ArtykułyCeny mieszkań idą szybko w górę i niejeden stwierdził już, że w tej sytuacji nie stać go na mieszkanie lub że musi kupić mniejsze. Czy i dla ciebie, mimo wcześniejszych planów i mimo tanich kredytów, kupno własnego mieszkania staje się czymś coraz mniej realnym? Poniżej spróbuję omówić sposób taniego nabycia, a właściwie „zrobienia” mieszkania. I nie chodzi o przerobienie strychu na mieszkanie.
Na rynku mieszkaniowym trwa prawdziwy boom. Ceny mieszkań idą szybko w górę i niejedna osoba stwierdziła już, że w tej sytuacji nie stać ją na mieszkanie lub że musi kupić mniejsze. Czy i dla ciebie, mimo wcześniejszych planów i mimo tanich kredytów, kupno własnego mieszkania staje się czymś coraz mniej realnym? Zaczynasz myśleć, by plany jego zakupu odsunąć na lepsze czasy, kiedy będzie łatwiej, gdy będziesz lepiej zarabiał. Sytuacja na rynku mieszkaniowym zapewne się zmieni, pytanie tylko, kiedy i w jakim stopniu... ceny pójdą w górę, bo niestety dla ciebie to raczej pewne, że za kilka lat ceny będą jeszcze wyższe. Czy to jakieś błędne koło, czy to oznacza, że już nigdy nie kupisz sobie mieszkania? A co ty na to, gdybym ci powiedział, że możesz teraz zapłacić za metr kwadratowy połowę – a nawet mniej – jego wartości rynkowej? Poniżej spróbuję omówić sposób taniego nabycia, a właściwie „zrobienia”, mieszkania. I nie chodzi o przerobienie strychu na mieszkanie.
Sytuacja na rynku
Szaleństwo cenowe trwa. Ceny mieszkań rosną z miesiąca na miesiąc, a kolejki chętnych do zakupu mieszkania stoją na schodach biur pośrednictwa, bo pośrednikom zaczyna brakować ofert. Rynek pierwotny wyznacza trend do wzrostu cen, gdyż deweloperzy sukcesywnie podnoszą ceny nowych mieszkań, a w najbliższym czasie raczej nie ma co liczyć na to, że mieszkania stanieją. Niezależnie od tego, czy są one nowe czy używane. Ponadto, jeśli ktoś chce teraz kupić nowe mieszkanie, żeby w nim zamieszkać jeszcze w tym roku, to oferta rynku pierwotnego może go mocno rozczarować. W inwestycjach, które są na ukończeniu, prawie wszystkie mieszkania już dawno sprzedano, a na rynku kupuje się mieszkania na etapie wylewania fundamentów. Coraz częściej też deweloperzy zawierają tzw. umowy rezerwacyjne, nawet gdy tylko kupią grunt. Mimo to chętnych do zakupu nie brakuje. Z kupowaniem dziury w ziemi zamiast gotowego mieszkania mieliśmy już do czynienia przed kryzysem pod koniec lat 90. Wiele osób nie wyszło wtedy na tym najlepiej, bo nie wszyscy początkujący deweloperzy okazali się uczciwi. Zatem kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, musimy się liczyć z tym, że klucze odbierzemy po upływie przynajmniej pół roku. Najkrócej poczekamy w Trójmieście (średnio 207 dni), dłużej w Poznaniu i Warszawie (300 dni), a najdłużej (około 400 dni) – w Krakowie i Wrocławiu. To jednak nie odstrasza kupujących, którzy biorą wszystko, co jest na rynku, nawet z odległą datą zakończenia inwestycji.
