Zamknięte osiedla – problemy prawne

Kupując mieszkanie czy dom na zamkniętym osiedlu, warto zapoznać się z jego formą prawną, a co za tym idzie – z czym później przyjdzie nam się zmagać.

Nabywając mieszkania, coraz częściej spotykamy się z zamkniętymi osiedlami budowanymi jako jeden ogrodzony kompleks mieszkaniowy ze wspólną infrastrukturą wewnętrzną, zabezpieczony przed dostępem osób trzecich. Jednak jak się okazuje w praktyce, często takie próby stworzenia zamkniętego osiedla pod względem prawnym wywołują tylko same problemy. Zwłaszcza że deweloperzy, jak pokazuje praktyka, nie przywiązują należytej wagi do takiego uregulowania pod względem prawnym sytuacji zamkniętego osiedla, aby późniejsze zarządzanie nim było w ogóle możliwe.

Zamknięte osiedle może przybrać formę osiedla domów jednorodzinnych lub budynków wielorodzinnych. Może być też pomieszaniem tych dwóch form budynków i składać się zarówno z bloków, jak i domów, najczęściej w zabudowie szeregowej, co jeszcze bardziej komplikuje sytuację prawną.

Błędem powszechnie popełnianym w przypadku zamkniętych osiedli złożonych z budynków wielolokalowych, które z reguły składają się z kilku czy nawet kilkunastu budynków, jest wyodrębnienie każdego budynku jako odrębnej wspólnoty mieszkaniowej. Oprócz wspólnot mieszkaniowych na terenie osiedla będą jeszcze występować tereny wspólne z infrastrukturą towarzyszącą: parkingi, drogi dojazdowe, place zabaw, ogrodzenie, monitoring i inne zabezpieczenia. Tereny te nie będą częścią żadnej ze wspólnot mieszkaniowych, nie będą też współwłasnością tych wspólnot, lecz współwłasnością w częściach ułamkowych wszystkich mieszkańców. W takim przypadku każda ze wspólnot zarządzać może tylko własną nieruchomością wspólną, a wspólnoty nie mogą ani samodzielnie, ani wspólnie podejmować żadnych decyzji odnośnie do terenów wspólnych, bo są oddzielnymi terenami będącymi współwłasnością określonych osób. Zarządzanie tymi terenami odbywa się na podstawie kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi przepisami współwłaściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda współwłaścicieli posiadających większość udziałów. W przypadku braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Jak łatwo sobie wyobrazić próbę wcielenia tych zasad w życie, zarządzanie osiedlem w takiej formie prawnej jako całością nie jest możliwe. Przy takim rozwiązaniu prawnym z biegiem czasu osiedle straci swój zamknięty charakter, a tereny wspólne ulegną stopniowej dewastacji. Trzeba sobie zdawać z tego sprawę, kupując mieszkanie na takim osiedlu, zwłaszcza jeżeli już na wstępie przepłacamy za mieszkanie, ponieważ jego wyjątkowy, zamknięty charakter deweloper uwzględnia w cenie mieszkania. Przy tak skonstruowanym pod względem prawnym zamkniętym osiedlu w pierwszej kolejności znikną bramy wjazdowe na pilota, ochrona, monitoring itp. Wymagają one bowiem ciągłego zarządzania i comiesięcznego pokrywania kosztów z tym związanych. Tymczasem z reguły te elementy osiedla znajdują się na terenie będącym współwłasnością nieraz kilkudziesięciu osób, a przy większych osiedlach nawet kilkuset. Sytuacja ta powoduje, że żadna ze wspólnot nie może zarządzać tym terenem, bo nie jest to część jej nieruchomości wspólnej. Żadna ze wspólnot nie może więc pokryć kosztów konserwacji czy naprawy tych elementów, a uchwała którejkolwiek ze wspólnot mieszkaniowych, ustalająca zaliczki na koszty napraw np. bramy wjazdowej na teren osiedla, która znajduje się na innej nieruchomości, w przypadku zaskarżenia zostanie uchylona przez sąd. Wspólnota mieszkaniowa może bowiem zarządzać tylko własną nieruchomością wspólną, a właściciele są zobowiązani tylko do ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Tymczasem osoby, które są współwłaścicielami tych terenów, nie są w stanie podjąć żadnej decyzji, ponieważ na czynność przekraczającą zwykły zarząd potrzebna jest jednomyślność, a taką jednomyślność trudno uzyskać wśród kilkudziesięciu czy nawet kilkuset osób.

