Związki partnerskie a dziedziczenie najmu

Po wyroku Sądu Najwyższego osoby pozostające w związkach partnerskich i jednopłciowych łatwiej będą dochodzić swoich praw odnośnie najmu.

W dniu 25 lutego b.r. Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów po rozpoznaniu w Izbie Karnej (I KZP 20/15) zagadnienia prawnego podjął uchwałę, w której stwierdził, że zawarty w art. 115 § 11 k.k. zwrot „osoba pozostająca we wspólnym pożyciu” określa osobę, która pozostaje z inną osobą w takiej relacji faktycznej, w której pomiędzy nimi istnieją jednocześnie więzi duchowe (emocjonalne), fizyczne oraz gospodarcze (wspólne gospodarstwo domowe). Ustalenie istnienia takiej relacji, tj. „pozostawania we wspólnym pożyciu”, jest możliwe także wtedy, gdy brak określonego rodzaju więzi jest obiektywnie usprawiedliwiony. Odmienność płci osób pozostających w takiej relacji nie jest warunkiem uznania ich za pozostających we wspólnym pożyciu. Językowo „wspólne pożycie” jest rozumiane jako bycie z kimś albo jako obcowanie płciowe.

Orzeczenie to mimo, że dotyczy prawa karnego, ma również znaczenie dla najmu zwłaszcza w zakresie najmu lokali komunalnych, gdzie przepisy również posługują się określeniem osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Także w tej sferze pojęcie to rodzi problemy interpretacyjne. W związku z często dożywotnim charakterem najmu komunalnego najemcy zainteresowani są przekazaniem zajmowanego lokalu swoim następcom, także partnerom ze związków partnerskich i jednopłciowych. Niestety lokalu komunalnego nie można dziedziczyć. Natomiast zgodnie z art. 691 kodeksu cywilnego, w razie śmierci najemcy w stosunek najmu wstępują: małżonek, który nie jest współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby te wstępują w stosunek najmu, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą do chwili jego śmierci.

Innym osobom nie przysługuje prawo do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy, nawet jeżeli w lokalu tym zamieszkiwały. Prawo to nie przysługuje na przykład wnukowi najemcy. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 21.05.2002 r. (sygn. III CZP 26/02) uznając, że sformułowanie „pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą" może odnosić się np. do konkubenta, a nie do innych krewnych, którzy nie zostali w przepisie wyszczególnieni. Głos w tej sprawie zabrał także Trybunał Konstytucyjny, uznając, że ograniczenie liczby osób, które mają prawo do sukcesji po zmarłym najemcy, jest racjonalne i uzasadnione interesem publicznym. Zdaniem Trybunału odsunięcie wnuków od sukcesji po zmarłym najemcy nie godzi w zasadę równości obywateli wobec prawa.

W związku z niedawnym orzeczeniem Sądu Najwyższego należy uznać, że obecnie łatwiej będzie też dochodzić swoich praw odnośnie najmu osobom pozostającym w związkach partnerskich i jednopłciowych, gdyż orzeczenie to przekłada się także na sferę cywilną. Zwłaszcza, że Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28.11,2012 roku sygn. akt III CZP 65/12 wypowiedział się już w tej kwestii, uznając, że osobą faktycznie pozostającą we wspólnym pożyciu z najemcą w rozumieniu art. 691 § 1 k.c. jest połączona z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą, także jeśli jest osobą tej samej płci.