Zapisy umowne, które szkodzą nabywcom mieszkań, cz. I

O tym, na jakie pułapki mogą natknąć się osoby kupujące mieszkanie i jak się przed nimi ustrzec, z Krzysztofem Przybyłowiczem, radcą prawnym, partnerem kancelarii Drobot Popławski Radcowie Prawni Sp.P., rozmawia Magdalena Hojniak.

W kontekście umów deweloperskich często słyszy się o klauzulach niedozwolonych. Na czym one polegają?

Klauzule niedozwolone, inaczej abuzywne, są postanowieniami, które nie powinny się znaleźć w umowie ze względu na to, że kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Najczęściej są one narzucane przez jedną ze stron umowy, tę silniejszą. Stosując je, wykorzystuje ona w ten sposób nieświadomość czy niewiedzę strony słabszej – konsumenta, i próbuje przemycić jakieś postanowienia, które naruszają jego interesy. Takie klauzule z mocy ustawy Kodeks cywilny nie wiążą konsumenta, lecz znajdując się w umowie, często powodują problemy po stronie klientów, gdyż nie mają oni świadomości co do braku związania ich tymi klauzulami oraz co do możliwości zwalczania tego typu klauzul.

Czego najczęściej dotyczą takie klauzule w umowach deweloperskich?

Z mojej praktyki wynika, że w miarę upływu kolejnych lat od czasu wprowadzenia ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska) sytuacja ulega coraz większej poprawie. Teraz jest coraz więcej dobrze sporządzanych umów deweloperskich, stąd przypadki „przemycania” klauzul niedozwolonych do tego typu umów zdarzają się zdecydowanie rzadziej. Z dokonywanej przeze mnie analizy postanowień umów deweloperskich zawieranych przez moich klientów wynika, że najczęściej klauzule abuzywne dotyczą np. oświadczeń konsumenta – składanych a priori – o prawidłowym wykonaniu przez dewelopera niektórych czynności i zrzeczeniu się ewentualnych roszczeń z tego tytułu, uprawnienia dewelopera do dokonania zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, bez obowiązku rozliczenia się przez dewelopera z tego tytułu, obciążenia konsumenta kosztami, gdy odstępuje on od umowy z przyczyn od niego niezależnych, przyznawania sobie przez dewelopera uprawnień do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną bez określenia czasu, przez jaki będzie wykonywał te czynności, używanie nieostrych, niejasnych pojęć, zwrotów umożliwiających deweloperowi dokonywanie interpretacji postanowień umowy.

Czy dozwolone jest podawanie cen tylko w wysokości netto?

Przedsiębiorca w kontaktach z konsumentami powinien podawać cenę w wysokości brutto i to jest jego obowiązek wynikający z przepisów (v. ustawa o informowaniu o cenach towarów i usług) i jednolitego stanowiska UOKIK, więc posługiwanie się cenami netto jest działaniem nieprawidłowym przedsiębiorcy, który znowu wykorzystuje tutaj nieświadomość klienta. Spotkałem się z przypadkiem, kiedy deweloper utrzymywał, że podana cena jest ceną całkowitą, a później próbował wykazywać, że jest to całkowita cena, ale tylko za mieszkanie i trzeba do niej dodać jeszcze cenę za grunt, czyli de facto odrywał grunt od mieszkania, który jest przecież nierozerwalnie z nim związany. Zgodnie z ustawą o własności lokali udział w nieruchomości wspólnej (którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali) jest prawem związanym z własnością lokalu co oznacza, że nie może on być przedmiotem samodzielnego obrotu.

Dzisiaj w większości przypadków jest tak, że kupujemy mieszkanie na etapie dziury w ziemi i po 2 latach cena rynkowa może się zmienić. Ile w takim wypadku zapłacimy deweloperowi?

Wiążą nas w takim przypadku postanowienia umowy deweloperskiej dotyczące ceny. Zasadniczo powinniśmy zatem zapłacić cenę określoną w umowie deweloperskiej. Często w umowach deweloperskich zastrzegane są jednak tzw. klauzule waloryzacyjne (dopuszczają one możliwość zwiększenia ceny po zawarciu umowy deweloperskiej). Jeśli deweloper zastrzega tego typu klauzule w umowie i nie zapewnia konsumentowi możliwości odstąpienia od umowy, to klauzule takie są co do zasady klauzulami abuzywnymi. Ustawa deweloperska dodatkowo zobowiązuje dewelopera do umieszczenia w prospekcie informacyjnym informacji, czy przewiduje on możliwość waloryzacji ceny, a jeśli tak, to na jakich warunkach.

Najczęściej występującymi klauzulami waloryzacyjnymi są klauzule dopuszczające odchylenia w zakresie powierzchni mieszkania po dokonanym obmiarze powykonawczym w stosunku do powierzchni zadeklarowanej w umowie deweloperskiej, czy też klauzule związane ze zmianą stawki VAT pomiędzy zawarciem umowy deweloperskiej a umowy przyrzeczonej.
W orzecznictwie przyjęło się, że zmiana powierzchni w zakresie do 2% nie uprawnia konsumenta do odstąpienia od umowy, zaznacza się jednak także, że każda zmiana powierzchni powinna prowadzić do odpowiedniej korekty ceny.

