Zarządzanie we wspólnocie mieszkaniowej

Zasady działania wspólnot opisuje ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 1994 r., nr 85, poz. 388). Wyróżnia ona dwie sytuacje, w zależności od ilości lokali w danej nieruchomości.

 

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem – mamy do czynienia z tzw. „małą wspólnotą mieszkaniową”. Wtedy, zgodnie z art. 19 ww. ustawy, do zarządu nieruchomością wspólną - mają zastosowanie odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Oznacza to pokrótce, że każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (tj. w tym wypadku – nieruchomością, na którą składają się grunt, korytarze, piwnice, dach etc.). Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, zaś w przypadku rozporządzania rzeczą wspólną oraz czynności przekraczający zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 i n. Kodeksu cywilnego).

 

Jeżeli lokali jest więcej niż siedem, ww. ustawa przewiduje obowiązek właścicieli do podjęcia uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Taki zarząd reprezentuje wspólnotę właścicieli lokali na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Zarząd podejmuje samodzielnie decyzje w sprawach zwykłego zarządu, zaś do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Taka uchwała powinna równocześnie zawierać pełnomocnictwo dla zarządu do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ustawy).

 

Art. 18 ustawy o własności lokali wskazuje, że „właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.” Z normy tej wynika, że istnieje opcja – zamiast wyboru zarządu, powierzyć zarząd zarządcy. Taki zarządca nieruchomości spełniający warunki wskazane w art. 184 i n. ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 1997 r., nr 115, poz. 741), działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej ze wspólnotą mieszkaniową ze skutkiem prawnym bezpośrednim dla niej. W umowie zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności należy wskazać co najmniej zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.

 

Oczywiście, także w przypadku zarządzania wspólnotą przez zarząd, ponieważ jego członkowie nie muszą być w tym zakresie profesjonalistami (zgodnie z art. 20 ustawy „członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona”) aktualna pozostaje możliwość wyboru spełniającego ww. wymagania zarządcy, administratora – „fachowca” do prowadzenia bieżących spraw (typu prowadzenie ewidencji rozliczeń związanych z nieruchomością wspólną, organizowanie prac porządkowych czy konserwacyjnych, dbanie o dostawy mediów etc.). W tym wypadku nie będziemy mieć jednak do czynienia z „zarządem powierzonym”, a z pewnym rodzajem zlecenia.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?