Zapisy umowne, które szkodzą nabywcom mieszkań, cz. III

O tym, na jakie pułapki mogą natknąć się osoby kupujące mieszkanie i jak się przed nimi ustrzec z Krzysztofem Przybyłowiczem, radcą prawnym, partnerem kancelarii Drobot Popławski Radcowie Prawni Sp.P. rozmawiała Magdalena Hojniak.

Klient może spotkać się z 2 rodzajami opłaty, bo mamy zaliczkę i zadatek. Czy w umowie powinny znaleźć się informacje dotyczące tego typu opłat?

W każdym przypadku, gdy płacimy jakieś pieniądze na rzecz dewelopera, powinniśmy wiedzieć, jaki charakter ma dokonywana przez nas wpłata. Różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką jest bowiem zasadnicza. Zaliczka stanowi część przyszłej płatności i ma na celu przypieczętowanie zawartej umowy. Ponadto jeśli nie dojdzie do wykonania tejże umowy, zaliczka podlega zwrotowi.

W przypadku zadatku (służącego zabezpieczeniu należytego wykonania umowy) w razie niewykonania/nienależytego wykonania przez nas umowy, nie podlega on zwrotowi (druga strona może od umowy odstąpić i zadatek zatrzymać), natomiast gdyby umowy niewykonała/nienależycie wykonała druga strona, wówczas jesteśmy uprawnieni do odstąpienia od umowy i żądania zadatku w podwójnej wysokości. Gdy umowa zostanie należycie wykonana przez obydwie strony, zadatek podlega zaliczeniu na poczet płatności z tytułu umowy. Zatem już choćby z powyższych powodów należy pilnować dookreślenia w umowie deweloperskiej ww. kwestii.

Przeczytaj też: 

Zapisy umowne, które szkodzą nabywcom mieszkań, cz. I

Zapisy umowne, które szkodzą nabywcom mieszkań, cz. II

Krzysztof Przybyłowicz, radca prawny, partner kancelarii Drobot Popławski Radcowie Prawni Sp.P.

Czyli umowa rezerwacyjna nie ma mocy prawnej?

Przedmiotowa umowa oczywiście ma moc prawną. Zobowiązuje strony do wykonania przyjętych na siebie w umowie rezerwacyjnej obowiązków – dewelopera do niezawierania umów dotyczących danego lokalu z innymi podmiotami niż nabywca przez określony czas, nabywcę do podjęcia decyzji – w określonym terminie – co do zawarcia umowy deweloperskiej oraz (często) do wpłaty opłaty rezerwacyjnej. Zagrożeniem dla nabywcy jest natomiast sytuacja, gdy taka umowa stanowi wyłącznie deklarację woli zawarcia w przyszłości z deweloperem umowy dotyczącej nieruchomości, natomiast deweloper do niczego w takiej umowie się nie zobowiązuje (ani do rezerwacji mieszkania, ani do zamrożenia ceny), a dodatkowo postanowienia umowne przewidują przejęcie przez dewelopera (przy pomocy różnych instytucji prawnych takich jak choćby kara umowna) opłaty rezerwacyjnej w przypadku ustania takiej umowy.

Są jakieś pułapki związane z zaliczkami, zadatkiem?

Najczęściej nabywcy nie uświadamiają sobie konsekwencji związanych z zapłatą na rzecz dewelopera zadatku. I w takiej sytuacji, gdy np. zmieniają się im plany, są bardzo zdziwieni otrzymywaną od dewelopera informacją o zatrzymaniu przez niego pieniędzy wręczonych mu tytułem zadatku. Dlatego też tak ważne jest sprawdzenie w umowie, jakim tytułem wręczamy deweloperowi pieniądze przy zawarciu umowy, a także uświadamianie sobie omówionej powyżej różnicy między zaliczką a zadatkiem. Warto również zwrócić uwagę na wysokość kwoty wręczanej tytułem zadatku – im ona wyższa, tym trudniej będzie nam podjąć decyzję o ewentualnym wycofaniu się z umowy z deweloperem. W mojej praktyce najczęściej spotykam się z zadatkiem ustalanym na 10% ceny danego lokalu – taka kwota wydaje się odpowiednio zabezpieczać interesy obydwu stron.

