Zrównanie uprawnień lokatorów lokali komunalnych oraz lokali prywatnych

Do Sejmu wpłynął poselski projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który ma na celu zrównanie uprawnień lokatorów lokali należących do gminy oraz lokatorów lokali należących do podmiotów prywatnych.

Do Sejmu wpłynął poselski projekt nowelizacji ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który ma na celu zrównanie uprawnień dwóch kategorii lokatorów, tj. lokatorów lokali należących do gminy oraz lokatorów lokali należących do podmiotów prywatnych, których stosunek najmu został nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu najmu.

Projekt ustawy, włączając do mieszkaniowego zasobu gminy lokale, których najem nawiązany został na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale lub na postawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu najmu, a które nadal są w obrocie prawnym, pozwala gminie racjonalnie wypełniać zobowiązania w stosunku do tej grupy lokatorów. Konieczność opracowania przedmiotowej nowelizacji podyktowana jest w szczególności tym, iż obowiązująca ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie rozwiązuje trudnych problemów, z jakimi borykać muszą się wymienieni na wstępie lokatorzy lokali należących do właścicieli prywatnych. Ustawa ta nie uwzględnia okoliczności, iż w lokalach prywatnych mieszkają dwie grupy lokatorów: pierwsza to ta, która zamieszkała tam na podstawie umów cywilnoprawnych zawartych pomiędzy wynajmującymi i najemcami, zaś druga grupa to lokatorzy, którzy zostali skierowani do tych lokali przez organy państwa. Przy czym lokatorzy ci to niejednokrotnie najstarsi mieszkańcy miast, którzy utracili dotychczasowe mieszkania m.in. na skutek wojny.

Zauważyć należy, iż wprowadzenie takiego trybu najmu z punktu ówczesnych realiów było konieczne, z uwagi na brak innych zasobów mieszkaniowych. Na podstawie tych decyzji wymienieni lokatorzy nabyli określone prawa i nikt ich tych praw nie pozbawił (np. w drodze wygaśnięcia decyzji). Gdyby ustawodawca miał zamiar odnieść się do bytu decyzji przydziałowych i zamierzał dokonać ich wygaszenia z mocy samego prawa, to odpowiednia regulacja zostałaby zawarta w przepisie art. 56 ustawy.

Jak wyżej wskazano, spora część lokatorów znalazła się w prywatnych lokalach nie z własnej woli. Z kolei najemcy skierowani do lokali, których właścicielem stała się gmina, znaleźli się w sytuacji uprzywilejowanej, gdyż po spełnieniu określonych warunków mogli np. na preferencyjnych warunkach kupić od gminy zasiedlone lokale mieszkalne, które tworzą dzisiaj wspólnoty mieszkaniowe. Takich możliwości nie mieli i nie mają lokatorzy lokali w budynkach prywatnych, chociaż na analogicznych zasadach nawiązali umowy najmu lokali.

Kolejnym paradoksem jest to, że właściciele lokali prywatnych uzasadniają podwyżkę czynszu koniecznością remontu z uwagi na zły stan techniczny budynku, który bardzo często jest skutkiem wieloletnich zaniedbań. Wysokość czynszu powinna uwzględniać stan techniczny lokalu i może być wyższa w lokalach o wyższym standardzie. Za niezgodne z zasadami sprawiedliwości społecznej należy uznać to, że wymieniani wyżej lokatorzy zmuszeni są ponosić koszty remontów zdewastowanych budynków o niskim standardzie, nie uzyskując w zamian żadnych korzyści, a przecież ewentualna partycypacja w remoncie powinna zostać zrekompensowana np. zwolnieniem od zapłaty czynszu na uzgodniony okres. Zatem za paradoks należy uznać sytuację, w której za lokale w bardzo złym stanie technicznym lokatorzy płacą więcej, gdyż wymagają one większych nakładów na remont. Sytuację taką, zdaniem posłów, należy uznać za rażąco krzywdzącą.

W projekcie zaproponowano rozwiązanie polegające na włączeniu do mieszkaniowego zasobu gminy lokali, których stosunek najmu nawiązany został na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu najmu. Obecnie, zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, do mieszkaniowego zasobu gminy należą lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów.

Nowelizacja określa warunki kontynuowania najmu lub jego wypowiedzenia w wymienionych lokalach oraz zobowiązuje lokatora do uiszczania czynszu ustalanego na zasadach określonych w art. 8 wymienionej ustawy. Ewentualną różnicę w wysokości czynszu, wynikającej z umowy zawartej pomiędzy gminą a właścicielem lokalu wyrównuje właścicielowi gmina. Ponadto projektowana regulacja uchyla przepisy umożliwiające właścicielowi lokalu prywatnego trzyletni okres wypowiedzenia najmu (w rzeczywistości na bruk), gdyż to uregulowanie nie odnosi się do analogicznej kategorii lokatorów w lokalach gminnych.