Zanim podpiszesz umowę z bankiem

Czym się kierować przy dokonywaniu wyboru przy zaciąganiu hipoteki? W rozmowie z Anną Kapłańską tłumaczy ekspert finansowy Michał Strzylak.

Przed podpisaniem wniosków o kredyt hipoteczny będziemy musieli podjąć kilka istotnych decyzji dotyczących m.in. długości okresu kredytowania, kwoty kredytu czy rodzaju rat. Załóżmy, że chcemy kupić mieszkanie sfinansowane za pomocą kredytu hipotecznego. Ile maksymalnie może wynosić rata w stosunku do dochodów, aby zachować pewne bezpieczeństwo?

Zgodnie z  wymaganiami banków, rata nie powinna przekraczać 50, maksymalnie 60 proc. dochodów kredytobiorcy. Co do bezpieczeństwa, to bardzo indywidualna kwestia, niemniej jednak dobrze by było, żeby rata nie była większa niż 40 proc. wysokości dochodów.

Czym się różni rata równa od malejącej?

W  większości banków możemy sobie wybrać albo raty równe, albo malejące. Raty malejące trochę na przekór nazwie składają się z równej części kapitałowej. One na początku są większe, a  z  biegiem czasu maleją. Dzięki temu szybciej spłacamy kapitał, skutkiem czego koszt odsetek przez cały okres kredytowania łącznie jest niższy niż w  przypadku rat równych. Jednak większość moich klientów wybiera raty równe. Dlaczego? Dlatego, że one są po prostu mniejsze, zatem nasza zdolność kredytowa wypada korzystniej. Jednocześnie, jeśli regularnie nadpłacamy kredyt przy ratach równych, możemy uzyskać taki sam efekt końcowy jak przy ratach malejących.

Zazwyczaj kredyt hipoteczny zaciąga się na 30 lat, jednak okres kredytowania może być krótszy. Jaki czas doradza Pan swoim klientom?

To wszystko zależy od potrzeb i oczekiwań klientów. Większość z nich rzeczywiście bierze kredyt hipoteczny na dłuższy okres — 25–30 lat. Nadzór finansowy rekomenduje maksymalny okres 25  lat, banki godzą się maksymalnie na 30–35 lat. To się zmieniło, bo jeszcze kilka lat temu można było wziąć hipotekę nawet na 50 lat. Jaki okres polecam? Im krótszy, tym koszt kredytu będzie mniejszy. Czasem decydujemy się na dłuższy okres, żeby mieć niską ratę, a  poprzez nadpłaty zamierzamy spłacić kredyt wcześniej. Optymalny czas wynosi do 25 lat. Zwiększenie okresu do 30 lat nie zmniejsza znacząco raty, a koszt odsetek na pewno tak.

Czy jeżeli zdolność kredytowa na to pozwala, warto uwzględnić w kredycie dodatkową kwotę, którą przeznaczymy na remont albo wykończenie mieszkania? Jak w takim przypadku wyglądają formalności?

Tak. Tutaj też wszystko zależy od sytuacji, w jakiej jesteśmy. Jeśli nie mamy wolnych środków, to jest taka możliwość, żeby od razu przy zakupie wziąć kredyt na remont albo wykończenie nieruchomości. Te środki dostaniemy przy przekazaniu lokalu. Formalności związane z rozliczeniem tych prac są ograniczone do minimum. Nie potrzebujemy faktur. Zazwyczaj po prostu zostaje przeprowadzona inspekcja, czyli bank sprawdza, czy odpowiednie prace zostały wykonane. Wiele osób korzysta z takiej możliwości, ponieważ często zależy im na tym, by jak najszybciej po zakupie mieszkania przeprowadzić remont czy wykończyć lokal. Kredytujemy wykończenie zazwyczaj wtedy, gdy mamy wkład własny na poziomie 10–20 proc. Jeśli wkład jest dużo większy, najczęściej finansujemy prace we własnym zakresie.

Załóżmy, że bank zdecyduje, że udzieli nam kredytu. Jakie koszty musimy ponieść w chwili jego uruchomienia?

Do kosztów jednorazowych, związanych z  uruchomieniem kredytu, należy prowizja od udzielenia kredytu bądź ubezpieczenie. Te koszty musimy zapłacić przed uruchomieniem kredytu, chyba że zdecydujemy się na ich kredytowanie — mamy taką możliwość, jeśli pozwoli nam na to LTV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, inaczej mówiąc wkład własny. Jeśli mamy minimalny wkład własny na poziomie 10 bądź 20 proc., wtedy musimy zapłacić gotówką. Część banków pobiera dodatkową opłatę w  postaci prowizji albo ubezpieczenia. Tutaj mam na myśli jednorazowe ubezpieczenie, bo część banków reklamuje się, podkreślając, że nie ma prowizji za udzielenie kredytu, ale gdzieś tam pojawia się gwiazdka, która z  reguły oznacza dodatkowe ubezpieczenie, płatne jednorazowo przed uruchomieniem kredytu. Jaka to będzie kwota? Od 0 do 3–4 proc. kwoty udzielonego kredytu. Część banków w  ogóle nie pobiera takich opłat. Raiffeisen, Millenium, ING to są banki, które mają ofertę bez prowizji bądź dodatkowych ubezpieczeń płatnych jednorazowo. Zdecydowana większość banków będzie jednak wymagała takiej opłaty.