Niewesoło jest również na rynku wtórnym. Ceny, zwłaszcza w największych miastach, szokują nie tylko kupujących, ale nawet pośredników – w ostatnim roku wzrosły one o około 20 proc. Prognozy na przyszłość są bardziej ostrożne i mówią o 7–8 proc. Najwyższe ceny osiągają mieszkania 1- i 2-pokojowe. Ich podaż jest tak mała, że w Warszawie 9 tys. zł za m kw. nie jest już zaskoczeniem dla kupujących, a w Krakowie nie dziwi już cena 5 tys. zł za m kw. Mało ofert sprzedaży powoduje, że nieskuteczne stają się negocjacje, a okazje trafiają się sporadycznie. Ponadto duża część mieszkań na rynku wtórnym to mieszkania w wielkiej płycie. Szacuje się je na 4 mln, co stanowi około jednej trzeciej lokali mieszkalnych w naszym kraju. Mimo że specjaliści raczej dobrze oceniają trwałość tych mieszkań, ich nabywcy nie będą z nich mieli pożytku. Już dziś są one o 15 proc. tańsze od mieszkań w innych technologiach. Z czasem ich wartość będzie jeszcze maleć. Wielkopłytowe osiedla będą się wyludniać, a w takich mieszkaniach coraz częściej będą mieszkać tylko przyjezdni oraz mniej zamożne rodziny. Wielka płyta stanie się też najtańszym produktem na rynku. Obecnie o cenach takich mieszkań decyduje lokalizacja i wysokość. Im niższy budynek i lepsza lokalizacja, tym mniejsze różnice cenowe pomiędzy wielką płytą a innymi ofertami.
Na rynku domów ceny nie zwiększają się tak gwałtownie. W ciągu ostatniego roku ceny wzrosły o około 5 proc. Zgodnie z prognozami w przyszłym roku ten wzrost będzie minimalnie wyższy, w granicach 6–7 proc. Jednak rosnące ceny mieszkań powodują większe zainteresowanie domami. Najchętniej kupowane są domy o stosunkowo małej powierzchni. Dziś domy są jeszcze tanie w stosunku do mieszkań, dlatego opłaca się je teraz kupować.
W ostatnich kilku latach stopniowo wzrosły również ceny gruntów, w wielu rejonach kraju nawet szybciej niż ceny mieszkań. Od 2005 roku tereny budowlane podrożały o 11–12 proc. Podobny wskaźnik podawany jest w prognozach na następny rok. Zatem budowanie nowego domu już niedługo może przestać być tak atrakcyjne.
Co robić w związku z taką sytuacją na rynku?
Odpowiedź jest stosunkowo prosta, choć wyjaśnienia zajmą trochę czasu. Powinieneś kupić dom. Wiele osób powie, że skoro nie stać ich na mieszkanie, to nie stać ich też na dom. Ale i na to jest rozwiązanie. Cena domu w przeliczeniu na metry kwadratowe jest o wiele niższa niż mieszkania. Tylko tych metrów jest o wiele więcej i wszystkie trzeba kupić. Owszem, teoretycznie nie można, ale w praktyce o to właśnie chodzi. Jak wynika z powyższych danych rynkowych, ceny mieszkań są wyśrubowane do astronomicznych rozmiarów, a na rynku domów też rozpoczyna się ruch, bo skoro ceny mieszkań zbliżają się do cen domów, to dlaczego nie kupić domu. Jednak osoby chcące kupić dom decydują się głównie na domy małe 100–120 m kw., bo większy budynek nie jest im potrzebny, a ponadto z większym budynkiem wiążą się większe koszty utrzymania. Dlatego w ofertach pośredników znajdziemy wiele domów nawet 300-metrowych, wielopokoleniowych budowanych w latach 70. i 80., których nikt nie chce kupić, bo po co komuś 300 m kw. To się wiąże z dużymi kosztami utrzymania.
Mimo obecnej sytuacji na rynku, takie oferty wiszą u pośredników latami, a znajdują amatorów głównie wśród osób prowadzących działalność gospodarczą, którzy widzą w nich możliwość dostosowania części pomieszczeń pod własną działalność. Jednak taki dom to również oferta na tanie mieszkanie. Jak już wspomniałem, takie domy były budowane jako domy wielopokoleniowe. Zatem w zasadzie każdy poziom w tych domach to samodzielne mieszkanie z własną łazienką, kuchnią i trzema, nieraz czterema pokojami. Nierzadko każde z tych mieszkań ma oddzielne wejście lub łatwo je zapewnić, na przykład przez wspólną klatkę schodową. Ponieważ nie cieszą się one powodzeniem na rynku, ich cenę można stosunkowo łatwo negocjować, co jest niemożliwe w przypadku kupowania mieszkań. Obecnie cenę mieszkań się nie negocjuje, tylko licytuje w obecności co najmniej kilku równie zainteresowanych danym mieszkaniem chętnych. Zatem cena metra kwadratowego w takim dużym domu może stanowić mniej niż połowę ceny metra kwadratowego mieszkania.
