Żurawie nad Zabłociem

Pierwszym impulsem do przywrócenia miastu Zabłocia był w 1993 r. wyreżyserowany przez Stevena Spilberga film „Lista Schindlera”. Popularyzacja kontrowersyjnej postaci niemieckiego fabrykanta spowodowała przybywanie na Zabłocie licznych wycieczek zainteresowanych historią krakowskich Żydów. Długo jednak trzeba było czekać, by głosy o komplentym nieprzygotowaniu obiektów byłej fabryki Schindlera znalazły jakiś oddźwięk w działaniach miasta.

 

Pod koniec lat 90. wzrost cen nieruchomości i zagęszczenie struktury miasta na Kazimierzu i w Podgórzu spowodowało zogniskowanie uwagi krakowskich włodarzy i inwestorów na Zabłociu. Ze względu na wysoką wartość gruntów, utrzymywanie produkcji przemysłowej w tak atrakcyjnej lokalizacji stało się irracjonalne. Tak więc właściwie niezamieszkane i zabudowane blaszanymi barakami i rozpadającymi się halami Zabłocie, stało się potencjalnym polem ekspansji deweloperów. Ruchem wyprzedzającym chaos inwestycyjny było uchwalenie w 2006 r. planu miejscowego oraz programu rewitalizacji i aktywizacji obszaru.

 

Podstawą do sformułowania koncepcji zagospodarowania było rozważenie zastanych warunków. Niewątpliwą zaletę Zabłocia stanowiło jego położenie oraz bliskie, a niezbyt uciążliwe sąsiedztwo ważnych punktów komunikacyjnych. Pożądaną wartością był także dostęp do Wisły oraz walory widokowe – z poszczególnych ulic widać Kopiec Krakusa czy fort św. Benedykta, a z wyższych pięter panoramę Kazimierza i Starego Miasta. Dzięki „Emalii”, czyli dawnej fabryce Schindlera, na Zabłociu istniał niewykorzystany potencjał turystyczny. Jednakże zarówno pod względem technicznym, jak i społecznym, degradacja tego obszaru była bardzo daleko posunięta. Każda nowa inwestycja prowadzona na szerszą skalę musiała wiązać się z konieczność usunięcia bezużytecznej infrastruktury przemysłowej. Warto również zaznaczyć, że Zabłocie to także niemal całkowity brak zieleni miejskiej.

 

Zgodnie z planem miejscowym, obszar Zabłocia składa się z trzech części: zachodniej – obejmującej plac Bohaterów Getta i sąsiadujące z nim kwartały, środkowej – znajdującej się pomiędzy odnogami torów kolejowych oraz wschodniej – rozciągającej się wzdłuż Wisły aż do ul. Nowohuckiej. Strona zachodnia, jako włączona w tkankę miejską z niedawno wyremontowanym monumentalnym placem, nie wymagała zasadniczych zmian strukturalnych. Dla części wschodniej przewidziano zaś utrzymanie charakteru usługowo-przemysłowego, z założeniem doinwestowania infrastruktury i uporządkowania zabudowy. Główny ciężar działań rewitalizacyjnych skupił się na środkowej części obszaru.

 

Nowym sercem Zabłocia i bodźcem do jego rozwoju miała stać się fabryka Schindlera. Po długich debatach i sporach zdecydowano się umieścić w niej dwie instytucje kulturalne. Otwarte niedawno Muzeum Miejsca, jako oddział Muzeum Historycznego Miasta Krakowa, poprzez multimedialną ekspozycję ukazuje wojenne losy krakowskiej społeczności Żydów. Dokumentuje także historię Oskara Schindlera i ocalonych przez niego osób. W halach fabrycznych „Emalii” już niedługo powstanie siedziba Muzeum Sztuki Współczesnej (MSW). Międzynarodowy konkurs architektoniczny wygrała włoska pracownia Claudio Nardi i Leonardo Proli. Realizacja tego minimalistycznego projektu ma ruszyć niebawem i – według założeń – będzie trwała osiemnaście miesięcy. Problemem rysującym się przed nową placówką jest brak ustaleń, co do jej przyszłej kolekcji. Po żenującym zamieszaniu z fundacją Guggenheima, wciąż jeszcze nie wiadomo, jakie dzieła sztuki muzeum będzie prezentować i skąd zamierza czerpać fundusze na ich zakup. A przecież wiadomo, że MSW w „Emalii” będzie miało silną konkurencję – oprócz zasłużonego na tym polu Bunkra Sztuki, rosną w siłę galerie sztuki współczesnej w Poznaniu, Łodzi, Toruniu, a niedługo także w Warszawie. Tymczasem muzeum krakowskie nie ma nawet strony internetowej informującej zainteresowanych o postępach prac nad całością projektu.

