Zmiana właściciela lokalu a rozliczenie

Przepisy nie dają wspólnocie mieszkaniowej podstaw do ustalenia dowolnego miernika partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.

Każdy właściciel lokalu ponosi koszty związane z utrzymaniem własnego lokalu (prąd, gaz, woda i inne media) oraz koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, które ustalają w formie uchwały na zebraniu rocznym. Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali miernikiem partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest jego udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem wpisanym w księdze wieczystej. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie (zróżnicować) obciążenia z tego tytułu tylko dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Na dzień dzisiejszy przepisy ustawy o własności lokali nie dają wspólnocie mieszkaniowej podstaw do ustalenia innego miernika partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.

Zmiana właściciela a rozliczenie kosztów

W przypadku zmiany właściciela lokalu sprzedający i kupujący dokonują wydania lokalu oraz rozliczają media dostarczane do lokalu. W tym celu dokonują spisania liczników i u dostawców mediów poprzedni właściciel rozlicza się według stanu licznika, a nowy właściciel zawiera umowę i ponosi w stosunku do dostawcy mediów opłaty według tego stanu licznika. Jednak w ten sposób nie jest możliwe rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa ma bowiem obowiązek rozliczania wpłacanych przez właścicieli lokali zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, a okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczenia się z właścicielami lokali z wszystkich zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wprawdzie wpłacone przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej środki stanowią własność właściciela aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem, jednak nie oznacza to, że właściciel ma prawo żądać ich zwrotu w każdym czasie, np. w chwili sprzedaży lokalu. Zaliczki służą bowiem gromadzeniu środków na określony cel, a właściciel zgodnie z uchwałą i ustawą o własności lokali jest zobowiązany do ich wnoszenia. Zwrot dotyczy tylko ewentualnej nadpłaty, czyli środków pozostałych po realizacji określonego celu, czyli po wydatkowaniu środków.

Wpłacone zaliczki są własnością właściciela lokalu, a nie „Jana Kowalskiego”, a zatem uprawnienie do zwrotu nie ma charakteru osobistego, tylko jest związane z własnością lokalu. Prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty powstaje w określonej chwili (po rozliczeniu), a uprawnionym z tytułu nadpłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest aktualny właściciel lokalu. Jak wskazuje bowiem art. 548 § 1 kodeksu cywilnego, to z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą. Zatem do dnia wydania lokalu w posiadanie kupującemu uchwalone zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ponosi poprzedni właściciel, a od dnia wydania lokalu – nowy właściciel.

Nowy właściciel wstępuje w pewien istniejący już stan faktyczny i prawny. Nie ma możliwości odmowy wykonania uchwał wspólnoty tylko dlatego, że nie brał udziału w ich uchwalaniu. Ma więc obowiązek od dnia wydania mu lokalu uczestniczyć we wszelkich zobowiązaniach, jakie zastany stan prawny nakłada na niego jako właściciela lokalu w danej wspólnocie mieszkaniowej. W przypadku zmiany właściciela lokalu w zakresie „rozliczenia” przejmowanego lokalu nowy i poprzedni właściciel muszą liczyć się z tym, że wprawdzie prąd, gaz i inne media dostarczane do lokalu można rozliczyć na dzień wydania lokalu, dokonując spisu liczników i załatwiając formalności u dostawców mediów związane ze zmianą odbiorcy tych mediów, ale w przypadku zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa ani obowiązku rozliczenia lokalu w inny sposób, a rozliczać będzie się ze swoim aktualnym członkiem, bo na niego z chwilą wydania lokalu przeszły wszelkie korzyści i ciężary związane z lokalem.

Dług obciąża osobę nie lokal

Błędem popełnianym przez wspólnoty mieszkaniowe jest twierdzenie, że dług z tytułu kosztów zarządu obciąża lokal, a nie konkretną osobę. Lokal nie może być dłużnikiem. Konsekwencją tego błędnego myślenia jest próba dochodzenia zaległości poprzedniego właściciela od nabywcy lokalu, np. po sprzedaży mieszkania. Wprawdzie zgodnie z art. 548 § 1 kodeksu cywilnego z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą, jednak przejście na nabywcę korzyści i ciężarów nie oznacza przejścia długów. To dwa różne pojęcia prawne. Zaliczki z chwilą powstania obowiązku ich zapłaty z ciężarów związanych z lokalem przekształcają się w dług obciążający konkretną osobę będącą w danej chwili zobowiązaną do ich zapłaty. W stosunku do tej osoby należy dochodzić ich zapłaty. Przez sam fakt sprzedaży lokalu były właściciel nie pozbędzie się długu, do którego doprowadził. Nowy nabywca przez samo kupno lokalu nie stanie się odpowiedzialny za dług należący do poprzedniego właściciela. Nowy właściciel ponosi odpowiedzialność za zaliczki od momentu wydania mu mieszkania w posiadanie. Zatem jeżeli w ciągu roku mieszkanie zmieniało np. trzy razy właściciela i każdy z nich nie płacił zaliczek, to wspólnota mieszkaniowa ma trzech dłużników i od każdego z nich powinna dochodzić zaliczek za okres, w którym był on zobowiązany do ich ponoszenia. Z powyższych względów jeżeli sprzedający i kupujący porozumieliby się co do przejęcia zaległości, np. kupujący w zamian za obniżenie ceny sprzedaży zobowiązałby się, że spłaci dług poprzedniego lokatora, to notariusz przygotowujący umowę sprzedaży zarówno opisałby wysokość długu, jak i zobowiązanie kupującego do uiszczenia zaległości oraz ewentualne inne ustalenia stron w tym zakresie.