Oczywiście pozostaje problem sfinansowania zakupu domu z kilkoma mieszkaniami, gdy chcemy kupić tylko jedno z nich. Najpierw więc popytaj wśród znajomych i rodziny. Może ktoś też szuka mieszkania do kupienia, a nawet jeżeli nie szukał, a dowie się, że może je kupić za połowę ceny rynkowej, będzie nagle tym zainteresowany? Jeżeli masz dużą zdolność kredytową, to może nie warto szukać wspólników do inwestycji, tylko samemu kupić dom, wydzielić w nim samodzielne mieszkania, jedno zostawić sobie, a resztę sprzedać z dużym zyskiem, spłacić kredyt i mieć swoje mieszkanie za darmo? To całkiem realne. Jednak kupno domu ze znajomymi wydaje się ciekawszą propozycją. Daje możliwość zamieszkania z ludźmi, których znasz i lubisz, a nie z zupełnie przypadkowymi, jak to się stanie, gdy nabędziesz mieszkanie w bloku.
Sposób zakupu
Znalazłeś dom z trzema mieszkaniami, masz już dwóch wspólników, ale nie wiesz, jak przeprowadzić tę transakcję pod względem formalnym. Nie jest to szczególnie skomplikowana sprawa. Tak jak każda umowa sprzedaży nieruchomości wymaga ona formy aktu notarialnego. Jednak w przypadku kupna mieszkania do aktu notarialnego staje właściciel i ty jako kupiec. A w przypadku takiej wspólnej inwestycji do aktu notarialnego będzie stawał właściciel oraz wszystkie osoby kupujące (ty i twoi wspólnicy). Jeżeli nie jesteście w stanie zebrać się jednocześnie u notariusza, nic nie stoi na przeszkodzie, abyś do aktu stanął tylko ty, mając w ręku pełnomocnictwa od pozostałych wspólników. Ani ty, ani twoi wspólnicy nie kupujecie też konkretnego lokalu. Kupujecie całą nieruchomość (dom wraz z działką) na współwłasność w określonych udziałach (np. 1/2, 1/4, 1/76). Twój udział powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni twojego mieszkania do powierzchni całego budynku i taki też ułamek całej wynegocjowanej ceny powinieneś zapłacić. Przykładowo, jeżeli dom ma 300 m kw. powierzchni, a mieszkanie, które chcesz zająć, ma 100 m kw., to twój udział w całej nieruchomości powinien wynieść 1/3, i w zasadzie 1/3 całej ceny powinieneś zapłacić. Choć z tą ceną może być różnie, bo na przykład do twojego mieszkania może przylegać taras, a do innych nie, więc twoi wspólnicy mogą słusznie chcieć, aby proporcje podziału ceny były trochę inne.
Ze współwłasności do samodzielności
W przypadku kupna samodzielnego mieszkania twoja transakcja w zasadzie kończy się na kupnie. Natomiast przy takiej wspólnej inwestycji, jak omawiana, podpisanie umowy sprzedaży to jeszcze nie koniec formalności. Na razie bowiem w wyniku umowy sprzedaży stałeś się współwłaścicielem całej nieruchomości, a nie konkretnego lokalu. Dalej musisz podjąć kroki w celu usamodzielnienia swojego lokalu, bo na razie nie jest on mieszkaniem, tylko częścią budynku.