 

 

Osią kompozycji urbanistycznej Zabłocia stanie się Aleja Lipowa, która jako ciąg pieszo-jezdny ma służyć mieszkańcom i turystom, pełniąc rolę spacerowego trotuaru. Niestety, tu także nie obyło się bez zgrzytów. Okazało się bowiem, że w projekcie MSW nie przewidziano miejsc parkingowych dla zwiedzających. Radni postanowili więc zepchnąć tę funkcję właśnie na Aleję Lipową, przeciwko czemu zaprotestowało m.in. stowarzyszenie Podgórze.pl. Nietrudno bowiem przewidzieć, że połączenie funkcji parkingu z aleją spacerową jest niemożliwe i wzajemnie się wykluczające. Dobrego rozwiązania nadal nie uzgodniono.

 

Ważną kwestią dla przyszłego funkcjonowania obszaru jest powiązanie Zabłocia z Podgórzem i Kazimierzem maksymalną liczbą połączeń komunikacyjnych. W tym celu miasto zaplanowało szybki tramwaj linii Rondo Grzegórzeckie-Golikówka. W fazie projektu jest także realizacja kładki pieszo-rowerowej łączącej Zabłocie z Galerią Kazimierz. Od niedawna istnieje możliwość dostania się na Zabłocie pociągiem, gdyż po wielu latach odnowiona została tam stacja PKP. Niedługo renowacji zostanie poddany także tunel pod torami prowadzący z placu Bohaterów Getta. Co ciekawe, prace mają zamiar sfinansować inwestorzy skupieni, wraz z przedstawicielami Krakowskiej Akademii i Krakowskich Szkół Artystycznych, w Radzie Zabłocia. Celem tej organizacji jest wypracowywanie rozwiązań mogących poprawić warunki funkcjonowania całego obszaru. Miejmy nadzieję, że podobny sposób myślenia stanie się powszechny wśród podmiotów inwestujących. Alternatywny, choć może nie najszybszy, sposób dostania się na Zabłocie stanowi nowo otwarta „linia” tramwaju rzecznego kursującego na trasie Wawel-Tyniec. Integracji miasta z rzeką ma służyć także nowe zagospodarowanie bulwarów. Jednym z pomysłów jest poświęcenie ich pamięci Lotników Alianckich. Warto również zauważyć, że mimo zainicjowanych do tej pory działań, nadal słabym punktem Zabłocia jest komunikacja wewnątrz obszaru.

 

Niewykorzystaną do tej pory szansą Zabłocia jest rozwijający się kompleks dydaktyczny Krakowskiej Akademii im. Andrzeja Frycza Modrzewskiego. Przyciąga ona do tej części miasta tysiące studentów. Niestety, dotychczasowy niedostatek oferty usługowej i brak przejść dla pieszych przez dwupasmową ul. Herlinga-Grudzińskiego nie pozwoliły na zagospodarowanie tego potencjału. Jednak w przyszłości nietrudno wyobrazić sobie powstanie na Zabłociu kawiarni, restauracji czy mieszkań studenckich.

 

Właśnie wprowadzenie zabudowy mieszkaniowej na Zabłociu stanowić będzie o sukcesie działań rewitalizacyjnych. Z doświadczenia wiemy już, że obszary monofunkcyjne pozbawione mieszkańców, a więc wymierające w porach wieczornych, nie mogą być uznane za pełnowartościową tkankę miejską. Ich podstawowy problem to niskie bezpieczeństwo i niewydajna ekonomia.

 

Obecnie na obszarze Zabłocia są już realizowane duże założenia mieszkaniowe. Pnie się do góry „Garden Residence” z 27 tys. m kw. powierzchni mieszkalnej. W przeciwieństwie do licznych krakowskich inwestycji pamiętano tu o zapewnieniu terenów rekreacyjnych dla mieszkańców zlokalizowanych na wewnętrznym dziedzińcu. Oprócz tego w budynku znajdzie się także basen oraz sale fitness i SPA. Inny, choć nie mniej luksusowy charakter, będą miały apartamenty budowane w dawnym młynie Ziarno („Lofty w młynie”), projektowane przez zespół architektoniczny Ludomira Książka. Określane jako pierwsze lofty w Krakowie, mają wyróżniać się dużymi metrażami mieszkań oraz postindustrialnymi wnętrzami. Na tym kończy się ich podobieństwo do pierwotnej idei loftów – biedny ani nawet średniozamożny artysta z pewnością nie znajdzie tam dla siebie lokum, ponieważ ceny mieszkań w młynie Ziarno kształtują się wyraźnie powyżej średniej. Drugim etapem tej inwestycji ma być obiekt przy ul. Ślusarskiej.