Skoro mówimy już o ubezpieczeniach — banki często wymagają wykupienia różnego rodzaju ubezpieczeń. Które z nich są obowiązkowe, a z których możemy zrezygnować?

W każdym banku główne zabezpieczenie stanowią hipoteka i  cesja praw z  polisy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i  innych zdarzeń losowych. To ubezpieczenie jest obowiązkowe. Dodatkowe ubezpieczenie, które zawsze się pojawia, stanowi tzw. ubezpieczenie pomostowe. Polega na tym, że do momentu wpisania hipoteki bank podwyższa nam oprocentowanie. Jeśli chodzi o Kraków, trzeba się liczyć z tym, że wpisanie hipoteki teraz w sądzie trwa ok. 8 miesięcy, więc od uruchomienia kredytu przez te 8 miesięcy będziemy musieli płacić wyższą marżę, z reguły o ok. 1 punkt procentowy w skali roku. Czyli płacimy po prostu wyższą ratę, dopóki nie zostanie nam wpisana hipoteka. Co do dodatkowych ubezpieczeń, dużo zależy od banku i od oferty, jaką wybierzemy. To może być ubezpieczenie na życie, czyli też potocznie ubezpieczenie kredytu na wypadek śmierci — w  takiej sytuacji towarzystwo spłaca kredyt. Można ubezpieczyć się również od utraty pracy. Polega to na tym, że kiedy stracimy pracę, towarzystwo będzie spłacać raty przez określony czas — zazwyczaj 6 bądź 12 miesięcy.

Czy w przypadku obowiązkowego ubezpieczenia musimy godzić się na ofertę banku, czy możemy wykupić podobne ubezpieczenie w niezależnej firmie ubezpieczeniowej?

Jeśli chodzi o ubezpieczenie nieruchomości, większość banków nie narzuca towarzystwa, z  którym współpracuje, niemniej jednak przeważająca liczba klientów decyduje się na ubezpieczenie przez bank. Dlaczego? Bo tak jest łatwiej, bo co roku bank sam pobiera sobie składkę z konta. Możemy również samodzielnie znaleźć niezależne towarzystwo, tylko wtedy musimy pamiętać, żeby co roku dostarczać do banku polisę razem z cesją. Większość moich klientów na początku decyduje się na ubezpieczenie nieruchomości w banku, potem w każdej chwili można to zmienić. Z  reguły jeśli dodatkowo ubezpieczamy gdzieś samochód bądź korzystamy z  ubezpieczenia pakietowego, wtedy robimy to na własną rękę, ale musimy pamiętać, żeby powiadomić o tym bank. Jeśli chodzi o ubezpieczenie pomostowe — do momentu wpisania hipoteki, ono zawsze jest obligatoryjne w banku, nie ma na rynku dostępnych ofert indywidualnych takich ubezpieczeń. Kwestia ubezpieczenia na życie czy od utraty pracy wygląda bardzo różnie. Niektóre banki mają tak skonstruowaną ofertę promocyjną, że jesteśmy zobligowani do skorzystania z ubezpieczenia przez cały okres kredytowania albo przez określony czas, np. 3 czy 5 lat. Oferta może być tak skonstruowana, że w ciągu tego czasu nie opłaca się rezygnować z ubezpieczenia. Po tym okresie jak najbardziej tak.

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, bank nie może uzależniać przyznania kredytu od skorzystania z innych produktów, np. rachunku oszczędnościowo–rozliczeniowego, ale może oferować lepsze warunki w przypadku sprzedaży łączonej. Co można zyskać w ten sposób?

Ustawa o  kredycie hipotecznym miała na celu umożliwić klientom wzięcie kredytu hipotecznego bez żadnych dodatkowych produktów. Niemniej jednak banki poprzez kredyt hipoteczny chcą przyciągnąć klienta do pozostałych produktów, które posiadają. To wydaje się naturalne. Kredyt hipoteczny bierzemy na lata, to są spore kwoty i większość kredytobiorców decyduje się na dodatkowe produkty. Dlaczego? Bo oferta jest tak skonstruowana, że premiuje klientów, którzy oprócz kredytu mają coś jeszcze. Co to może być? Rachunek oszczędnościowo–rozliczeniowy (ROR), dodatkowe ubezpieczenie, zadeklarowany wpływ wynagrodzenia. Z  reguły jeśli skorzystamy z dodatkowych produktów, po prostu koszt całkowity kredytu wychodzi dużo taniej, niż jakbyśmy wzięli sam kredyt.

Jeżeli kilka banków zgodzi się udzielić nam kredytu, na jakie parametry szczególnie powinniśmy zwrócić uwagę, zastanawiając się nad tym, która oferta jest najbardziej korzystna?