Przede wszystkim ciebie i twoich wspólników czeka kilka przeróbek technicznych. Domy takie wprawdzie składają się z kilku mieszkań, ale z reguły mają wspólne instalacje. Musicie więc rozdzielić instalacje, założyć odrębne liczniki dla każdego lokalu, dokonać niezbędnych przeróbek w budynku, np. wstawić drzwi wejściowe do każdego mieszkania itd. W zależności od posiadanych środków polecałbym również przerobienie instalacji centralnego ogrzewania, tak aby każdy lokal miał odrębny piec dwufunkcyjny. Wprawdzie nic nie stoi na przeszkodzie, aby wszystkie mieszkania były ogrzewane jednym piecem umiejscowionym w piwnicy, ale wcześniej czy później może to prowadzić do niepotrzebnych spięć, gdy jeden z was będzie chciał oszczędzić, a drugi zupełnie się nie będzie liczył z kosztami ogrzewania. Mimo tych dodatkowych kosztów, jakie musicie ponieść, i tak wasze mieszkanie będzie atrakcyjne finansowo w stosunku do cen mieszkań w bloku. A zwróć przy tym uwagę na to, co zyskujesz. Mieszkasz w małym bloku, gdyż to góra trzy, cztery mieszkania. Teren jest ogrodzony i położony na cichym i spokojnym osiedlu domów jednorodzinnych, masz własny garaż albo bardzo prosto i tanio możesz go na swojej działce postawić. Masz kawałek ogrodzonej działki, na której bez obaw mogą się bawić twoje dzieci. Możesz sobie pogrilować i odpocząć na trawie, a wszystko to za cenę dużo niższą niż cena mieszkania w bloku.
Zatem pewne przeróbki techniczne to pierwszy krok do usamodzielnienia twojego mieszkania. Pozostałe działania mają już charakter czysto prawny, a ich podejmowanie jest wprawdzie zalecane, ale nie niezbędne. W zasadzie najprostszy sposób usamodzielnienia twojego mieszkania polega na dokonaniu niezbędnych przeróbek technicznych i podpisaniu wraz z pozostałymi współwłaścicielami umowy quoad usum, określającej sposób korzystania z nieruchomości. Dla umowy tej wystarczy zwykła forma pisemna, ale polecałbym, aby podpisy na niej złożyć w obecności notariusza, co notariusz na tej umowie poświadczy. Wówczas będzie można ją ujawnić w księdze wieczystej waszej nieruchomości. To takie niezbędne minimum. Wprawdzie dalej nie jesteś właścicielem konkretnego lokalu, który zajmujesz, tylko współwłaścicielem całej nieruchomości, ale już płacisz tylko swoje rachunki, a w umowie sposób korzystania z lokali został definitywnie i zgodnie z prawem określony.
Podejmowanie innych kroków uzależniłbym na twoim miejscu od tego, z kim kupiłeś dom. Jeżeli są to ludzie, których dobrze znasz i z którymi potrafisz się porozumieć, to inne kroki będą raczej zbędne. Jeżeli masz wątpliwości co do pozostałych współwłaścicieli, możesz doprowadzić do wyodrębnienia z budynku samodzielnych lokali, tak aby każdy ze współwłaścicieli stał się jedynym właścicielem zajmowanego lokalu o określonym numerze (tak jak w bloku). Pamiętaj, że z tym nie musisz się spieszyć. Możesz to zrobić zaraz po kupnie domu, ale równie dobrze po kilku latach albo – co jest bardzo często rozsądnym wyjściem – wówczas gdy zajdzie taka potrzeba. Wyodrębnienia lokali dokonuje się poprzez zniesienie współwłasności. Znieść współwłasność można na dwa sposoby: podpisując umowę u notariusza albo wnosząc sprawę do sądu. Jednak aby notariusz sporządził umowę zniesienia współwłasności, będziesz musiał dostarczyć mu szereg dokumentów, a przede wszystkim będziesz musiał przejść całą procedurę administracyjną, aby uzyskać niezbędne dla notariusza zaświadczenie o samodzielności lokali w budynku. Dużo prościej będzie wnieść sprawę do sądu. Wprawdzie w sądzie sprawa ta może trochę potrwać, ale nie ma powodu do pośpiechu, a z reguły opłaty są mniejsze. Różnica w kosztach będzie tym większa, im większa jest wartość całej waszej nieruchomości, bo opłata notarialna zawsze będzie liczona od wartości całej nieruchomości, a opłaty sądowe od tej wartości już nie zależą.
