Zamek w cenie szeregówki

Rynek nieruchomości zabytkowych w Polsce

Czy istnieje ustabilizowany rynek nieruchomości zabytkowych w Polsce? Tym podstawowym pytaniem wypada zacząć nasz artykuł; przy czym zaznaczmy, że nieruchomościami zabytkowymi nazywamy tu nie tylko obiekty, które zostały wpisane do rejestru zabytków (lub są objęte opieką konserwatora), ale także i te wybudowane przed II wojną światową i do dziś nieobjęte ewidencją prowadzoną przez urząd konserwatora wojewódzkiego. Zajmiemy się więc przede wszystkim zespołami pałacowo-parkowymi i dworskimi, zamkami obronnymi oraz zabytkowymi zabudowaniami gospodarczymi i komercyjnymi (spichlerz, folwark, młyn), pomijając kamienice, hotele, pensjonaty i domy przedwojenne, ponieważ zagadnienia związane ze sprzedażą tych ostatnich nie wymagają osobnego opracowania.

Osoby, które odzyskały rodzinny majątek stanowią niewielki procent sprzedających nieruchomości zabytkowe w Polsce. Tak samo jak i firmy, które kupiły zabytkowy obiekt, wyremontowały dla własnych celów i z jakichś względów zdecydowały się go – po kilku latach posiadania i utrzymywania – sprzedać. Wśród sprzedających są i tacy, którzy nabyli nieruchomość jako nikłą rekompensatę za utracone mienie zabużańskie. Przeważający procent sprzedających stanowią jednak ci, którzy – niejednokrotnie już u schyłku lat osiemdziesiątych – nabyli okazyjnie obiekty zabytkowe i traktowali je jako lokatę kapitału. W większości przypadków budynków tych ani nie wyremontowano, ani nie zabezpieczono, a teraz w pogorszonym stanie technicznym wystawia się je znów na sprzedaż w cenie, która jest wielokrotnością kwoty, za jaką zostały zakupione, ale nadal – szczególnie przez klienta zagranicznego – postrzegana jest jako okazja (w relacji do cen podobnych nieruchomości za granicą). Zdarzają się też sprzedający, którzy niedawno nabyli tego typu obiekt i przeliczyli się z remontem, bądź nie udało im się uzyskać kredytu, który umożliwiłby rozpoczęcie planowanej inwestycji.

Ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości zabytkowych można znaleźć na stronach internetowych agencji lub w pismach branżowych, w których reklamują się biura nieruchomości, a niekiedy i właściciele prywatni. Sporo ofert znajduje się na stronach internetowych i w prasie. Zdarza się, że zabytek zostaje zgłoszony bezpośrednio przez właściciela do jednej lub kilku wybranych agencji obrotu nieruchomościami. Można też samemu poszukiwać interesujących nas budynków w najbliższej okolicy i próbować dowiedzieć się bezpośrednio od właściciela, czy nie jest zainteresowany sprzedażą.

Niestety nie przyjął się jeszcze na dobre w Polsce zwyczaj zlecania sprzedaży obiektu zabytkowego agencji obrotu nieruchomościami. Najczęściej właściciel zmęczony i zniecierpliwiony koniecznością ciągłego odbierania telefonu i udzielaniem odpowiedzi na najróżniejsze i nie zawsze poważne pytania (co zwykle następuje po zamieszczeniu przezeń w codziennej prasie ogłoszenia typu „zamek średniowieczny/obronny tanio sprzedam”), po paru miesiącach kapituluje i wyraża chęć współpracy z kompetentnym pośrednikiem. Jednak tu dopiero zaczynają się trudności... Właściciele tak charakterystycznych obiektów często z oporem podpisują z agencjami umowy na wyłączność, co w przypadku szczególnych i rozpoznawalnych nieruchomości usprawniłoby sprzedaż.

