnej i 50-proc. od powierzchni ponadnormatywnej. Nabywcy zapłacili więc ok. 49 tys. zł. Po jakimś czasie uznali, że zapłacili za dużo. Ich zdaniem, gmina niewłaściwie obliczyła bonifikatę, bo kamienica wpisana była do rejestru zabytków. Wobec tego - zgodnie z obowiązującym wówczas art. 40 ust. 4 pkt 4 ustawy z 29 kwietnia 1989 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1991 r. nr 30, poz. 127) - należało najpierw obniżyć cenę o obowiązkowe 50 proc. i potem zastosować jeszcze bonifikatę fakultatywną.

Ponieważ gmina przed zawarciem umowy nie poinformowała ich o wpisie kamienicy do rejestru zabytków, nabywcy wystąpili do sądu o zobowiązanie jej do złożenia w tej sprawie oświadczenia woli o zastosowaniu obniżenia ceny oraz zwrot nadpłaty. Sąd I instancji oddalił powództwo. Uznał, że umowa sprzedaży wyodrębnionego prawa do lokalu została zawarta prawidłowo, a decydujące znaczenie przy jej zawieraniu miała wola stron.

Powodowie wnieśli od tego wyroku apelację, którą sąd II instancji uwzględnił. W uzasadnieniu stwierdził, że gmina miała obowiązek zastosowania najpierw bonifikaty obligatoryjnej, a potem można było stosować dalsze obniżki. Z wyliczenia sądu wynikało, że nabywcy nadpłacili ponad 19 tys. zł, co uznał za świadczenie nienależne, które należy zwrócić. Od tego wyroku kasację wniosła pozwana gmina. W uzasadnieniu twierdziła, że nie miała obowiązku kumulacji bonifikaty. Innego zdania był pełnomocnik powodów, który podczas rozprawy przed Sądem Najwyższym 26 listopada podnosił, że swoboda zawieranych umów także podlega ograniczeniom, w tym wypadku określonym w art. 40 ust. 4 pkt 4 wspomnianej wcześniej ustawy.

Sąd Najwyższy nie zgodził się z tym stanowiskiem i zmienił wyrok sądu apelacyjnego w ten sposób, że oddalił apelację powodów. W ustnym uzasadnieniu stwierdził, że do oceny tej sprawy należy zastosować zasadę swobody zawierania umów. Wynika z niej, że strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego cel lub treść nie sprzeciwiały się naturze tego stosunku i zasadom współżycia społecznego. O naruszeniu żadnej z tych przesłanek nie może być mowy podkreślił Sąd Najwyższy. W dodatku w uchwale Rady Miasta Krakowa napisano, że stosowanie ulg się "zaleca". Ponieważ ustalona cena mieściła się w ramach obligatoryjnej bonifikaty, nie ma podstaw do podważenia dokonanej w 1996 r. czynności prawnej.
Sygn. akt III CK 141/02

2002-12-31