Zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych

Nowelizacja uchyla przepisy umożliwiające spółdzielniom, które wybudowały na cudzym gruncie budynki, nabycie własności tych nieruchomości na zasadach odmiennych od tych wynikających z Kodeksu cywilnego.

3 września opublikowano ustawę z dnia 27 lipca 2012 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2012, poz. 989). Celem przedmiotowej nowelizacji jest dostosowanie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do wyroków Trybunału Konstytucyjnego stwierdzających niezgodność przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z konstytucją.

Wyrokiem z dnia 29 października 2010 r. sygn.akt P 34/08 Trybunał Konstytucyjny stwierdził niezgodność z ustawą zasadniczą art. 35 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Natomiast wyrokiem z dnia 21 grudnia 2005 r. sygn.akt SK 10/05 stwierdził niezgodność z konstytucją art. 44 ust. 1 i 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W tych dwóch wyrokach Trybunał dążył do wyeliminowania z systemu prawnego przepisów, które uprzywilejowują spółdzielnie mieszkaniowe w sprawie zasiedzenia nieruchomości i podziału hipoteki.

Nowelizacja uchyla przepisy umożliwiające spółdzielniom mieszkaniowym, które przed 5 grudnia 1990 r. wybudowały na cudzym gruncie budynki, nabycie własności tych nieruchomości na zasadach odmiennych od tych wynikających z Kodeksu cywilnego. Po zmianach spółdzielnie mieszkaniowe dokonywać będą zasiedzenia nieruchomości na takich samych zasadach jak zasiedzenia dokonują inne podmioty.

Nowelizacja uchyla także przepisy, które ustalają odnośnie nieruchomości spółdzielczych szczególne zasady w przypadku podziału hipoteki. W miejsce uchylanych przepisów wejdą przepisy ogólne, w tym art. 76 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, będący podstawą podziału hipoteki obciążającej nieruchomość, z której wyodrębniono lokal bądź wydzielono odrębną nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym. Przepis ten zabezpiecza zarówno interesy wierzycieli hipotecznych, jak i właścicieli lokalu czy też nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Zgodnie z nim w razie podziału nieruchomości polegającej na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy.

Przy pierwszym czytaniu tego projektu, posłowie zgłosili poprawkę, która wydłużyła wejście w życie projektowanych przepisów z dwóch do trzech miesięcy. Tym sposobem posłowie chcieli dać więcej czasu spółdzielniom mieszkaniowym, by mogły zakończyć rozpoczęte sprawy dotyczące stanu prawnego gruntów spółdzielczych m.in. odnośnie zasiedzenia lub ustalenia praw własności. W związku z tym, nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wejdzie w życie 4 grudnia 2012 r. Nowela zawiera też przepis przejściowy przewidujący, że do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej stosuje się przepisy dotychczasowe.

Nowela uchyla:
w art. 35 ust. 4 i 42
Ust. 4. Jeżeli nieruchomość, o której mowa w ust. 1, posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, spółdzielnia mieszkaniowa nabywa własność tej nieruchomości przez zasiedzenie, jeżeli spełnia kryteria wymagane w ust. 1. przepis art. 511 Kodeksu postępowania cywilnego, w zakresie zobowiązującym do wskazania we wniosku o wszczęcie postępowania zainteresowanych w sprawie, nie stosuje się.

Ust. 42. Jeżeli osoba uprawniona do lokalu spółdzielczego wystąpiła z wnioskiem o przeniesienie prawa odrębnej własności, a spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się objęty wnioskiem lokal, a spółdzielnia spełnia warunki, o których mowa w ust. 41, to zarząd spółdzielni obowiązany jest, w ciągu 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku, do wystąpienia do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia gruntu, na którym znajduje się budynek, którego dotyczy wniosek.

w art. 44 ust. 11, 21 i 4
Ust. 11. W przypadku podziału nieruchomości stanowiącej własność spółdzielni, polegającego na ustanowieniu odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz osoby innej niż spółdzielnia, obciążonej hipoteką istniejącą w dniu wejścia w życie ustawy, zabezpieczającą kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby tej nieruchomości, hipoteka łączna nie powstaje. Jeżeli członek spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu lub budynku dokonał wszystkich spłat, o których mowa w przepisach ustawy, to uzyskuje on prawo odrębnej własności lokalu lub nieruchomości bez obciążeń hipotecznych, z zastrzeżeniem art. 45 ust. 1.

Ust. 21. Dokonanie podziału, o którym mowa w ust. 11, powoduje wygaśnięcie hipoteki obciążającej nieruchomość w dniu wejścia w życie ustawy zabezpieczającej kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby innej nieruchomości. W celu zabezpieczenia kredytu zabezpieczonego poprzednio hipoteką, która wygasła, spółdzielnia niezwłocznie obciąży hipoteką nieruchomość, na potrzeby której przeznaczone zostały środki pochodzące z tego kredytu, lub inną nieruchomość, o której mowa w art. 40.
Ust. 4. Przepisy ust. 11 i 21 stosuje się odpowiednio w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu w nieruchomości położonej na gruncie, którego spółdzielnia jest użytkownikiem wieczystym.