Zmiana wysokości udziałów we wspólnocie mieszkaniowej

Minister Sprawiedliwości dokonał interpretacji prawnej dotyczącej sytuacji, w której zachodzi konieczność zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej.

W odpowiedzi na interpelację poselską nr 22841 Minister Sprawiedliwości dokonał interpretacji prawnej dotyczącej sytuacji konieczności zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej.

Minister stwierdził, że z art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokalu wynika, iż zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej mogą dokonać sami właściciele lokali, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. W przypadku braku zgody wszystkich właścicieli lokali na dokonanie odpowiedniej zmiany udziałów, zastosowanie może znaleźć natomiast art. 199 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Natomiast w myśl ust. 3 pkt 5a cytowanego przepisu czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Minister zwraca jednak uwagę, że Sąd Najwyższy, powołując się na przedstawicieli literatury przedmiotu, wskazał, że przepis art. 22 ust. 3 pkt 5a cyt. ustawy dopuszcza zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej tylko wówczas, gdy udział ten został błędnie obliczony, czyli w sytuacji gdy zachodzi potrzeba sprostowania. Pomyłka rachunkowa podlega wówczas usunięciu bez ingerencji w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali. Dopuszczalność decydowania w drodze uchwały podjętej większością głosów o wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, gdy oznaczałoby to jednocześnie ingerencję w prawo główne, należy wykluczyć (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia z dnia 24 listopada 2010 r. II CSK 267/10). W tym samym orzeczeniu Sąd Najwyższy w sposób jednoznaczny wskazał również, że zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej spowodowana nowym sposobem ponownego pomiaru całego budynku (skutkującym w odniesieniu do właścicieli pomniejszeniem powierzchni ich lokalu) tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5a cyt. ustawy, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. W czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali. Analogiczną sytuację przewiduje przepis art. 3 ust. 7 ustawy. W ocenie Sądu Najwyższego, jeżeli zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej była następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów winno było nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, zmiany zaś dokonano na podstawie uchwały wspólnoty i oświadczenia zarządu wspólnoty, czynności te, jako dokonane przez wspólnotę bez kompetencji do tego, są nieważne.

Podobne stanowisko zaprezentował także Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r., stwierdzając, iż w sytuacji gdy zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jest następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów powinno nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, to zmiana dokonana przez wspólnotę w drodze uchwały podjętej większością głosów jest nieważna jako niemieszcząca się w kompetencjach tego organu zakreślonych przepisem art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l. (sygn. akt I ACa 1064/12).