 

 

W przedstawianych przez deweloperów planach znajdują się jeszcze inne obiekty mieszkaniowe. Spółka Orion Investments do 2011 r. chce oddać VII-kondygnacyjny apartentowiec przy ul. Przemysłowej. Chemobudowa w sąsiedztwie centrum targowego przy ul. Klimeckiego planuje zaś wybudowanie osiedla „Bulwary Wiślane”.

 

Wprowadzane na Zabłocie inwestycje mieszkaniowe mają wysoki standard, a co za tym idzie, wysokie ceny. Jest to konsekwencja oddania pod inwestycje niemal dziewiczego skrawka ziemi znajdującego się w bezpośrednim sąsiedztwie centrum miasta. Skutkiem będzie powstanie na tym obszarze bardzo rozwarstwionej struktury społecznej. Program rewitalizacji stwierdza wprost, że miejscowa społeczność nie jest w stanie udźwignąć kosztów modernizacji budynków, z których część znajduje się w naprawdę opłakanym stanie. Może to rodzić napięcia i chęć odseparowania się nowych mieszkańców. Jak wiadomo, zarówno zjawisko grodzenia, jak i nieustannego monitoringu nie służy rozwojowi społecznemu. Bez działań odgórnych zmiana tej sytuacji może okazać się niemożliwa.

 

Problemem, któremu inwestycje na Zabłociu muszą stawić czoła, jest spadek popytu na rynku nieruchomości. Dzięki prestiżowej lokalizacji można jednak założyć, że wahania koniunktury nie przełożą się znacznie na popularność mieszkań na Zabłociu. Mimo to spółka Alpha Kraków Development, budująca „Garden Residencene”, dla obrony przed utratą zaufania kupujących wprowadziła fundusz powierniczy dla swych klientów.

 

Poprawieniu bilansu ekonomicznego Zabłocia mają służyć obiekty o charakterze biurowo-usługowym. Najbardziej znaną inwestycją tego segmentu jest „Diamante Plaza”. Pracownia DDJM stworzyła ciekawą bryłę o czystych kształtach i eleganckim wykończeniu materiałowym. Jej głównym akcentem architekonicznym jest wyłamanie linii dachu ostatniej kondygnacji, które znamy z szeroko publikowanych wizualizacji. Co zaskakujące, po wybudowaniu obiekt prezentuje się nieco mniej dynamicznie, a najciekawsza forma schowana została na mniej eksponowanej elewacji budynku. Niemal trzy razy większe niż „Diamante Plaza” jest założenie „Enterprise Park”, również zaprojektowane przez pracownię DDJM. Wspomniane biurowce oferują pomieszczenia kwalifikowane do klasy A, czyli spełniają wysokie wymagania funkcjonalne i technologiczne. Do niedawna w Krakowie bardzo brakowało powierzchni o takim standardzie. Wiadomo jednak, że obecnie spadła liczba firm poszukujących nowych lokali biurowych. Może się to wiązać z koniecznością obniżenia cen wynajmu i sprzedaży. Oprócz wymienionych planowana jest także budowa „Centum Biurowego Astrum” oraz biurowca Wawel S.A. Ten ostatni, autorstwa pracowni Ingarden & Ewy, prezentuje niezwykle dynamiczną i intrygującą architekturę.

 

Wprowadzenie funkcji biurowej będzie miało wielki wpływ na charakter Zabłocia. Przede wszystkim od momentu rozpoczęcia funkcjonowania spowodują przybycie na ten obszar wielokrotnie większej liczby samochodów niż do tej pory. Wprawdzie inwestycje mieszkaniowe i biurowe przewidują powstanie parkingów podziemnych, jednak już słychać głosy, że nie będą one zdolne obsłużyć codziennego ruchu. Bezwzględnie konieczne stanie się także zmodernizowanie dróg i chodników, które są w bardzo złym stanie albo po prostu ich brakuje.

 

Przyciągnięcie nowych inwestycji rozpoczęło proces rewitalizacji obszaru Zabłocia. Ważką i pozytywną rolę odegrał tu plan miejscowy, który z jednej strony ułatwił proces inwestycyjny, a z drugiej nadał nowym obiektom ramy przestrzenne i funkcjonalne. Oczywiście, jeszcze przez długie lata nie będzie można mówić o tym, co dzieje się na Zabłociu jako o procesie zamkniętym, gdyż tak głębokie przekształcenia trwają bardzo długo. Podstawą dla utrzymania właściwego kierunku zmian jest stałe monitorowanie procesu przez władze miejskie oraz utrzymanie i uzupełnienie spójnej koncepcji rozwoju obszaru.

 

Unoszące się nad Zabłociem wieże żurawi już niedługo bezpowrotnie zmienią jego oblicze. Wraz z wprowadzeniem się tam nowych mieszkańców i użytkowników obszar ten ożyje. Miejmy nadzieję, że Kraków wiele na tym zyska.

 

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?