Zasiedzenie nieruchomości rolnej - kto i jak może to zrobić?

Istota instytucji zasiedzenia sprowadza się do tego, że pozwala ona na nabycie prawa własności nieruchomości w wyniku upływu czasu. Niezbędne jest jednak równoległe spełnienie także innych warunków – mowa tu między innymi o władaniu w tym czasie nieruchomością tak jak właściciel, pomimo tego że de facto jest się osobą nieuprawnioną. Co więcej, w przypadku nieruchomości rolnych zasiedzenie jeszcze do niedawna podlegało dodatkowym ograniczeniom.

Od czego zacząć sprawę o zasiedzenie? 

Zasiedzenie – jak wyżej wspomniano – jest sposobem nabycia prawa własności. Innymi słowy, w wyniku zasiedzenia nieruchomości jej posiadacz stanie się jej właścicielem. Zasiedzenie następuje z mocy prawa, jednak nie oznacza to, że osoba zainteresowana zasiedzeniem nie musi podejmować żadnych czynności. Wprost przeciwnie – w takim przypadku należy złożyć do Sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Wówczas Sąd zbada, czy ziściły się niezbędne do zasiedzenia przesłanki.

Kto może nabyć nieruchomość przez zasiedzenie?

Pierwszą przesłanką zasiedzenia nieruchomości jest jej samoistne posiadanie. Co oznacza to pojęcie? W świetle przepisów prawa cywilnego posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Innymi słowy, samoistny posiadacz zarządza nieruchomością tak jakby był jej właścicielem, co może się przejawiać się w używaniu nieruchomości, uprawianiu jej, pobieraniu z niej pożytków, a także w ponoszeniu zobowiązań dotyczących nieruchomości – na przykład zobowiązań podatkowych. Warto przy tym mieć na uwadze, że wspomniane wyżej przejawy władania nieruchomością muszą być uzewnętrznione, czyli widoczne dla osób trzecich. 

Warto pamiętać, że posiadaniem samoistnym nie jest władanie rzeczą na podstawie stosunku prawnego, np. najmu czy dzierżawy. W takim przypadku mamy do czynienia z posiadaniem zależnym, co wyklucza możliwość zasiedzenia nieruchomości.

Przerwanie posiadania a zasiedzenie

Aby doszło do zasiedzenia nieruchomości, samoistne posiadanie musi mieć charakter ciągły – nieprzerwany. Dlaczego ma to znaczenie? Otóż w praktyce właściciel, który został pozbawiony władztwa nad nieruchomością, dysponuje określonymi uprawnieniami służącymi ochronie jego interesu. Jednym z takich uprawnień jest możliwość wystąpienia przeciwko samoistnemu posiadaczowi nieruchomości z powództwem windykacyjnym, czyli  o wydanie nieruchomości. W przypadku uwzględnienia powództwa, czas posiadania samoistnego niezbędny do zasiedzenia ulega przerwaniu. A to oznacza, że dotychczasowy okres władania nieruchomością nie będzie miał znaczenia.

Zasiedzenie – kiedy możliwe?

Jak wskazano wyżej, instytucja zasiedzenia związana jest także z upływem czasu. Oznacza to, że aby doszło do zasiedzenia, samoistny posiadacz nieruchomości musi odpowiednio długo nią zarządzać. Przepisy kodeksu cywilnego wyróżniają dwa terminy: dwudziestoletni i trzydziestoletni. Zastosowanie każdego z nich zależy zaś od tego czy samoistny posiadacz działał w dobrej, czy w złej wierze.

Ile lat na zasiedzenie?

Jeśli samoistny posiadacz działał w usprawiedliwionym przekonaniu, że ma on prawo do władania nieruchomością – innymi słowy nie wiedział, że nie jest właścicielem nieruchomości – mamy do czynienia z dobrą wiarą posiadacza. To z kolei pozwala na przyjęcie 20-letniego terminu zasiedzenia. Warto podkreślić, że stan świadomości posiadacza samoistnego nieruchomości musi być usprawiedliwiony. Samo twierdzenie w toku postępowania sądowego, że wnioskodawca nie wiedział, że właścicielem jest inna osoba może nie wystarczyć. Gdy zaś okaże się, że takie przekonanie samoistnego posiadacza było nieusprawiedliwione, będziemy mieć do czynienia z pojęciem złej wiary. A to z kolei wydłuża niezbędny do zasiedzenia termin do trzydziestu lat. W złej wierze znajdować będzie się także posiadacz, który wie, że nieruchomość należy do innej osoby, a mimo to nią zarządza. 

Nasuwa się jednak pytanie, czy aby doszło do zasiedzenia nieruchomości po upływie 20 lat, samoistny posiadacz nieruchomości musi przez cały ten czas znajdować się w dobrej wierze?  

Dobra wiara jest oceniana według chwili, w której doszło do objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne. Fakt, że po pewnym czasie posiadacz samoistny miał już świadomość, że nieruchomość należy do innej osoby nie powinien podlegać ocenie – wyjaśnia adwokat Agata Koschel-Sturzbecher.

Zasiedzenie – co warto wiedzieć?

Terminy niezbędne do zasiedzenia mogą wydawać się długie, jednak nie zawsze musi tak być. Przepisy prawa cywilnego przewidują bowiem możliwość doliczenia do tego terminu, czasu samoistnego posiadania nieruchomości przez naszego poprzednika – na przykład w sytuacji, gdy ojciec zarządzał nieruchomością, a po jego śmierci o nieruchomość dbał jego syn. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

Jak przejąć pole przez zasiedzenie?

W świetle przepisów prawa cywilnego nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. 

Jeszcze do niedawna nabywcą nieruchomości rolnej przez zasiedzenie mógł być jedynie rolnik indywidualny. Co więcej, nabycie nieruchomości było możliwe tylko gdy  powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Tym samym doszło do podmiotowego i przedmiotowego ograniczenia zasiedzenia nieruchomości rolnych. Ograniczenia te nie dotyczyły nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. 

Jednak w wyniku nowelizacji ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw, uchylono przepis – art. 172 § 3 kodeksu cywilnego, który przewidywał powyższe ograniczenia. Tym samym, zasiedzenie nieruchomości rolnej – jako że podlega już zasadom ogólnym - stało się dużo prostsze.

Źródło: https://nieruchomosci-adwokat.pl/nabycie-wlasnosci-przez-zasiedzenie-co-warto-wiedziec/