Jakie możliwości ma deweloper, jeśli chodzi o stosowanie zamiennych rozwiązań konstrukcyjnych czy materiałowych i co wówczas dzieje się z ceną lokalu?

Na wstępie wskazać należy, że postanowienia upoważniające dewelopera do dokonywania jednostronnej zmiany umowy lub istotnych cech świadczenia bez ważnej przyczyny wskazanej w umowie zostały uznane za klauzule abuzywne. Do takich postanowień zaliczane są również postanowienia uprawniające dewelopera do wprowadzania zmian w zakresie projektu budynku lub lokali, zastosowanych materiałów, technologii itd.

W świetle powyższego, postanowienia umów deweloperskich upoważniające dewelopera do dokonywania zmian zastosowanych rozwiązań konstrukcyjnych czy materiałowych bez podania w umowie przyczyn dokonywania takich zmian będą zatem, co do zasady, postanowieniami niedozwolonymi. Stanowisko powyższe jest zasadne choćby z uwagi na to, że nabywając lokal kierujemy się właśnie takimi parametrami jak jego funkcjonalność czy też funkcjonalność całego budynku, zastosowane rozwiązania materiałowe czy też konstrukcyjne. Deweloper gwarantuje określony w umowie deweloperskiej efekt. Lokal jest już wstępnie odmierzony, opisany, w jakiś sposób określony. Klient ma prawo do zapoznania się z projektem, pozwoleniem na budowę, a deweloper musi go zapewnić, że buduje zgodnie z wytycznymi, które przekazał nabywcy. Wprowadzenie zapisu, że deweloper może dokonywać dowolnych modyfikacji, prowadzących do istotnych zmian, parametrów budynku czy też lokalu, będzie zatem stanowiło klauzulę abuzywną. Dodatkowo, jeżeli wprowadzone zmiany konstrukcyjne czy też materiałowe miałby prowadzić do zmian w zakresie ceny lokalu, to (nawet jeśli przyczyny takich zmian zostałyby prawidłowo opisane w umowie deweloperskiej) nabywca powinien mieć w takiej sytuacji zagwarantowaną możliwość odstąpienia od umowy.

Warto w tym miejscu poruszyć również kwestie związane z – dość powszechną wśród deweloperów praktyką – zawierania w umowach deweloperskich postanowień, na podstawie których klienci udzielają deweloperowi różnego rodzaju pełnomocnictw np. do ustanowienia służebności, do reprezentowania ich w postępowaniach związanych z budową przez dewelopera dalszych etapów inwestycji na nieruchomościach sąsiednich, do dokonywania podziału/łączenia lokali, do głosowania na zebraniach wspólnoty. Często pełnomocnictwa te mają charakter nieodwołalny, niewygasający z chwilą śmierci mocodawcy. W wielu sytuacjach – mając na uwadze zakres udzielonych pełnomocnictw oraz w zasadzie pozbawienie konsumenta jakiegokolwiek wpływu na późniejsze działania dewelopera – należy uznać takie postanowienia za spełniające warunki do uznania ich za klauzule niedozwolone. Gorąco zalecam wnikliwe zapoznawanie się z tego typu postanowieniami, gdyż po zakupie naszego wymarzonego mieszkania może okazać się, że pod samym naszym blokiem będziemy mieć ruchliwą drogę dojazdową do dalszych nieruchomości lub piękny widok za oknem (który np. zdecydował o naszym wyborze) wkrótce zostanie przysłonięty kolejnym budynkiem.

Jeśli chodzi o samo zarządzanie nieruchomością, zdarzają się jakieś kontrowersyjne postanowienia?

Jak wyżej wspomniano, możemy się np. spotkać z klauzulami niedozwolonymi w umowach deweloperskich, w których deweloper przyznaje sobie prawo sprawowania zarządu lub też narzuca podmiot, który taki zarząd będzie sprawować i albo nie określa czasu przez jaki on lub ww. podmiot będzie wykonywał te czynności albo też określa bardzo długi okres czasu. Wpływa to istotnie na ograniczenie uprawnień właścicieli lokali do decydowania o sposobie i podmiocie uprawnionym do sprawowania zarządu. Zarządzaniem często zajmuje się jakiś podmiot powiązany z deweloperem, najczęściej spółka, której powierza się zarządzanie. Należy pamiętać, że wspólnota może dokonać zmiany ustanowionego w powyższy sposób zarządu, jednakże w praktyce z uwagi na specyfikę jej działania może okazać się to znacznie utrudnione.

Z mojej dotychczasowej praktyki mogę jeszcze przytoczyć sytuację, gdy co prawda deweloper wskazał okres, na jaki powołuje się zarządcę lub przez jaki będzie samodzielnie sprawował zarząd, jednakże jednocześnie zobowiązał potencjalnych nabywców mieszkań do udzielenia mu pełnomocnictwa do dokonywania czynności, o których powinna decydować wspólnota, sprawiając tym samym, że wspólnota stała się takim trochę „piątym kołem u wozu”. Znam też przypadek, w którym nabywcy lokali byli obciążani obowiązkiem ponoszenia kosztów eksploatacji lokalu i nieruchomości wspólnej jeszcze przed odbiorem lokalu. 

Przeczytaj też: Zapisy umowne, które szkodzą nabywcom mieszkań, cz. II

Wywiad można przeczytać również w dwytygodniku "Krakowski Rynek Nieruchomości".