Zniesienie współwłasności a podatek dochodowy

Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują udziały, którymi mogą swobodnie rozporządzać.

W budynku będącym współwłasnością zniesiono współwłasność poprzez wydzielenie lokali na rzecz poszczególnych współwłaścicieli odpowiednio do wartości ich udziałów. W takim przypadku za datę nabycia dla upływu okresu do zwolnienia z podatku dochodowego przy ich sprzedaży należy przyjąć datę nabycia udziałów, a nie datę zniesienia współwłasności. Jednak zniesienie nie stanowi nabycia wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte mienie mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom i odbyło się bez spłat i dopłat. O tym zaś, czy udział uległ powiększeniu, nie decyduje subiektywne odczucie współwłaściciela bądź powierzchnia nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych przed i po zniesieniu współwłasności.

Wnioskodawca nabył w 2006 r. udział wynoszący 16/100 w zabudowanej nieruchomości, stając się jednym z czterech współwłaścicieli. W 2014 r. została sporządzona przed notariuszem umowa zniesienia współwłasności poprzez wyodrębnienie samodzielnych lokali. Przydzielone wnioskodawcy lokale stanowią obecnie udział 22/100 w całej nieruchomości, przy czym wartość lokali (różna atrakcyjność lokali ze względu na ich usytuowanie w nieruchomości), jakie dotychczasowi współwłaściciele otrzymali w wyniku zniesienia współwłasności, odpowiada wartości ich dotychczasowych udziałów. Wnioskodawca planuje obecnie sprzedać przydzielone mu mieszkania, a interpretacja dotyczy tego, czy sprzedaż będzie powodowała opodatkowanie dochodu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku NSA z 3 listopada.2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu Cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu przez pojęcie „nabycie”, użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują udziały, którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, a nie o prawie do części rzeczy (np. lokalu w budynku). Każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział. Celem zniesienia jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy. Zniesienie nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy i odbyło się to bez spłat i dopłat.

Gdy w wyniku zniesienia udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku. O tym zaś, czy udział uległ powiększeniu, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela bądź wielkość (powierzchnia) nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po dokonaniu zniesienia współwłasności.

W rozpatrywanej sprawie w 2014 r. na mocy umowy notarialnej dokonano zniesienia współwłasności zabudowanej nieruchomości, w której wnioskodawca posiadał udział 16/100 poprzez wyodrębnienie samodzielnych lokali. W wyniku tej czynności wnioskodawcy przydzielono lokale, których wartość odpowiada wartości dotychczasowego udziału wnioskodawcy w całej nieruchomości. Powyższa czynność nie spowodowała zatem zwiększenia majątku wnioskodawcy. Zdarzenie to nie może być więc traktowane jako „nabycie”.

Interpretacja indywidualna z dnia 02.11.2017 roku znak 0111-KDIB2-2.4011.275.2017.1.AR