Na co jeszcze powinniśmy zwrócić uwagę?

Na pewno na typie mieszkaniowego rachunku powierniczego, który został przewidziany w umowie – podstawowe typy to rachunek zamknięty i otwarty (ten występuje jeszcze jako otwarty z gwarancją bankową i otwarty z gwarancją ubezpieczeniową). Podstawowa różnica pomiędzy ww. typami polega na tym, że w przypadku, gdy mamy do czynienia z rachunkiem otwartym, środki wpłacane na taki rachunek są wypłacane deweloperowi w określonych transzach po zakończeniu danego etapu budowy (zgodnie z harmonogramem). Zazwyczaj w takiej sytuacji jeszcze przed zakończeniem budowy deweloper dysponuje większością wpłaconych przez nas środków (co oczywiście może generować dodatkowe problemy w przypadku problemów finansowych dewelopera przekładających się na realizację budowy). W przypadku rachunku zamkniętego pieniądze, które wpłacamy na poczet ceny, są wypłacane dopiero po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nas własność lokalu.

Jak z powyższego wynika, rozwiązanie w postaci rachunku zamkniętego jest bezpieczniejsze z punktu widzenia nabywcy. Musimy wiedzieć też, na jakiej zasadzie np. korzystamy z balkonu lub ogródka przylegających do naszego mieszkania. Większość z nas nie zdaje sobie sprawy, że z reguły ogródek czy też balkon to składnik nieruchomości wspólnej i teraz pojawia się pytanie – czy ja mogę korzystać z balkonu/ogródka? O tym decyduje moja umowa – czy przyznaje mi takie prawo, czy też nie. Jeśli tego prawa nie mam, to zasadniczo jest to część wspólna, służąca do użytku wszystkich, a zatem każdy sąsiad teoretycznie mógłby domagać się wpuszczenia go na przedmiotowy balkon. Brak uregulowania przedmiotowej kwestii może także rodzić problemy natury finansowej – kto bowiem powinien ponosić koszty związane z np. konserwacją takiego balkonu/ogródka?

Druga sprawa to miejsca postojowe, parkingowe, garaże czy też komórki – czy i w jakim zakresie prawo do korzystania z ww. pomieszczeń? Na jakiej zasadzie mogę korzystać z komórek lub miejsc postojowych w garażu podziemnym, w szczególności gdy ww. garaż nie stanowi odrębnego lokalu lecz część nieruchomości wspólnej?

Problem może powstać również np. w przypadku wózkowni zlokalizowanych w garażach, które stanowią odrębny lokal. Zazwyczaj stanowią one współwłasność osób, które nabyły od dewelopera prawo do korzystania z miejsc postojowych (komórek lokatorskich) zlokalizowanych w takim garażu. Czy nie będąc jedną z takich osób, mogę korzystać z wózkowni zlokalizowanej w takim garażu? Odpowiedź na powyższe pytanie powinna wynikać z zawartej przez nas umowy.

Ważne jest też to, co nam wolno. Pamiętajmy, że z reguły nie możemy ingerować w elewację budynku, bo jest to część wspólna. W związku z czym, jeśli chcemy np. zamontować klimatyzator, musimy występować o zgodę wspólnoty.

