Zmiany w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych

Projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest negatywnie oceniany i to nie tylko w związku ze zmianami w statusie wspólnot mieszkaniowych.

W sejmie trwają prace nad projektem ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Autorem projektu są posłowie Platformy Obywatelskiej. Ustawa ma na celu uporządkowanie sytuacji prawnej spółdzielni mieszkaniowych, gdyż obecne regulacje w skutek licznych nowelizacji i orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego nie nadają się do stosowania.

Projekt ustawy ma stanowić całościową regulację prawa spółdzielni mieszkaniowych. Wprowadza, przez zmianę ustawy o własności lokali, także rewolucyjne rozwiązania w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych. Spowodują one utratę przez wspólnoty podmiotowości prawnej, co znowu wywoła wątpliwości w zakresie ich statusu prawnego. Obecnie przepisy dają wspólnotom mieszkaniowym zdolność prawną, a wspólnoty są traktowane jak ułomne osoby prawne, mają swój majątek, mogą nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Proponowane zmiany przekreślają wszystkie dotychczasowe osiągnięcia w zakresie kształtowanego przez wiele lat statusu wspólnot mieszkaniowych, przekreślają także dorobek orzecznictwa sądowego w tej materii. Jeśli wejdą w życie, wspólnoty mieszkaniowe nie będą już miały zdolności prawnej, nie będą mogły nabywać praw i zaciągać zobowiązań i nie będą posiadały swojego majątku. Nabywać prawa i zaciągać zobowiązania będą mogli tylko właściciele lokali.

Ponadto zmiany dotkną właścicieli lokali także w wymiarze podatkowym – wspólnoty mieszkaniowe przestaną podlegać rozliczeniom na zasadach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a właściciele lokali będą musieli rozliczać przychody z nieruchomości wspólnej na zasadach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stroną wszelkich umów będą współwłaściciele, a nie wspólnota mieszkaniowa. Mimo tego przepisy przewidują zachowanie instytucji zarządu reprezentującego właścicieli. Nowelizacja nie zawiera przepisów przejściowych, w związku z tym powstaje problem, co stanie się, w przypadku gdyby weszła w życie, z istniejącym majątkiem wspólnot mieszkaniowych i zawartymi umowami. Nowelizacja wprowadza też uprawnienie dla każdego właściciela lokalu do żądania zlicytowania lokalu innego członka wspólnoty mieszkaniowej, który uporczywie narusza porządek domowy lub przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Prawo to może być w praktyce często nadużywane i prowadzić do zaostrzenia sąsiedzkich waśni i pieniactwa sądowego. Obecnie tylko wspólnota mieszkaniowa na podstawie uchwały właścicieli lokali może wystąpić do sądu z powództwem w sprawie zlicytowania lokalu.

Projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest negatywnie oceniany i to nie tylko w związku ze zmianami w statusie wspólnot mieszkaniowych. Już teraz mówi się, że nowe przepisy mogą być uznane za sprzeczne z konstytucją. Projekt narusza bowiem m.in. zasadę przyzwoitej legislacji, gdyż przygotowany został w sposób niestaranny, zaś proponowane przepisy są niejasne, niespójne, zawierają błędy logiczne i wywołują rozbieżności interpretacyjne.