Zasady obliczania powierzchni użytkowej

Zgodnie z nową ustawą deweloperską, umowa deweloperska musi zawierać wskazania dotyczące sposobu pomiaru powierzchni lokalu. Kwestia ta została uregulowana rozporządzeniem ministra.

Z dniem 29 kwietnia 2012 r. zaczęła obowiązywać ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego regulująca m.in. tryb i nowe zasady zawierania umów deweloperskich pomiędzy nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego a deweloperem. Zgodnie z ustawą, umowa deweloperska ma zawierać wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Kwestia pomiaru powierzchni została uregulowana rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z dnia 27 kwietnia 2012 r. poz. 462).

Wprowadzenie w rozporządzeniu jednoznacznych zasad obliczania powierzchni dla budynków nowo budowanych, a także – w przypadku nadbudowy, rozbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania – budynków oddanych do użytkowania, polegających na powołaniu w przepisach Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 pozwoli ustalić jednolite reguły dokonywania obliczeń powierzchni użytkowej. Zasady zawarte w Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997 będą miały zastosowanie jedynie do budynków nowo budowanych, a także w przypadku nadbudowy, rozbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynków oddanych do użytkowania jeżeli zasady te były stosowane w tych budynkach przed dniem wejścia w życie rozporządzenia.

Natomiast przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględniana będzie jedynie powierzchnia mieszkalna wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku, co wyłącza powierzchnię tarasów, balkonów i loggii. Jedynie w przypadku ich zabudowy trwałymi ścianami powierzchnia ta uwzględniana będzie przy obliczeniu powierzchni użytkowej lokalu. W związku z tym zaszła konieczność doprecyzowania pojęcia „lokal mieszkalny” (§ 11 ust. 2 pkt 2 lit a), które nie zostało zdefiniowane w powołanej Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997. W § 11 ust. 2 pkt 2 lit b wprowadzono zaś ujednoliconą zasadę przyjmowania do obliczeń powierzchni pomieszczeń: w 100 proc., jeśli wysokość pomieszczeń jest równa lub większa od 2,20 m, w 50 proc, jeśli jest równa lub większa od 1,40 m i mniejsza niż 2,20 m, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się ją całkowicie. Rozporządzenie zawiera przepisy przejściowe, zgodnie z którymi do wniosków o pozwolenie na budowę lub odrębnych wniosków o zatwierdzenie projektu budowlanego, złożonych przed dniem wejścia w życie rozporządzenia, będą miały zastosowanie przepisy dotychczasowe.

Zasady normy PN-ISO 9836:1997:

• pomiar na poziomie podłogi w stanie całkowicie wykończonym;
• wnęk w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m kw. nie dolicza się do powierzchni mieszkania;
• powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) dolicza się do jego powierzchni (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy), powierzchnie nakryte (loggie);
• dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni do 0,01 m kw.

Zasady pomiaru powierzchni użytkowej według poprzedniej normy PN-70/B-02365:

• pomiar metr nad podłogą w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu;
• wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m kw. dolicza się do powierzchni mieszkania;
• powierzchni zewnętrznych niezamkniętych z wszystkich stron dostępnych z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia ani mieszkania lub lokalu użytkowego;
• dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni do 0,1 m kw.