Następnie kwestia uprawnień, jakie dajemy deweloperowi w umowie deweloperskiej, w tym np. często występujące pełnomocnictwa udzielane deweloperowi do ustanawiania nowych służebności, czy też zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Warto zastanowić się przed zawarciem umowy, czy na pewno chcemy udzielać tak czasami daleko idących uprawnień podmiotowi, z którym spotykamy się zapewne raz w życiu. Ostatnio np. czytałem umowę, w której deweloper zastrzegał, że będą szły przez nieruchomość wspólną służebności dla jakiejś tam jego dalej położonej nieruchomości, ale nie wskazał którędy będą przebiegać. Więc jak je poprowadzi? Czy nie przypadkiem pod naszym oknem, co mogłoby wpłynąć na podjętą przez nas decyzję? Bardzo ważne jest sporządzenie dobrej inwentaryzacji powykonawczej. Miałem taką sytuację przy sprzedaży mieszkania, że gdybyśmy pominęli inwentaryzację, to pierwsze mieszkanie zostałoby tak wyodrębnione, że później nie byłoby możliwe dojście do wspólnego ułamka, bo ktoś pomylił się przy przygotowywaniu tych ułamków i później trzeba byłoby rozwiązywać problem.

Czy na tym koniec pułapek?

Każda umowa wymaga indywidualnego podejścia, gdyż jej poszczególne postanowienia mogą się różnić, a w zdecydowanej większości wypadków po prostu się różnią. Warto więc uważnie zapoznać się z jej treścią i w razie potrzeby skorzystać z usług specjalisty. Przed podpisaniem umowy wskazanym jest również zapoznanie się z projektem budowlanym przy udziale fachowca, który może zwrócić nam uwagę na kwestie powodujące mniejszą (bądź większą) atrakcyjność nabywanego przez nas lokalu. Błędem może być podejmowanie decyzji wyłącznie w oparciu o przedstawioną przez dewelopera wizualizację lokalu czy też nieruchomości wspólnej.

Warto zorientować się u dewelopera, jakie są przewidywane koszty związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną czy też z zaliczkami na media (często, o czym już wspominaliśmy, pierwszy zarządca jest związany z deweloperem, więc deweloper posiada stosowaną wiedzę w tym zakresie). Ostrożności wymagają też kwestie tzw. zmian lokatorskich. Miejmy na względzie, że w takich sprawach jest tak, że wprowadzając jakieś zmiany samodzielnie, bez udziały dewelopera, bierzemy na siebie ryzyko, że przy ewentualnych wadach, które zostaną następnie wykryte w lokalu, deweloper będzie twierdził, że są one wynikiem naszej ingerencji i w ten sposób będzie chciał uniknąć odpowiedzialności z tytułu rękojmi lub gwarancji. A nam w takiej sytuacji – jeśli wady lokalu nie powstały wskutek naszych prac – pozostaje dochodzenie roszczeń na drodze sądowej.

Powinniśmy również zwrócić uwagę, czy w budynku są przewidziane lokale usługowe, a jeśli tak, to czy w umowie wyrażamy zgodę np. na prowadzenie sprzedaży alkoholu w tych lokalach, co może generować dla nas uciążliwości na etapie korzystania z lokalu i nieruchomości.

Jak jest w przypadku lokali, których działalność generuje hałas, jak np. przedszkola czy uciążliwości zapachowych w przypadku lokali gastronomicznych?

Przedmiotowe uciążliwości mogą wynikać bądź to z wad nieruchomości – wtedy jesteśmy uprawnieni do korzystania z rękojmi, bądź gwarancji względem dewelopera, bądź też z niewłaściwego (niezgodnego z przepisami) prowadzenia działalności gospodarczej w ww. zakresie – w takim przypadku pozostaje nam najczęściej droga postępowania administracyjnego (np. związanego z przekraczaniem norm hałasu) lub sądowego (związanego z tzw. immisjami). Pamiętajmy jednak, że jeśli lokal może być – zgodnie z jego przeznaczeniem – użytkowany na cele prowadzenia działalności gospodarczej, to właściciel takiego lokalu może z niego zgodnie z przeznaczeniem korzystać.

Wszystkie części wywiadu ukażą się również w dwutygodniku „Krakowski Rynek Nieruchomości”.