Zmiany w egzekucji z nieruchomości

Pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, nie będzie zwalniało najemcy lub dzierżawcy z obowiązku zapłaty czynszu komornikowi – to jedna ze zmian Kodeksu postępowania cywilnego.

Nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. nr 233, poz. 1381) wprowadza wiele zmian dotyczących postępowania egzekucyjnego, także w zakresie egzekucji z nieruchomości.

Zgodnie z nowymi przepisami tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji także przeciwko każdemu, kto uzyskał władanie nad tym przedmiotem po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł egzekucyjny. Warto w tym miejscu wspomnieć, że tytuł wykonawczy jest podstawą egzekucji. Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności.

Zgodnie z nowelizacją, tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji nie tylko przeciw dłużnikowi, lecz także przeciwko jego domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa. Jeżeli dłużnik twierdzi, że przysługuje mu prawo skuteczne wobec wierzyciela, komornik wstrzyma względem niego czynności egzekucyjne i w takiej sytuacji dłużnik będzie mógł w terminie tygodnia wytoczyć powództwo o pozbawienie w stosunku do niego tytułu wykonawczego wykonalności.

Obecnie obowiązujące przepisy przewidują, że zajęcie komornicze obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. Zgodnie z nowelizacją pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu komornikowi. Co ważne, dzierżawcy i najemcy, którzy zapłacili dwa razy czynsz za ten sam okres, będą mogli wystąpić z roszczeniem przeciwko dłużnikowi o zwrot tych kwot.

Ponadto znowelizowane przepisy określają, że oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

Zgodnie z nowelizacją, opisem i oszacowaniem należy objąć z osobna każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej lub prowadzony jest dla niej odrębny zbiór dokumentów. Jeżeli jednak postępowania egzekucyjne toczące się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika, wpisanych do oddzielnych ksiąg wieczystych, lub dla których prowadzone są odrębne zbiory dokumentów, połączone zostały w jedno postępowanie, to w przypadku, gdy nieruchomości te stanowią całość gospodarczą, należy opisać i oszacować tę całość i każdą z nieruchomości z osobna.

Termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia.

Znowelizowane przepisy stanowią też, że przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Z rękojmi utraconej przez nabywcę lub od niego ściągniętej, pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą, a reszta wchodzi w skład sumy uzyskanej w egzekucji, albo jeżeli egzekucja została umorzona, jest przelewana na dochód Skarbu Państwa. Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi ową własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego.

Omawiana nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw wejdzie w życie z dniem 3 maja 2012 r.