Zbycie nieruchomości a spłata pożyczki

W świetle prawa podatkowego wydatkiem na cel mieszkaniowy nie jest spłata zobowiązania konsumpcyjnego zaciągniętego w banku na dowolny cel.

Nie można uznać za wydatek na cel mieszkaniowy spłaty kredytu konsumpcyjnego zaciągniętego w banku na dowolny cel oraz pożyczki zaciągniętej na podstawie umowy cywilno-prawnej pomimo, że zostały zaciągnięte przed sprzedażą nieruchomości i przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego.

Wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. Środki przeznaczone na wyżej wymienione cele mieszkaniowe, czyli na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu, muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży. Ważne, by kredyt ten został zaciągnięty przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży, a także aby był to kredyt przeznaczony na określony cel mieszkaniowy. Tym samym przepis ten nie łączy prawa do zwolnienia jedynie z „przeznaczeniem kredytu”, lecz również z faktem „jego zaciągnięcia” na cel mieszkaniowy.

Zwolnienie w sposób literalny dotyczy więc spłaty kredytów, z których wynika, że zostały zaciągnięte na cel mieszkaniowy. Tymczasem, jak wynika z wniosku, kredyt zaciągnięty przez wnioskodawczynię w banku, był kredytem konsumpcyjnym, zaciągniętym na dowolny cel, z uwagi na to, że wnioskodawczyni, nie spełniała warunków do uzyskania kredytu mieszkaniowego (taką informację uzyskała w banku).

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że kredyt konsumpcyjny zaciągnięty przez wnioskodawczynię, udzielony na dowolny cel, choćby został faktycznie przeznaczony na cel mieszkaniowy, nie wypełnia dyspozycji art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przeznaczenie kredytu na cele mieszkaniowe powinno wynikać bowiem wprost z zawartej umowy kredytowej. Przy zaciąganiu kredytu bankowego, w interesie podatnika leży przeanalizowanie możliwości skorzystania z wybranej preferencji podatkowej przed skorzystaniem z konkretnego produktu bankowego, bowiem w świetle obowiązującej w prawie cywilnym swobody zawierania umów jest możliwe takie wynegocjowanie ostatecznego kształtu umowy kredytu lub pożyczki, który uwzględniłby obowiązujące przepisy podatkowe (w szczególności w zakresie zwolnień podatkowych).

Należy zwrócić uwagę, że omawiany przepis art. 21 ust. 25 pkt 2 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie również wskazuje, że spłata kredytu oraz odsetek od zadłużenia ma dotyczyć kredytu (pożyczki) zaciągniętych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej. Spłata pożyczki zaciągniętej u osoby fizycznej na podstawie umowy cywilno-prawnej w ogóle nie jest więc w tym przepisie wymieniona. Przepis ten wyraźnie zawęża krąg podmiotów, u których zobowiązanie takie może być zaciągnięte, aby zostały spełnione warunki zwolnienia.

Nie można więc uznać za wydatek na cel mieszkaniowy wydatku poniesionego przez wnioskodawczynię na spłatę kredytu konsumpcyjnego zaciągniętego w banku na dowolny cel oraz pożyczki zaciągniętej na podstawie umowy cywilno-prawnej, pomimo że zostały zaciągnięte przez wnioskodawczynię przed sprzedażą nieruchomości i przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego, w którym wnioskodawczyni realizuje swoje cele mieszkaniowe.

Warto przypomnieć, że podatnik nie ma obowiązku korzystania ze zwolnienia, jest to jego uprawnienie, z którego może skorzystać pod warunkiem, że spełnia wymagania przewidziane przepisami. Zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz utrwalonym orzecznictwem sądowym, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania.

Interpretacja indywidualna z dnia 28.06.2017 r. sygnatura 0111-KDIB2-2.4011.111.2017.1.AR