Podsumowanie
Zastanawiając się dzisiaj, co wybrać: dom czy mieszkanie, raczej nie powinieneś mieć wątpliwości, że dom będzie lepszym rozwiązaniem, zwłaszcza przy tej topniejącej różnicy cenowej. Zastanawiając się natomiast, czy budować, czy kupić, powinieneś zajrzeć do własnego portfela. Jeżeli nie masz pieniędzy na budowę, spróbuj kupić dom w opisany wyżej sposób, bo dzięki temu możesz dostać mieszkanie z zaletami domu, w cenie dużo niższej od ceny mieszkania.
Autor jest prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości.
Sytuacja na rynku
Szaleństwo cenowe trwa. Ceny mieszkań rosną z miesiąca na miesiąc, a kolejki chętnych do zakupu mieszkania stoją na schodach biur pośrednictwa, bo pośrednikom zaczyna brakować ofert. Rynek pierwotny wyznacza trend do wzrostu cen, gdyż deweloperzy sukcesywnie podnoszą ceny nowych mieszkań, a w najbliższym czasie raczej nie ma co liczyć na to, że mieszkania stanieją. Niezależnie od tego, czy są one nowe czy używane. Ponadto, jeśli ktoś chce teraz kupić nowe mieszkanie, żeby w nim zamieszkać jeszcze w tym roku, to oferta rynku pierwotnego może go mocno rozczarować. W inwestycjach, które są na ukończeniu, prawie wszystkie mieszkania już dawno sprzedano, a na rynku kupuje się mieszkania na etapie wylewania fundamentów. Coraz częściej też deweloperzy zawierają tzw. umowy rezerwacyjne, nawet gdy tylko kupią grunt. Mimo to chętnych do zakupu nie brakuje. Z kupowaniem dziury w ziemi zamiast gotowego mieszkania mieliśmy już do czynienia przed kryzysem pod koniec lat 90. Wiele osób nie wyszło wtedy na tym najlepiej, bo nie wszyscy początkujący deweloperzy okazali się uczciwi. Zatem kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, musimy się liczyć z tym, że klucze odbierzemy po upływie przynajmniej pół roku. Najkrócej poczekamy w Trójmieście (średnio 207 dni), dłużej w Poznaniu i Warszawie (300 dni), a najdłużej (około 400 dni) – w Krakowie i Wrocławiu. To jednak nie odstrasza kupujących, którzy biorą wszystko, co jest na rynku, nawet z odległą datą zakończenia inwestycji.
Niewesoło jest również na rynku wtórnym. Ceny, zwłaszcza w największych miastach, szokują nie tylko kupujących, ale nawet pośredników – w ostatnim roku wzrosły one o około 20 proc. Prognozy na przyszłość są bardziej ostrożne i mówią o 7–8 proc. Najwyższe ceny osiągają mieszkania 1- i 2-pokojowe. Ich podaż jest tak mała, że w Warszawie 9 tys. zł za m kw. nie jest już zaskoczeniem dla kupujących, a w Krakowie nie dziwi już cena 5 tys. zł za m kw. Mało ofert sprzedaży powoduje, że nieskuteczne stają się negocjacje, a okazje trafiają się sporadycznie. Ponadto duża część mieszkań na rynku wtórnym to mieszkania w wielkiej płycie. Szacuje się je na 4 mln, co stanowi około jednej trzeciej lokali mieszkalnych w naszym kraju. Mimo że specjaliści raczej dobrze oceniają trwałość tych mieszkań, ich nabywcy nie będą z nich mieli pożytku. Już dziś są one o 15 proc. tańsze od mieszkań w innych technologiach. Z czasem ich wartość będzie jeszcze maleć. Wielkopłytowe osiedla będą się wyludniać, a w takich mieszkaniach coraz częściej będą mieszkać tylko przyjezdni oraz mniej zamożne rodziny. Wielka płyta stanie się też najtańszym produktem na rynku. Obecnie o cenach takich mieszkań decyduje lokalizacja i wysokość. Im niższy budynek i lepsza lokalizacja, tym mniejsze różnice cenowe pomiędzy wielką płytą a innymi ofertami.
