Zmiany ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Proponowana regulacja spowoduje, że wierzytelność na części ułamkowej nieruchomości będzie mieć bardziej skuteczne i „wiarygodne” zabezpieczenie.

Celem projektu jest uregulowanie ochrony wierzyciela, którego wierzytelność została zabezpieczona hipoteką na części ułamkowej nieruchomości, w sytuacji gdy następnie dochodzi do zniesienia współwłasności w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 lipca 2012 r. (sygn.akt P 15/12).

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 76 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 i art. 21 ust. 1 Konstytucji. Trybunał Konstytucyjny, wskazując sposoby ochrony wierzyciela hipotecznego, stwierdził, że ochronie wierzyciela mogłoby służyć przede wszystkim rozwiązanie polegające na utrzymaniu hipoteki na nieruchomości przyznanej po podziale dłużnikowi rzeczowemu. W przypadku gdy nieruchomość ta ma wartość co najmniej równą wartości udziału, sytuacja wierzyciela po zniesieniu współwłasności nie uległaby pogorszeniu, a nawet polepszyłaby się. W pozostałych wypadkach wierzycielowi mogłoby służyć ustawowe prawo zastawu na wierzytelności z tytułu dopłaty lub spłaty.

Obecny stan prawny

Po wyroku Trybunału nadal istnieje dopuszczalność obciążania hipoteką części ułamkowej nieruchomości. Jednak w razie podziału owej nieruchomości, hipoteka wygasa (przed wyrokiem Trybunału „podążała” za wszystkimi nieruchomościami). Obecny stan nie oznacza jednak istotnego naruszenia praw i interesów wierzyciela hipotecznego, ponieważ w momencie ustanawiania hipoteki na części ułamkowej, ma on świadomość, że zawsze może dojść do podziału owej nieruchomości; ma więc szansę na ułożenie swoich relacji z dłużnikiem hipotecznym, tak by nie być poszkodowanym.

Proponowana zmiana

Proponowana zmiana opiera się na rozwiązaniu zaproponowanym przez Trybunał Konstytucyjny w wyżej opisanym wyroku. Uchwalenie proponowanych zmian spowoduje zatem, że wierzyciel będzie mieć ochronę przede wszystkim na nieruchomości powstałej w wyniki podziału, której właścicielem stał się dłużnik hipoteczny. Tylko nieruchomość powstałą w wyniku podziału obciąży hipoteka, która obciążała pierwotnie udział nieruchomości przed podziałem. Gdyby natomiast dłużnik hipoteczny nie otrzymał w wyniku podziału współwłasności żadnej nieruchomości lub otrzymał nieruchomość mniejszej wartości niż jego dotychczasowy udział, wierzycielowi hipotecznemu będzie przysługiwać ustawowe prawo zastawu na wierzytelności z tytułu spłaty albo dopłaty. Zarazem dłużnik nie będzie mógł zrzec się spłaty lub dopłaty. Postanowienie umowy albo ugody sądowej w tym zakresie byłoby nieważne.

Skutki projektowanej ustawy

Proponowana regulacja spowoduje, że wierzytelność na części ułamkowej nieruchomości będzie miała bardziej skuteczne i „wiarygodne” zabezpieczenie. Zastosowanie tych środków bez naruszania praw osób trzecich da bowiem wierzycielowi lepszą gwarancję realizacji jego prawa gdyż ewentualna egzekucja z nieruchomości jest zwykle łatwiejsza i skuteczniejsza od egzekucji z udziału w nieruchomości.