Zarządzanie po zmianie prawa

W wyniku dokonanych w ostatnich latach zmian, przede wszystkim ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy Prawo budowlane, zmianie ulegały też zasady wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości.

Zarządzanie nieruchomościami i zarządca nieruchomości

Pierwszego września 2017 r. weszła w życie ustawa z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, która wprowadziła szereg ważnych dla zarządców nieruchomości zmian. Przywrócono definicję „zarządzania nieruchomościami”, a także zdefiniowano pojęcie „zarządca nieruchomości”.

Zgodnie z nowymi przepisami zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności: właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości; bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości; właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego; bieżącego administrowania nieruchomością, utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem; uzasadnionego inwestowania w nieruchomość.

Forma wykonywania zawodu

W obowiązującym stanie prawnym czynności zarządzania może wykonywać każdy – pod warunkiem, że zawrze umowę o zarządzanie nieruchomością oraz będzie posiadał obowiązkowe ubezpieczenie OC. Zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe odpłatnie, w sposób zorganizowany, ciągły, powtarzalny. Te elementy składają się na definicję działalności gospodarczej. Po zmianach przepisów obecnie zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami. Zatem zarządca musi prowadzić działalność gospodarczą lub osoba chcąca ten zawód wykonywać musi działać w ramach innego podmiotu gospodarczego np. spółki, czy być zatrudniona przez przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą.

Zdefiniowanie zarządcy jako przedsiębiorcy ma ograniczać ryzyko, że zarządzaniem będą zajmować się przypadkowe osoby, co w konsekwencji ma zagwarantować większą ochronę osobom korzystającym z tego rodzaju usług. Ponadto wprowadzono sankcję finansową za wykonywanie czynności zarządzania nieruchomościami bez wymaganej przepisami formy. Zobowiązano zarządcę nieruchomości do dołączania do umowy o zarządzanie nieruchomością ubezpieczenia OC, aby strona umowy posiadała informację niezbędną w przypadku ubiegania się o odszkodowanie. Wprowadzono także sankcję za niezrealizowanie tego obowiązku, polegającą na prawie wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym.

Utrudnienia w dostępie do zbiorów danych urzędowych

W związku z uchyleniem jeszcze w 2014 r. art. 186 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządca nie ma prawa wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w: księgach wieczystych; katastrze nieruchomości; ewidencji sieci uzbrojenia terenu; tabelach taksacyjnych i mapach taksacyjnych; planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; ewidencji ludności; świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.

Uchylenie przedmiotowego artykułu spowodowało utrudnienia w dostępie do zbiorów danych. Obecnie jest to możliwe albo przy zastosowaniu przepisów o dostępie do informacji publicznej, albo za zgodą właściciela nieruchomości poprzez udzielenie zarządcy pełnomocnictwa. Zatem umowy o zarządzanie nieruchomością muszą wprost wskazywać swej treści uprawnienie zarządcy do pozyskania takich danych. Dodatkowo w celu uniknięcia zarzutu organu administracji publicznej, iż nie zostało ustanowione pełnomocnictwo do działania, także poprzez przekazanie zarządcy nieruchomości stosownego dokumentu w oryginale.

Obowiązek utrzymanie obiektów budowlanych

Zapewnienie właściwej eksploatacji użytkowanego obiektu budowlanego, zgodnie z jego przeznaczeniem, oraz jego utrzymywanie w odpowiednim i bezpiecznym stanie technicznym należy do obowiązków zarządcy obiektu. Ważną zmianą dla zarządcy nieruchomości była dokonana przez ustawodawcę nowelizacja Prawa Budowlanego z 7 stycznia 2016 r. Dodano wówczas obowiązek przeprowadzenia dodatkowej kontroli stanu technicznego obiektu poza przesłankami już istniejącymi w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny, znajdujący się w obiekcie budowlanym – o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń. Naruszenia te miałyby spowodować że nie zostaną spełnione warunki określone w art. 5 ust 2, tj. warunki użytkowe obiektu.

Zarządca ma obowiązek przeprowadzić tę kontrolę w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia. Ustawodawca wyznaczył zatem niezwykle krótki czas na jej przeprowadzenie. Ponadto obok obowiązków wskazanych w art. 62 Prawo budowlane dotyczących rocznych oraz 5-letnich przeglądów stanu technicznego obiektu, warto pamiętać, iż 1 września 2015 r. obowiązki zarządcy nieruchomości dotyczące kotłów oraz instalacji klimatyzacyjnej „nie zniknęły”, ale zostały przeniesione do ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Kontrole systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji obejmują ocenę sprawności tych systemów oraz ich dostosowania do potrzeb użytkowych budynku.