Na rynku domów ceny nie zwiększają się tak gwałtownie. W ciągu ostatniego roku ceny wzrosły o około 5 proc. Zgodnie z prognozami w przyszłym roku ten wzrost będzie minimalnie wyższy, w granicach 6–7 proc. Jednak rosnące ceny mieszkań powodują większe zainteresowanie domami. Najchętniej kupowane są domy o stosunkowo małej powierzchni. Dziś domy są jeszcze tanie w stosunku do mieszkań, dlatego opłaca się je teraz kupować.
W ostatnich kilku latach stopniowo wzrosły również ceny gruntów, w wielu rejonach kraju nawet szybciej niż ceny mieszkań. Od 2005 roku tereny budowlane podrożały o 11–12 proc. Podobny wskaźnik podawany jest w prognozach na następny rok. Zatem budowanie nowego domu już niedługo może przestać być tak atrakcyjne.
Co robić w związku z taką sytuacją na rynku?
Odpowiedź jest stosunkowo prosta, choć wyjaśnienia zajmą trochę czasu. Powinieneś kupić dom. Wiele osób powie, że skoro nie stać ich na mieszkanie, to nie stać ich też na dom. Ale i na to jest rozwiązanie. Cena domu w przeliczeniu na metry kwadratowe jest o wiele niższa niż mieszkania. Tylko tych metrów jest o wiele więcej i wszystkie trzeba kupić. Owszem, teoretycznie nie można, ale w praktyce o to właśnie chodzi. Jak wynika z powyższych danych rynkowych, ceny mieszkań są wyśrubowane do astronomicznych rozmiarów, a na rynku domów też rozpoczyna się ruch, bo skoro ceny mieszkań zbliżają się do cen domów, to dlaczego nie kupić domu. Jednak osoby chcące kupić dom decydują się głównie na domy małe 100–120 m kw., bo większy budynek nie jest im potrzebny, a ponadto z większym budynkiem wiążą się większe koszty utrzymania. Dlatego w ofertach pośredników znajdziemy wiele domów nawet 300-metrowych, wielopokoleniowych budowanych w latach 70. i 80., których nikt nie chce kupić, bo po co komuś 300 m kw. To się wiąże z dużymi kosztami utrzymania.
Mimo obecnej sytuacji na rynku, takie oferty wiszą u pośredników latami, a znajdują amatorów głównie wśród osób prowadzących działalność gospodarczą, którzy widzą w nich możliwość dostosowania części pomieszczeń pod własną działalność. Jednak taki dom to również oferta na tanie mieszkanie. Jak już wspomniałem, takie domy były budowane jako domy wielopokoleniowe. Zatem w zasadzie każdy poziom w tych domach to samodzielne mieszkanie z własną łazienką, kuchnią i trzema, nieraz czterema pokojami. Nierzadko każde z tych mieszkań ma oddzielne wejście lub łatwo je zapewnić, na przykład przez wspólną klatkę schodową. Ponieważ nie cieszą się one powodzeniem na rynku, ich cenę można stosunkowo łatwo negocjować, co jest niemożliwe w przypadku kupowania mieszkań. Obecnie cenę mieszkań się nie negocjuje, tylko licytuje w obecności co najmniej kilku równie zainteresowanych danym mieszkaniem chętnych. Zatem cena metra kwadratowego w takim dużym domu może stanowić mniej niż połowę ceny metra kwadratowego mieszkania.
