Zgłoszenie zmiany użytkowania lokalu

Obowiązujące przepisy ustawy Prawo budowlane stanowią, że z lokali, budynków oraz innych obiektów budowlanych należy korzystać zgodnie z ich przeznaczeniem. Ale co zrobić w sytuacji, kiedy chcielibyśmy w którymś z tych miejsc uruchomić działalność gospodarczą? Wówczas może się okazać, że konieczne jest dokonanie zmiany sposobu ich użytkowania.

Obowiązujące przepisy ustawy Prawo budowlane stanowią, że z lokali, budynków oraz innych obiektów budowlanych należy korzystać zgodnie z ich przeznaczeniem. Oznacza to, że w mieszkaniu należy mieszkać, a w garażu trzymać samochód. Ale co zrobić w sytuacji, kiedy chcielibyśmy w którymś z tych miejsc uruchomić działalność gospodarczą? Wówczas może się okazać, że konieczne jest dokonanie zmiany sposobu ich użytkowania.

Zmiana sposobu użytkowania

Poprzez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnego, higieniczno-sanitarnego, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Działanie, które nie zmienia sposobu użytkowania, mieści się w ramach zwykłego użytkowania rzeczy wynikającego z prawa własności. Organem uprawnionym do dokonania oceny czy w konkretnym przypadku będzie miała miejsce zmiana sposobu użytkowania jest właściwy terytorialnie organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Zgłoszenie zmiany

Zgłoszenia zamiaru zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy dokonać minimum 30 dni przed planowanym rozpoczęciem robót budowlanych związanych ze zmianą sposobu użytkowania. W tym celu należy złożyć w starostwie wniosek. Trzeba w nim podać w szczególności: dane identyfikacyjne inwestora oraz pełnomocnika, jeśli działa w jego imieniu, dane identyfikacyjne obiektu lub jego części oraz przewidywany termin zmiany sposobu użytkowania. Do zgłoszenia należy dołączyć m.in.: opracowanie zawierające:

• opis i rysunek (mapa) określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i na sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,
   
• opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi.

Do opracowania należy załączyć opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przepisami szczególnymi (w zależności od potrzeb), dotyczące:

• inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko, dla których konieczne jest przeprowadzenie postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko oraz lokalizowanych na obszarze Natura 2000,
   
• zabezpieczeń przeciwpożarowych,
   
• bezpieczeństwa i higieny pracy,
   
• spraw sanitarno-higienicznych.

Dodatkowo konieczne jest oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ponadto wymagane są: ostateczna decyzja o warunkach zabudowy (przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), ekspertyza techniczna wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności (jeśli jest wymagana) oraz upoważnienie udzielone osobie pełnomocnika działającego w imieniu inwestora. Natomiast jeśli wniosek składany jest przez osobę prawną, wówczas wymagany jest aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego - oryginał lub urzędowo poświadczony odpis.

Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli organ w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji (tzw. zgoda milcząca). Rozpoczęcie prac winno nastąpić w terminie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Kiedy zmiana przeznaczenia nie jest możliwa?

Organ, w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może w drodze decyzji wnieść sprzeciw przeciwko zamierzonej zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Może tego dokonać, jeśli okaże się, że wymaga ona wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę lub narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Taka sama decyzja będzie miała miejsce, jeżeli będzie istniało ryzyko, że zmiana sposobu użytkowania będzie mogła spowodować:

• zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
   
• pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
   
• pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
   
• wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

W przypadku wydania decyzji wnoszącej sprzeciw przeciwko zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, stronie przysługuje odwołanie od decyzji w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.

Zgoda wspólnoty

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej wymagana jest w przypadku, gdy okaże się, że prace adaptacyjne będą ingerować w nieruchomość wspólną, np. mają zostać zmienione wymiary otworów okiennych, zmienione usytuowanie i wielkość drzwi bądź do instalacji wodno-kanalizacyjnej podłączone miałyby zostać jakieś urządzenia. W takiej sytuacji wspólnota musi wyrazić zgodę w formie uchwały. Od decyzji negatywnej służy odwołanie do sądu.

Trochę inaczej wygląda to w przypadku zmiany użytkowania lokalu użytkowego zlokalizowanego na parterze w budynku mieszkalnym. W tej sytuacji, jeżeli ktoś wcześniej prowadził np. biuro rachunkowe i teraz chciałby otworzyć przykładowo pizzerię, nie ma wówczas obowiązku zwracać się do wspólnoty o zgodę. Potwierdził to Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24 listopada 2006 r. (sygn. akt VI ACa 495/06), który orzekł, że "Właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, który chce wynająć swój lokal, np. na restaurację, nie musi mieć zgody innych członków wspólnoty".

Podstawa prawna: ustawa z 7.07.1994 r. Prawo budowlane (DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.).