Duże problemy nastręczają też agencjom pojedynczy nieuczciwi klienci, którzy chcą zdobyć od pośrednika informacje, których nie może on ujawnić bez podpisania umowy o pośrednictwo w kupnie nieruchomości. Pośrednik powinien poświęcić swój czas klientom, którzy naprawdę chcą i potrzebują korzystać z jego usług. A z doświadczenia wielu pracowników agencji nieruchomości wynika, że wielokrotnie w ogóle nie doszłoby do sprzedaży obiektu zabytkowego, gdyby nie opieka prawna biura, umiejętność prowadzenia negocjacji pomiędzy właścicielem i klientem oraz przeprowadzone rozmowy z wojewódzkim konserwatorem, a niekiedy i z archeologiem. Wśród sprzedających nieruchomości zabytkowe, jak nigdzie indziej, napotkamy na ekscentryków, których już sam sposób bycia może mieć – negatywny lub pozytywny – ale zawsze znaczący wpływ na przebieg transakcji.

Prawie nie zdarza się, by zabytkowa budowla została kupiona na cele mieszkalne. Co prawda sporą grupę klientów stanowią marzyciele, którzy deklarują chęć zamieszkania w tanio zakupionym staropolskim dworku otoczonym starodrzewem, najchętniej do 20 km od Krakowa... Ale tak pojmowane okazje prawie się nie zdarzają, najmniejszy dwór w okolicach Krakowa wystawiony na sprzedaż ma powierzchnię około 600 m kw., a więc remont i późniejsze utrzymanie budynku (nie mówiąc już o kilkuhektarowym parku) przerasta możliwości większości zainteresowanych, którzy po pierwszej wizycie decydują się na zakup nowego domu lub rezygnują z poszukiwań.

W sferze marzeń muszą też pozostać niektóre życzenia klientów polonijnych, dla których czas jakby się zatrzymał. Nie mają oni orientacji w cenach zabytków, pytają o obiekty, podając przy tym przedział cenowy sprzed 5–10 lat, i najczęściej nie chcą zmienić swych oczekiwań.

Grupę najważniejszych klientów biur nieruchomości stanowią firmy polskie i zagraniczne. Zwykle nie decydują się one jednak na zakup od razu, ale przy pomocy zaufanego pośrednika przez okres kilku miesięcy do roku przeprowadzają rozeznanie rynku, by w końcu wybrać i kupić nieruchomość.

Budynki są nabywane z myślą o adaptacji na siedzibę firmy, obiekt noclegowy – hotel lub pensjonat, obiekt gastronomiczny, centrum konferencyjne, szkołę, obiekt usługowy, biurowy, dom opieki, klinikę, SPA itp. Traktuje się je też jako lokatę kapitału lub kupuje pod wynajem, czy też z zamiarem ponownej sprzedaży.

Wśród klientów zagranicznych krakowskich biur obrotu nieruchomościami przeważają osoby i firmy z Anglii, Francji, Holandii, Izraela, Włoch i USA. Najpoważniejszą grupę klientów stanowią nabywcy obiektów komercyjnych, którzy zdecydowali się na ten cel zaadaptować budynek zabytkowy.

Zainteresowanie nieruchomościami zabytkowymi stale się zwiększa. Niewiele agencji dysponuje ofertą takich obiektów, jednak biura te powoli zyskują stałych klientów i renomę oraz zaufanie sprzedających i kupujących, szczególnie potrzebne przy sprzedaży tego typu nieruchomości.