Jeśli chodzi o  całkowity koszt kredytu, tutaj kluczową rolę gra okres kredytowania. Przy dłuższym okresie kredytowania (mam na myśli 20–30 lat) na pewno ważne jest też oprocentowanie, czyli głównie marża. Marża to stały element, zapisany w  umowie. Nie zmieni się przez cały okres trwania kredytu w  danym banku. Jeśli zamierzamy szybciej spłacić kredyt bądź okres kredytowania będzie dosyć krótki (mam na myśli 5–10 lat), wtedy równie istotne będą koszty na wejście, czyli prowizja, dodatkowe ubezpieczenia, opłaty jednorazowe, a także koszty wyjścia. Jeśli zamierzamy spłacić kredyt bardzo szybko (czyli do 3 lat), wtedy oprocentowanie już nie będzie takie istotne, ważniejsze będą te opłaty, które zapłacimy na starcie i na wyjściu.

To jest pewnie ważne zwłaszcza w takiej sytuacji, kiedy chcemy kupić lokal, szybko wyremontować i sprzedać z zyskiem. Na co jeszcze powinniśmy zwrócić uwagę, inwestując w ramach flipa?

Przy flipach kluczowe są opłaty wejścia i  wyjścia. Jeśli ktoś kupuje nieruchomość z zamiarem szybkiego remontu i szybkiej odsprzedaży, wtedy oprocentowanie naprawdę jest drugorzędną kwestią. Bardzo często mówimy o  okresie realnej spłaty wynoszącym kilka miesięcy, czasem rok lub półtora. Tu na pewno będzie istotne to, co zapłacimy na starcie (prowizja, ubezpieczenie) i na wyjściu, bo zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, bank może pobierać opłatę za wcześniejszą spłatę maksymalnie przez pierwsze 3 lata od momentu udzielenia kredytu. Przy flipie mówimy właśnie o okresie do 3 lat, więc szukamy ofert, gdzie nie ma prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Są takie banki, w których możemy uzyskać ofertę 0 proc. prowizji, żadnych dodatkowych kosztów na starcie, jak i na wyjściu. Nawet jeśli oprocentowanie będzie wyższe o  0,2 czy 0,3 punktu procentowego, ważniejsze okaże się to, czy zapłacimy prowizję na wejście 3 proc. i na wyjście 3 proc., bo to będzie dla nas stanowiło większy koszt.

Jakie parametry są najważniejsze w przypadku budowy domu?

W  przypadku budowy domu, w  długim okresie kredytowania na pewno całkowity koszt kredytu. Przy takiej inwestycji kredyt będzie wypłacany w  transzach. Istotne jest to, w  jaki sposób bank zdecyduje się rozliczać transze, czy będzie jakaś wpłata dodatkowa, czy nie, czy będą potrzebne faktury (większość banków nie wymaga faktur do rozliczenia kosztorysu). To są te elementy, które różnią kredyt hipoteczny na budowę domu od kredytu na zakup nieruchomości. Podsumowując, w przypadku każdego kredytu hipotecznego najważniejsze są trzy parametry, które zaznaczamy we wniosku: okres kredytowania (tu zazwyczaj ogranicza nas zdolność kredytowa), rodzaj rat (równe lub malejące) i  kwota kredytu oraz wielkość wkładu własnego. Te parametry dopasowujemy do swoich potrzeb. W zależności od tego, co wybierzemy, dobieramy konkretne oferty banków.

A co w sytuacji, gdy chcemy sprzedać mieszkanie kupione na kredyt?

Jeśli nieruchomość jest obciążoną kredytem, nie wpływa to na jej wartość. Proces sprzedaży wymaga tak naprawdę jednego dodatkowego dokumentu — zaświadczenia z  banku, w którym mamy kredyt — o kwocie pozostałej do spłaty, z numerem rachunku technicznego. Kupujący najpierw spłaca kredyt, a sprzedający otrzymuje różnicę pomiędzy ceną a kwotą kredytu pozostałą do spłaty.

Załóżmy, że porównując oferty banków, chcemy skorzystać z pomocy eksperta kredytowego. Jak przygotować się do pierwszego spotkania?

Na pierwszym spotkaniu kluczowe jest zbadanie zdolności kredytowej. Wszystko zależy od tego, jak wysoki mamy dochód i na podstawie jakiej umowy pracujemy. Dlatego warto przynieść dokumenty finansowe bądź po prostu mieć dokładną wiedzę na temat swoich finansów. Przy umowie o  pracę, jeśli mamy stałą pensję, wystarczy informacja, ile ona wynosi. Jeśli chodzi o działalność gospodarczą, z doświadczenia wiem, że większość klientów nie do końca jest w  stanie z  głowy powiedzieć wszystkie dane, więc potrzebne będą podstawowe dokumenty, czyli PIT, i w zależności od tego, jak się rozliczamy, np. książka przychodów i rozchodów.