Zdolność kredytowa – decydujące starcie

Obniżka kwot transakcyjnych mieszkań to nie tylko skutek nieznacznego spadku cen lokali, ale także zdolności kredytowej pożyczkobiorców.

Z danych AMRON wynika, że w I kw. br. za mieszkanie w Warszawie płaciliśmy średnio ponad 464 tys. zł, podczas gdy rok wcześniej stołeczne lokum kosztowało przeciętnie 499 tys. zł. W ciągu roku średnia całkowita cena transakcyjna zmniejszyła się zatem o ok. 35 tys. zł. Z czego wynika ten spadek?

Przyczyną tej zmiany może być niewielki spadek cen wprowadzanych na rynek mieszkań w nowych projektach i obniżenie się stawek na rynku wtórnym, ale również pogorszenie się zdolności kredytowej osób wnioskujących o kredyt.

Poszukujący mieszkań mogą liczyć na niskie marże kredytowe, szczególnie w przypadku promocyjnej wiązanej sprzedaży pożyczki przez bank, ale zdolność kredytowa liczona jest w coraz bardziej rygorystyczny sposób. Co z tego, że w niektórych bankach marże spadły poniżej 1 proc., jeśli może się okazać, że w ogóle nie będziemy mogli uzyskać potrzebnego finansowania? Zdolność kredytowa wyliczana według nowych zasad może nam całkowicie uniemożliwić sfinansowanie inwestycji.

– O podjęciu decyzji zakupowych przez naszych klientów, kupujących mieszkania na Osiedlu Lazurowa w Bemowie, decyduje głównie atrakcyjna cena metra kwadratowego nieruchomości (od 6200 zł/m kw.). Jednak nie mniej ważna jest całkowita wartość lokalu, bo to ona decyduje o tym, czy nabywca będzie mógł sfinansować zakup z pomocą banku. Wejście w życie kolejnych rekomendacji nadzoru finansowego zamyka przed wieloma osobami taką możliwość – komentuje Andrzej Ołdakowski, prezes firmy PBM Południe Development, która oferuje gotowe mieszkania w Warszawie przy ul. Batalionów Chłopskich.

Kredyty walutowe po nowelizacji

Nowe przepisy dotyczące przyznawania kredytów, które przynosi nowelizacja rekomendacji S, wejdą w życie w lipcu br. i utrudnią Polakom możliwość zaciągania pożyczek hipotecznych w walutach obcych. Banki będą brały pod uwagę maksymalnie 25-letni okres kredytowania. W rezultacie podczas analizy wniosków pożyczkobiorców pod uwagę brana będzie przyszła wyższa kwota raty kredytu.

Jak obliczają analitycy z firmy Aspiro, w przypadku kredytu na kwotę 300 tys. zł przy oprocentowaniu 5,5 proc., przyjmując 25-letni, a nie 40-letni okres spłaty, w czasie obliczania zdolności kredytowej może zostać wzięta pod uwagę rata spłaty o prawie 300 złotych wyższa niż obecnie. Taka zmiana wpłynie na obniżenie wielkości maksymalnej kwoty, którą będziemy mogli pożyczyć. W przypadku trzyosobowej rodziny nie mającej dodatkowych zobowiązań kredytowych, przy pożyczce w złotówkach kwota dostępnego kredytu może zmniejszyć się nawet o 80 tys. zł.

Raport AMRON za I kw. tego roku wskazuje, że w największej liczbie przypadków (31,2 proc.) pożyczamy na mieszkanie kwotę od 100 tys. do 200 tys. zł. Kredyty do wysokości 100 tys. zł zaciąga 23 proc. osób. Podobna liczba (21 proc.) dostaje od banku na mieszkanie od 200 do 300 tys. zł. Wyższe kwoty (w przedziale od 300 do 400 tys. zł) pożycza już tylko 12,11 proc. kredytobiorców. Od 400 tys. do pół miliona pożyczki zostało przyznane ok. 6 proc. pożyczkobiorców i podobna liczba osób uzyskała od banku kwotę od 500 tys. do 1 mln zł (5,82 proc.). Szczęśliwców, którzy mogli liczyć na kredyt wyższy niż 1 mln zł, był tylko 1 proc.

Koszt nabycia lokum

Na ostateczny koszt zakupu wpływ mają zarówno ceny mieszkań, jak i koszt kredytów hipotecznych. A te będą drożeć, choćby ze względu na wzrost stóp WIBOR (obecnie 4,42 proc.) czy EURIBOR.

Poza obciążeniami związanymi z obsługą kredytu, o ogólnej wartości zakupu decyduje też sama cena lokalu. Według podsumowania I kwartału 2011 r. opracowanego przez firmę Emmerson SA w większości miast nastąpiły tylko niewielkie zmiany cen na rynku pierwotnym. Spośród siedmiu największych miast (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź, Katowice) w trzech odnotowano spadki średnich cen mieszkań deweloperskich, a w trzech stawki były wyższe niż w poprzednim kwartale. Największy wzrost, o 1,5 proc., nastąpił w Poznaniu, a przeciętny poziom cen najbardziej obniżył się w Gdańsku (o 3,6 proc.).

Najwyższe stawki tradycyjnie zanotowano w Warszawie, tj. średnio 8,9 tys. zł za m kw. nowego mieszkania oraz w Krakowie (7,3 tys. zł/m kw.). We Wrocławiu i Poznaniu mieszkanie od dewelopera w I kwartale br. kosztowało średnio 6,9 tys. zł/m kw. W Gdańsku 6,5 tys. zł/m kw., a w Łodzi 5,6 tys. zł/m kw. Najtańsze Katowice zachowały cenę z poprzedniego kwartału (5,4 tys. zł/m kw.). Analitycy Emmerson zaobserwowali jednocześnie pierwsze sygnały świadczące o wyhamowaniu trendu spadkowego przeciętnych cen mieszkań, który dało się zauważyć w ubiegłym roku.