Zbycie nieruchomości w PIT

Rozliczenie odpłatnego zbycia nieruchomości w ramach deklaracji PIT stanowi dość zawiłą kwestię.

Rozliczenie odpłatnego zbycia nieruchomości w ramach deklaracji PIT stanowi dość zawiłą kwestię. Na szczęście wraz początkiem bieżącego roku zasady naliczania podatku stały się nieco prostsze. Na korzyść podatników działa upływ czasu, stopniowo łagodzone są skutki nieuporządkowanych przepisów ustawodawstwa.

Kluczowy pięcioletni termin

Nie sposób zrozumieć mechanizmu zmian w zakresie rozliczania sprzedaży nieruchomości bez odniesienia się do stosownych aktów prawnych. Mianowicie, artykuł 10 pkt. 1 ust. 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej UOPIT) wskazuje, że korzyści uzyskane przez osoby fizyczne z tytułu odpłatnego zbycia części ich majątku, mogą nie stanowić przychodu w rozumieniu prawa podatkowego (przy tym, przez pojęcie odpłatnego zbycia należy rozumieć sprzedaż lub zamianę). Dzieje się tak, gdy podatnik odpłatnie zbywa dane dobro po upływie ustawowego terminu. W przypadku nieruchomości, termin ten został ustalony na pięć lat od daty nabycia lub wybudowania. Warto nadmienić, że liczenie tego pięcioletniego okresu rozpoczyna się od końca roku, w którym nastąpiły wspomniane zdarzenia. Co więcej, preferencyjne zasady opodatkowania nie dotyczą składników majątku sprzedanych na drodze przewłaszczenia (do chwili ostatecznego przeniesienia własności), wniesionych jako aport do spółki lub spółdzielni, a także wycofanych z działalności gospodarczej, a następnie zbytych przed upływem sześciu lat (patrz art. 10 pkt. 2 UOPIT). Właściciele prawa do użytkowania wieczystego oraz spółdzielczych praw do lokali i domów jednorodzinnych powinni być usatysfakcjonowani, gdyż w myśl artykułu 10 pkt. 1 ust. 8 są traktowani na równi z posiadaczami mienia nieruchomego. Przykład: osoba fizyczna, która nabyła nieruchomość w 2007 r. powinna wstrzymać się z odpłatnym zbyciem tego składnika majątku do 1 stycznia 2013 r. (o ile priorytetem jest dla niej zmniejszenie obciążeń podatkowych).

Podatkowy zamęt

Do dezorientacji podatników przyczyniła się działalność ustawodawcy, który z dużą częstotliwością modyfikował przepisy prawa podatkowego dotyczące nieprofesjonalnego obrotu nieruchomościami (kolejne zmiany weszły w życie od 01.01.2007 r. i 01.01.2009 r.). Trzeba przy tym pamiętać, że rodzimy fiskus jest związany zasadą prawodawstwa, którą głosi lex retro non agit (łac. prawo nie działa wstecz). Wymóg ten tłumaczy, dlaczego osoby fizyczne, zobligowane do wykazania korzyści z tytułu sprzedaży mieszkania lub gruntu, muszą uwzględniać więcej niż jedną metodę obliczania podatku. Otóż, gdy pięcioletni okres niezbywania nieruchomości zostaje przerwany, data jej nabycia determinuje sposób rozliczenia. Sytuację tę można określić jako kuriozalną – otóż jeszcze w trakcie ubiegłego roku podatkowego stosowano trzy odmienne sposoby naliczania podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości. Co więcej, taki sam przedmiot opodatkowania mógł być wykazywany na pięciu różnych formularzach podatkowych. Na szczęście wraz z przekraczaniem kolejnych pięcioletnich terminów ten zawiły system ulega zmianie na korzyść podatnika.

W myśl cytowanego już artykułu 10 pkt. 1 ust. 8 UOPIT, nieruchomości nabyte lub wybudowane do końca 2006 r. w aktualnym roku podatkowym będą mogły zostać zbyte bez konieczności opłacenia podatku dochodowego. Dlatego od początku stycznia została zniesiona przychodowa metoda rozliczania sprzedaży nieruchomości wraz z koniecznością opłacenia podatku w ciągu 14 dni. Zniknęła też niższa stawka 10 proc. przychodu. Tym samym aktualnie funkcjonują dwie dochodowe metody rozliczeń. Oferują one większe pole manewru przy kształtowaniu wymiaru podatku. Fiskus przewidział bowiem dodatkowe odliczenia od podstawy podatku dla nieruchomości nabytych po 2006 r. Oprócz kosztów zbycia pozwala wyłączyć z opodatkowania także środki przeznaczone na nabycie (wybudowanie) nieruchomości oraz nakłady inwestycyjne poniesione w celu zwiększenia jej wartości. Podstawę podatku pomniejsza również kwota uiszczonego podatku od spadków i darowizn, jeżeli sprzedawany majątek został pozyskany drogą dziedziczenia lub nieodpłatnego przysporzenia. Odliczenie to jest proporcjonalne do udziału sprzedawanego mienia nieruchomego w ogólnej wartości spadku lub darowizny. 

Tab. Opracowanie KRN.pl

Mniej ulg od stycznia

Podatnicy rozliczający ubiegłoroczne zbycie majątku nieruchomego wciąż mogą skorzystać z czterech różnych ulg. Nie oznacza to jednak dowolności w ich wyborze (patrz tabela) zwłaszcza, że dwa warianty zmniejszenia świadczeń podatkowych nie będą już dostępne w deklaracjach PIT za rok 2012 (stara ulga mieszkaniowa oraz ulga od spadków i darowizn). Warto zauważyć, że nowa ulga mieszkaniowa w ogólnym zarysie nie odbiega od swego wcześniejszego odpowiednika. Przy tym metoda obliczania wartości dochodu zwolnionego z opodatkowania stała się bardziej skomplikowana. Opisuje ją następujący wzór :

Kategoria wydatków mieszkaniowych oprócz typowych przypadków (np. nabycie budynku mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę, adaptacja i remont budynku lub lokalu) obejmuje spłatę kredytu mieszkaniowego, nawet gdy został on zaciągnięty przed 2009 r. W odniesieniu do tej ulgi warto pamiętać, że niewypełnienie warunków zwolnienia, w dalszym ciągu skutkuje koniecznością zwrotu zaległej kwoty wraz z odsetkami. Dzieje się tak, gdy podatnik w ciągu dwóch lat nie dokona deklarowanych wydatków na cele mieszkaniowe. Osoby zamierzające skorzystać z wygasającej w 2014 r. ulgi meldunkowej powinny zwrócić uwagę na warunki konieczne do jej uzyskania. Wymagane jest zameldowanie w zbywanym budynku przez okres nie krótszy niż rok przed datą zbycia (przy czym wspomniany przedział czasowy nie musi być ciągły). Konieczne jest również złożenie stosownego oświadczenia we właściwym urzędzie skarbowym.

W 2014 będzie łatwiej?

Odczuwalne jest częściowe ujednolicenie zasad naliczania podatku od zbycia nieruchomości. Nie zmienia to jednak faktu, że na zupełną harmonizację przepisów trzeba będzie poczekać do 2014 r. Upływ czasu sprawi, że zostaną wtedy uporządkowane zasady przyznawania ulg oraz wykazywania sprzedaży nieruchomości w deklaracjach PIT. Oczywiście, wszystkie te przypuszczenia opierają się na założeniu, że ustawodawca nie skomplikuje sytuacji za sprawą kolejnych zmian prawnych.