Jeszcze gorzej sytuacja wygląda w przypadku zamkniętych osiedli domów. Takie osiedle to pod względem prawnym pojedyncze działki zabudowane budynkami w zabudowie wolnostojącej, szeregowej lub bliźniaczej, stanowiące wyłączną własność pojedynczych osób, oraz niezabudowane działki będące drogami dojazdowymi i terenami zielonymi na osiedlu, będące wraz z ogrodzeniem współwłasnością właścicieli domów. Takie osiedle nie może być wspólnotą mieszkaniową, gdyż podstawą do powstania wspólnoty jest wyodrębnienie lokali, a w takim osiedlu nie ma lokali. Skoro poszczególne nieruchomości zabudowane domami stanowią wyłączną własność pojedynczych osób, to zarządzają nimi tylko ich właściciele, oni też bezpośrednio rozliczają się z dostawcami mediów. Każdy właściciel ponosi również indywidualnie koszty napraw i remontów swojego budynku. Oprócz domów istnieją jednak tereny wspólne będące współwłasnością i tutaj istnieje konieczność współdziałania właścicieli domów na osiedlu. Do zarządzania tymi terenami mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności, tak jak w przypadku zamkniętych osiedli bloków. W przypadku terenów wspólnych na osiedlu nie ma zarządu i co do zasady współwłaściciele zarządzają tymi terenami wspólnymi sami. W praktyce w celu ułatwienia zarządzania tymi terenami powołany jest często odrębny podmiot, np. stowarzyszenie, którego członkami zostają wszyscy właściciele domów na osiedlu. Jednak aby stowarzyszenie mogło zarządzać tymi terenami nie będącymi jego własnością, musi mieć zgodę wszystkich właścicieli.

O ograniczeniach w możliwości zarządzania takimi terenami niech świadczy sprawa, która zakończyła się wyrokiem Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10.06.2009 roku sygn. akt II SA/Wa 124/09. W przedmiotowej sprawie na jednym z osiedli domów mieszkańcy założyli stowarzyszenie, powierzając mu między innymi zarządzanie. Wyrok ujawnił, że takie stowarzyszenie nie ma żadnej władzy nad właścicielami domów na osiedlu. Wystarczy, że jeden właściciel uzna takie rozwiązanie za niekorzystne dla niego, i stowarzyszenie straci możliwość zarządzania terenem wspólnym. Wystarczy też, że właściciel nie wstąpi do stowarzyszenia lub z niego wystąpi, aby stowarzyszenie nie mogło zmusić go do wnoszenia jakichkolwiek zaliczek na koszty utrzymania infrastruktury.
Rozwiązaniem sytuacji zamkniętych osiedli złożonych z bloków może być przyjęcie jako zasady wyodrębniania przez dewelopera jednej wspólnoty wielobudynkowej odpowiadającej terenowi całego osiedla. Tylko w takim bowiem wariancie infrastruktura towarzysząca, taka jak wspólne parkingi, drogi dojazdowe, place zabaw, ogrodzenie itd., wejdzie w skład nieruchomości wspólnej utworzonej wspólnoty mieszkaniowej, a zarząd wspólnoty mieszkaniowej będzie jednocześnie zarządem całego osiedla. Właściciele lokali w ramach osiedla będą mogli podejmować wspólne decyzje tej infrastruktury dotyczące. W takiej sytuacji można też skutecznie w ramach kosztów zarządu ująć koszty związane z całą infrastrukturą towarzyszącą zamkniętemu osiedlu i wyegzekwować od właścicieli ich ponoszenie. Zatem kupując mieszkanie czy dom na takim zamkniętym osiedlu, warto zapoznać się z jego formą prawną, a co za tym idzie – z czym później przyjdzie nam się zmagać.