Oczywiście pozostaje problem sfinansowania zakupu domu z kilkoma mieszkaniami, gdy chcemy kupić tylko jedno z nich. Najpierw więc popytaj wśród znajomych i rodziny. Może ktoś też szuka mieszkania do kupienia, a nawet jeżeli nie szukał, a dowie się, że może je kupić za połowę ceny rynkowej, będzie nagle tym zainteresowany? Jeżeli masz dużą zdolność kredytową, to może nie warto szukać wspólników do inwestycji, tylko samemu kupić dom, wydzielić w nim samodzielne mieszkania, jedno zostawić sobie, a resztę sprzedać z dużym zyskiem, spłacić kredyt i mieć swoje mieszkanie za darmo? To całkiem realne. Jednak kupno domu ze znajomymi wydaje się ciekawszą propozycją. Daje możliwość zamieszkania z ludźmi, których znasz i lubisz, a nie z zupełnie przypadkowymi, jak to się stanie, gdy nabędziesz mieszkanie w bloku.
Sposób zakupu
Znalazłeś dom z trzema mieszkaniami, masz już dwóch wspólników, ale nie wiesz, jak przeprowadzić tę transakcję pod względem formalnym. Nie jest to szczególnie skomplikowana sprawa. Tak jak każda umowa sprzedaży nieruchomości wymaga ona formy aktu notarialnego. Jednak w przypadku kupna mieszkania do aktu notarialnego staje właściciel i ty jako kupiec. A w przypadku takiej wspólnej inwestycji do aktu notarialnego będzie stawał właściciel oraz wszystkie osoby kupujące (ty i twoi wspólnicy). Jeżeli nie jesteście w stanie zebrać się jednocześnie u notariusza, nic nie stoi na przeszkodzie, abyś do aktu stanął tylko ty, mając w ręku pełnomocnictwa od pozostałych wspólników. Ani ty, ani twoi wspólnicy nie kupujecie też konkretnego lokalu. Kupujecie całą nieruchomość (dom wraz z działką) na współwłasność w określonych udziałach (np. 1/2, 1/4, 1/76). Twój udział powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni twojego mieszkania do powierzchni całego budynku i taki też ułamek całej wynegocjowanej ceny powinieneś zapłacić. Przykładowo, jeżeli dom ma 300 m kw. powierzchni, a mieszkanie, które chcesz zająć, ma 100 m kw., to twój udział w całej nieruchomości powinien wynieść 1/3, i w zasadzie 1/3 całej ceny powinieneś zapłacić. Choć z tą ceną może być różnie, bo na przykład do twojego mieszkania może przylegać taras, a do innych nie, więc twoi wspólnicy mogą słusznie chcieć, aby proporcje podziału ceny były trochę inne.
Ze współwłasności do samodzielności
W przypadku kupna samodzielnego mieszkania twoja transakcja w zasadzie kończy się na kupnie. Natomiast przy takiej wspólnej inwestycji, jak omawiana, podpisanie umowy sprzedaży to jeszcze nie koniec formalności. Na razie bowiem w wyniku umowy sprzedaży stałeś się współwłaścicielem całej nieruchomości, a nie konkretnego lokalu. Dalej musisz podjąć kroki w celu usamodzielnienia swojego lokalu, bo na razie nie jest on mieszkaniem, tylko częścią budynku.
Przede wszystkim ciebie i twoich wspólników czeka kilka przeróbek technicznych. Domy takie wprawdzie składają się z kilku mieszkań, ale z reguły mają wspólne instalacje. Musicie więc rozdzielić instalacje, założyć odrębne liczniki dla każdego lokalu, dokonać niezbędnych przeróbek w budynku, np. wstawić drzwi wejściowe do każdego mieszkania itd. W zależności od posiadanych środków polecałbym również przerobienie instalacji centralnego ogrzewania, tak aby każdy lokal miał odrębny piec dwufunkcyjny. Wprawdzie nic nie stoi na przeszkodzie, aby wszystkie mieszkania były ogrzewane jednym piecem umiejscowionym w piwnicy, ale wcześniej czy później może to prowadzić do niepotrzebnych spięć, gdy jeden z was będzie chciał oszczędzić, a drugi zupełnie się nie będzie liczył z kosztami ogrzewania. Mimo tych dodatkowych kosztów, jakie musicie ponieść, i tak wasze mieszkanie będzie atrakcyjne finansowo w stosunku do cen mieszkań w bloku. A zwróć przy tym uwagę na to, co zyskujesz. Mieszkasz w małym bloku, gdyż to góra trzy, cztery mieszkania. Teren jest ogrodzony i położony na cichym i spokojnym osiedlu domów jednorodzinnych, masz własny garaż albo bardzo prosto i tanio możesz go na swojej działce postawić. Masz kawałek ogrodzonej działki, na której bez obaw mogą się bawić twoje dzieci. Możesz sobie pogrilować i odpocząć na trawie, a wszystko to za cenę dużo niższą niż cena mieszkania w bloku.
