Zmiany w prawie nieruchomości w 2020 r.

Wraz z nadejściem nowego roku nadchodzą zmiany w prawie nieruchomości. Wśród nich m.in. wzrost stawek podatku od nieruchomości, zmiany w zakresie ochrony środowiska i związane z tym konsekwencje dla prawa nieruchomości, a także wciąż procedowana nowelizacja prawa budowlanego.

Wzrost stawki podatku od nieruchomości

Jednym z zadań rady gminy jest określenie wysokości stawek podatku od nieruchomości, z tym że stawki te nie mogą przekroczyć maksymalnej wysokości określonej przez Ministra Finansów. Górne granice stawek podatku od nieruchomości obowiązujące w danym roku podatkowym ulegają corocznie zmianie na następny rok podatkowy. Stopień zmian odpowiada wskaźnikowi cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszego półrocza, w którym stawki ulegają zmianie, w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. Wzrost cen w I półroczu 2019 r. w stosunku do I półrocza 2018 r. wyniósł odpowiednio 1,8 proc. Zgodnie z nowym obwieszczeniem Ministra Finansów w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2020 r. wyniosą one:

1) od gruntów:

• związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków - 0,95 zł od 1 mkw. powierzchni;
• pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych - 4,80 zł od 1 ha powierzchni;
• pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego - 0,50 zł od 1 mkw. powierzchni;
• niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2018 r. poz. 1398 oraz z 2019 r. poz. 730), i położonych na terenach, gdzie MPZP przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową lub mieszaną, obejmującą wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie planu zagospodarowania dla tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego - 3,15 zł od 1 mkw. powierzchni;

2) od budynków lub ich części:

• mieszkalnych - 0,81 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej;
• związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej - 23,90 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej;
• zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym - 11,18 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej;
• związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń - 4,87 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej;
• pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego - 8,05 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej.

Pamiętać należy, że są to stawki maksymalne, a zatem rada gminy może przyjąć stawki niższe.

Zmiany w prawie ochrony środowiska

W związku z nowelizacją prawa ochrony środowiska ujętą w ustawie z dnia 16 października 2019 r. o zmianie ustawy – Prawo ochrony środowiska oraz niektórych innych ustaw, wprowadzono również zmiany w zakresie przyłączania budynków do sieci ciepłowniczej. Celem nowelizacji jest poprawa jakości powietrza w Polsce. Większość jej przepisów weszła w życie jeszcze w listopadzie 2019 r., a część dopiero 1 stycznia 2020 r.

Zgodnie z nowymi przepisami podmiot posiadający tytuł prawny do korzystania z obiektu ma obowiązek zapewnić efektywne energetycznie wykorzystanie lokalnych zasobów paliw i energii przez przyłączenie obiektu do sieci ciepłowniczej, o ile istnieją techniczne i ekonomiczne warunki przyłączenia do tej sieci i dostarczania z niej ciepła do obiektu. Zasada dotyczy nieruchomości, która nie jest przyłączona do sieci ciepłowniczej lub nie ma indywidualnego źródła ciepła, zlokalizowanego na terenie, gdzie istnieją techniczne warunki dostarczania ciepła z systemu ciepłowniczego lub chłodniczego.

Od powyższego istnieją wyjątki. Obowiązku nie stosuje się, jeżeli:

1. ceny ciepła stosowane przez przedsiębiorstwo energetyczne (do którego miałoby nastąpić przyłączenie) zajmujące się wytwarzaniem i dostarczaniem ciepła do sieci ciepłowniczej są równe lub wyższe od obowiązującej średniej ceny sprzedaży ciepła (ustalonej zgodnie z przepisami prawa energetycznego) dla alternatywnego źródła ciepła zużywającego tego samego rodzaju paliwo albo
2. planowane jest dostarczanie ciepła z indywidualnego źródła znajdującego się na terenie obiektu, które charakteryzuje się współczynnikiem nakładu nieodnawialnej energii pierwotnej nie wyższym niż 0,8 lub z pompy ciepła czy ogrzewania elektrycznego.

Nowelizacja nakłada także nowy obowiązek w zakresie wymaganych dokumentów składanych przy wniosku o pozwolenie na budowę. Dotyczy on oświadczenia projektanta o możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej. Dokument składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Składająca je osoba jest obowiązana do zawarcia w nim klauzuli: "Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia."

Zmiany w prawie budowlanym

Wciąż nie została uchwalona istotna ustawa dotycząca nowelizacji prawa budowlanego. Przedmiotowa nowelizacja po licznych korektach trafiła w końcu do sejmu. Nie sposób jednak określić, ile potrwa proces ustawodawczy. Zgodnie z projektem ustawa wchodzi w życie po 6 miesiącach od uchwalenia, zatem w drugiej połowie 2020 r. można spodziewać się wejścia w życie zmian.
Nowelizacja w ramach porządkowania przepisów dotyczących pozwolenia na budowę wprowadza szeroki katalog obiektów, które nie będą wymagały decyzji o pozwoleniu na budowę, ale konieczne będzie zgłoszenie budowy. Poszerzony zostanie również katalog obiektów niewymagających ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia budowy. Wśród nich warto zwrócić uwagę na paczkomaty oraz inne podobne obiekty, a także elementy małej architektury.

Nowelizacja przewiduje, że nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat, a w przypadku wydania decyzji pozwolenia na użytkowanie 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna.

Zgodnie z proponowaną ustawą nowelizującą procedura legalizacji samowoli budowlanych, których budowę zakończono ponad 20 lat temu i wobec których nie prowadzono postępowania w sprawie samowoli budowlanej, będzie przeprowadzana w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym.