Zarząd we wspólnocie mieszkaniowej

Nieruchomość wspólna wymaga zarządzania. Duże wspólnoty mieszkaniowe mają obowiązek albo powierzyć zarząd, albo go wybrać.

Nieruchomość wspólna wymaga zarządzania. Przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności, a więc tak prawnych, jak i faktycznych, dotyczących przedmiotu wspólnego prawa.

Dwa rodzaje zarządu

Duże wspólnoty mieszkaniowe mają obowiązek albo powierzyć zarząd, albo go wybrać. Jeżeli we wspólnocie mieszkaniowej mamy do czynienia z zarządem wybranym, często dodatkowo możemy się spotkać z zarządem zleconym. Natomiast w małej wspólnocie mieszkaniowej co do zasady właściciele zarządzają nieruchomością wspólną sami. Zwłaszcza że przepisy preferują ten sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie w formie aktu notarialnego. Do powierzenia zarządu dochodzi najczęściej w umowie ustanowienia odrębnej własności lokali. Właściciele, powierzając zarząd, mogą określić również sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Mogą to zrobić, modyfikując zasady zawarte w ustawie o własności lokali lub ustalając zupełnie odmienne zasady zarządu. Gdy nie uczynili tego, lecz jedynie powierzyli zarząd danej osobie, to osoba ta gospodaruje wedle przepisów ustawy o własności lokali. Wspólnoty mieszkaniowe, które nie powierzyły zarządu, dokonują jego wyboru. Zarząd może być jedno- lub wieloosobowy, a jego członkami mogą być tylko osoby fizyczne wybrane spośród właścicieli lokali lub też spoza ich grona. Członkiem zarządu nie może być natomiast osoba prawna, nawet jeżeli jest właścicielem lokalu. Wybrany zarząd z reguły składa się z osób nie mających wystarczającej wiedzy i doświadczenia w zarządzaniu nieruchomościami, więc często zachodzi konieczność wynajęcia do prowadzenia bieżących spraw fachowca. Wspólnota mieszkaniowa może zatem zlecić danej osobie zarządzanie na podstawie umowy i nie ma to nic wspólnego z powierzeniem zarządu. Zarządca ten zajmuje się sprawami bieżącymi wspólnoty w granicach określonych w zawartej z nim umowie. Umowa ta jest podstawowym dokumentem regulującym stosunki pomiędzy zarządcą i wspólnotą mieszkaniową, a jej treść może być dowolnie kształtowana przez strony.

Ustawodawca w ustawie o własności lokali wskazał czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. Wśród tych czynności jest wynagrodzenie zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej. Zatem skoro jeden z najważniejszych elementów umowy o zarządzanie, czyli wynagrodzenie zarządcy, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, to również zawarcie umowy o zarządzanie należy uznać za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a zatem wymaga uchwały właścicieli lokali. Jednej decyzji nie sposób bowiem oddzielić od drugiej. Trudno byłoby zgodnie z prawem i logiką zawrzeć umowę o zarządzanie bez wcześniejszego ustalenia wynagrodzenia zarządcy, a skoro wspólnota ma zadecydować przed podpisaniem przez zarząd umowy o wysokości wynagrodzenia zarządcy, to oczywiste jest, że podejmując taką uchwałę, wyraża zgodę na zawarcie przez zarząd umowy o zarządzanie, a nie wyrażając zgody na wynagrodzenie, odbiera zarządowi możliwość zawarcia umowy. Stanowisko to potwierdza orzecznictwo, w tym Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 10.09.2002 roku sygn.akt I ACa 384/2002.

Zmiana każdego z rodzajów zarządów następuje na innej zasadzie. Zarząd powierzony powierza się w umowie notarialnej, zatem jego zmiana również musi nastąpić w obecności notariusza, na podstawie uchwały właścicieli lokali przez niego zaprotokołowanej. Zmiana zarządu wybranego także następuje na podstawie uchwały, z tym, że dla jej ważności obecność notariusza nie jest potrzebna. Natomiast zmiana zarządu zleconego następuje poprzez rozwiązanie umowy o zarządzanie. Rozwiązanie to może nastąpić w związku z upływem okresu, na jaki umowa została zawarta, a w trakcie jej obowiązywania za zgodną wolą stron, gdy rozwiązania chcą obie strony, lub za wypowiedzeniem z zachowaniem okresów w umowie przewidzianych, gdy rozwiązania chce tylko jedna strona.

Zarząd przymusowy

We wspólnocie mieszkaniowej możemy mieć jeszcze do czynienia z zarządem przymusowym. W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych zarząd ten ustanawia sąd na wniosek każdego z właścicieli, jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków bądź narusza zasady prawidłowej gospodarki. Drugim przypadkiem, kiedy możliwe jest powołanie zarządcy przymusowego w dużej wspólnocie mieszkaniowej, jest sytuacja, kiedy w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. W takim przypadku przepisy dają także dotychczasowemu zarządcy nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat, uprawnienie do żądania ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Natomiast w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Z żądaniem ustanowienia zarządcy występuje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o powołaniu zarządcy przymusowego, dotychczas funkcjonujący zarząd lub zarządca tracą kompetencje do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Sąd odwołuje zarządcę przymusowego wówczas, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

Licencja dla członka zarządu i zarządcy

Zgodnie z art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez licencjonowanych zarządców nieruchomości, a wyłączenie tego obowiązku, dokonane na podstawie art. 190 tej ustawy, dotyczy „zarządu właścicielskiego”, tzn. nie wymaga licencji na gospodarowanie nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli. W związku z tym pojawia się pytanie, czy zawsze pozostałe osoby spoza grona właścicieli, będące członkami zarządu, muszą posiadać licencje zarządcy nieruchomości. Jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2007 roku sygn. akt III CZP 69/07, obowiązek posiadania licencji dotyczy tylko przypadków zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością w zrozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tymczasem członek zarządu sprawuje swoją funkcję na podstawie uchwały o wyborze, a nie na podstawie umowy, tym bardziej umowy o zarządzanie.

Kolejne pytanie o konieczność posiadania licencji zarządcy nieruchomości pojawia się w związku z innymi niż członkowie zarządu osobami zajmującymi się czynnościami mieszczącymi się w zakresie zarządzania we wspólnocie mieszkaniowej. Również tutaj odpowiedź na pytanie wynika z uzasadnienia wyżej powołanej uchwały Sądu Najwyższego. Jak stwierdzili sędziowie Sądu Najwyższego, wspólnota mieszkaniowa nie musi posługiwać się tylko umową o zarządzanie, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania nieruchomością, np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd., a umowy może zawrzeć także z osobami nie mającymi licencji zarządcy nieruchomości.

Jeśli natomiast wspólnota mieszkaniowa chce podpisać umowę o zarządzanie z takimi skutkami, jakie wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami, musi ją zawrzeć z zarządcą posiadającym licencję zarządcy nieruchomości, w przeciwnym razie umowa o zarządzanie będzie nieważna. Zatem nic nie stoi na przeszkodzie, aby wspólnota mieszkaniowa w celu wspomożenia zarządu w zakresie czynności prawnych wynikających z zarządzania nieruchomością wspólną zawarła umowę z prawnikiem, w zakresie obsługi księgowej z księgowym itd. i w ten sposób uregulowała kwestie zarządzania nieruchomością wspólną bez posługiwania się licencjonowanym zarządcą i umową o zarządzanie. Żadna z tych osób nie musi mieć licencji zarządcy nieruchomości, jeżeli nie zawiera ze wspólnotą umowy o zarządzanie. Jednak o tym, czy mamy do czynienia z umową o zarządzanie, czy inną umową, nie świadczy tylko jej tytuł, ale przede wszystkim jej treść.

Zakres zarządu

Zarząd podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu, robi więc wszystko, co wiąże się z załatwieniem bieżących spraw. Zawiera umowy o dostawę usług dla nieruchomości wspólnej, prowadzi ewidencje przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów związanych z nieruchomością wspólną, przygotowuje roczne sprawozdania, plany gospodarcze, realizuje uchwały wspólnoty, organizuje zebrania, przygotowuje projekty uchwał, organizuje prace porządkowe, remontowe, konserwacyjne, dba o ciągłość dostaw do nieruchomości wspólnej wody, ciepła, gazu, energii elektrycznej oraz usuwanie nieczystości.

Bardzo istotne jest rozróżnienie, czy dane czynności należą do zwykłego zarządu, czy już go przekraczają. Pierwsze zwykle dotyczą bieżącej eksploatacji nieruchomości, drugie wpływają na losy wspólnoty. Jest to istotne rozróżnienie, gdyż w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu zarząd potrzebuje zgody właścicieli lokali. W dużej wspólnocie na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd musi wyrazić zgodę większość właścicieli w uchwale podjętej przez właścicieli lokali przewagą głosów, liczoną według wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Natomiast zarząd może sam decydować w sprawach nie przekraczających czynności zwykłego zarządu. W małej wspólnocie każda decyzja dotycząca nieruchomości wspólnej, gdy czynność przekracza zwykły zarząd, wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali; a w zakresie nie przekraczającym zwykłego zarządu – zgody większości. Liczy się ją udziałami w nieruchomości wspólnej.

Ponadto należy zwrócić uwagę, że z przepisów ustawy o własności lokali wyraźnie wynika, że uchwały poszczególnych wspólnot mieszkaniowych mogą dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej, a uchwały podejmowane odnośnie do zarządu inną nieruchomością są sprzeczne z prawem. Zatem wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować decyzji odnośnie do zarządzania poszczególnymi lokalami w budynku, np. zgoda na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu jest wyłączną decyzją właściciela lokalu. Wspólnoty mieszkaniowe nie mogą też zarządzać innymi nieruchomościami, np. drogami dojazdowymi, placami zabaw, jeżeli nie stanowią nieruchomości wspólnej, a są współwłasnością określonych osób, nawet jeżeli są to te same osoby, które są właścicielami lokali. Tam bowiem, gdzie kończy się nieruchomość wspólna, kończy się władza wspólnoty mieszkaniowej i stanowione przez nią prawo.