Zatem pewne przeróbki techniczne to pierwszy krok do usamodzielnienia twojego mieszkania. Pozostałe działania mają już charakter czysto prawny, a ich podejmowanie jest wprawdzie zalecane, ale nie niezbędne. W zasadzie najprostszy sposób usamodzielnienia twojego mieszkania polega na dokonaniu niezbędnych przeróbek technicznych i podpisaniu wraz z pozostałymi współwłaścicielami umowy quoad usum, określającej sposób korzystania z nieruchomości. Dla umowy tej wystarczy zwykła forma pisemna, ale polecałbym, aby podpisy na niej złożyć w obecności notariusza, co notariusz na tej umowie poświadczy. Wówczas będzie można ją ujawnić w księdze wieczystej waszej nieruchomości. To takie niezbędne minimum. Wprawdzie dalej nie jesteś właścicielem konkretnego lokalu, który zajmujesz, tylko współwłaścicielem całej nieruchomości, ale już płacisz tylko swoje rachunki, a w umowie sposób korzystania z lokali został definitywnie i zgodnie z prawem określony.
Podejmowanie innych kroków uzależniłbym na twoim miejscu od tego, z kim kupiłeś dom. Jeżeli są to ludzie, których dobrze znasz i z którymi potrafisz się porozumieć, to inne kroki będą raczej zbędne. Jeżeli masz wątpliwości co do pozostałych współwłaścicieli, możesz doprowadzić do wyodrębnienia z budynku samodzielnych lokali, tak aby każdy ze współwłaścicieli stał się jedynym właścicielem zajmowanego lokalu o określonym numerze (tak jak w bloku). Pamiętaj, że z tym nie musisz się spieszyć. Możesz to zrobić zaraz po kupnie domu, ale równie dobrze po kilku latach albo – co jest bardzo często rozsądnym wyjściem – wówczas gdy zajdzie taka potrzeba. Wyodrębnienia lokali dokonuje się poprzez zniesienie współwłasności. Znieść współwłasność można na dwa sposoby: podpisując umowę u notariusza albo wnosząc sprawę do sądu. Jednak aby notariusz sporządził umowę zniesienia współwłasności, będziesz musiał dostarczyć mu szereg dokumentów, a przede wszystkim będziesz musiał przejść całą procedurę administracyjną, aby uzyskać niezbędne dla notariusza zaświadczenie o samodzielności lokali w budynku. Dużo prościej będzie wnieść sprawę do sądu. Wprawdzie w sądzie sprawa ta może trochę potrwać, ale nie ma powodu do pośpiechu, a z reguły opłaty są mniejsze. Różnica w kosztach będzie tym większa, im większa jest wartość całej waszej nieruchomości, bo opłata notarialna zawsze będzie liczona od wartości całej nieruchomości, a opłaty sądowe od tej wartości już nie zależą.
Podsumowanie
Zastanawiając się dzisiaj, co wybrać: dom czy mieszkanie, raczej nie powinieneś mieć wątpliwości, że dom będzie lepszym rozwiązaniem, zwłaszcza przy tej topniejącej różnicy cenowej. Zastanawiając się natomiast, czy budować, czy kupić, powinieneś zajrzeć do własnego portfela. Jeżeli nie masz pieniędzy na budowę, spróbuj kupić dom w opisany wyżej sposób, bo dzięki temu możesz dostać mieszkanie z zaletami domu, w cenie dużo niższej od ceny mieszkania.
Autor jest prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości.
Źródło: "Krakowski Rynek Nieruchomości" nr 21/2006 | 2006-10-13
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
Komentarze (0)
Pokaż wszystkie komentarze (0)