Statystyka powstała na bazie obserwacji pracy jednego z krakowskich biur pokazuje, że na 100 przeprowadzonych rozmów na temat nieruchomości zabytkowej, około 40 osób wyraża dalsze zainteresowanie ofertą (chęć zapoznania się z dokumentacją, obejrzenia zdjęć itd.), a z tych 40 zaledwie 5 ogląda sam obiekt. Wstępne zainteresowanie (liczba zapytań, m.in. telefonicznych i internetowych) jest niewspółmierne do liczby przeprowadzonych oględzin. Na około 100 zainteresowanych zaledwie 5 wybierze się obejrzeć budynek. Zatem wygląda to zupełnie inaczej niż w przypadku sprzedaży domów czy mieszkań. Agencja może zorganizować znikomą liczbę oględzin zabytków w ciągu roku. Znikomą w porównaniu do codziennie umawianych wizyt w mieszkaniach, domach czy obiektach komercyjnych. Jednak w przypadku sfinalizowania oględzin statystyka się odwraca. Klient może wizytować 20 lub więcej domów, zanim zdecyduje się na kupno. Klient zainteresowany nieruchomością zabytkową zazwyczaj ogląda nie więcej niż 3 obiekty i najczęściej decyduje się na kupno lub rezygnuje z dalszych poszukiwań. W ofercie niektórych polskich biur można znaleźć zabytki z całego kraju – od Podkarpacia po Warmię i Mazury – dlatego też klienci zamierzający oglądać budowle na drugim końcu Polski muszą być bardziej zdecydowani.

Z rozmów i obserwacji zachowań sprzedających wynika, że nie ukształtował się w naszym kraju, ba, że nie istnieje tu żaden ustabilizowany rynek nieruchomości zabytkowych. Wiadomo, że poza wartością historyczną i wartością podaną przez rzeczoznawcę istnieje cena rynkowa, za jaką nieruchomość ma zostać nabyta. Obiekty te jednak sprzedają się latami. Żeby to stwierdzić wystarczy śledzić prywatne ogłoszenia w gazetach i Internecie lub ofertę biur nieruchomości. Ponadto w ciągu roku na terenie danego województwa (a na cenę w istotny sposób wpływa lokalizacja) przeprowadza się zbyt mało transakcji, by można stworzyć jakąś stałą, dokładną skalę porównawczą. Zdarza się zatem, że właściciele stosują dwie strategie sprzedaży: albo wyznaczają najwyższą możliwą cenę i potem już tylko ich dobra wola i elastyczność w negocjacjach zaważą na tym, czy nieruchomość nie będzie się sprzedawać latami, albo podają pośrednikowi najniższą propozycję cenową, by już podczas wstępnych rozmów z zainteresowanym klientem podnieść ją nieznacznie, a następnie niespodziewanie całkiem zmienić w trakcie przeprowadzanych oględzin. Trzeba przyznać, że stawia to pośrednika w bardzo niezręcznej sytuacji. Zdarzało się, że ten sam obiekt (w niezmienionym stanie technicznym) w ciągu roku był wystawiany za: 650 tysięcy zł, 1 milion zł i 2 miliony zł! Oczywiście podane przykłady są skrajne. Biura otrzymują także sporo zgłoszeń nieruchomości w realnej cenie, która nie ulegnie zasadniczej zmianie.

Nie da się w żaden sposób porównać ceny nieruchomości zabytkowej z ceną innego obiektu. Przykładowo: jedno z małopolskich biur pośredniczyło w sprzedaży pałacu renesansowego z dodatkowymi zabudowaniami w kilkuhektarowym parku w cenie... szeregówki w Krakowie. Zdarzają się też oferty średniowiecznych zamków obronnych w podobnej cenie. Między innymi brak regularnych, cyklicznych sprzedaży powoduje, że nie istnieje jakaś wymierna skala porównawcza cen takich obiektów, a rynek nie może się ustabilizować.

Sprzedażą nieruchomości zabytkowych trudni się niewiele biur pośrednictwa w Polsce. Częściej pojedyncze obiekty pojawiają się w ofercie agencji zajmujących się sprzedażą mieszkań i domów. Trudno sobie wyobrazić, żeby w obecnej sytuacji mogło powstać i utrzymać się biuro, które zajmuje się sprzedażą tylko takich budowli. Dział sprzedaży zabytków może stanowić jedynie marginalny element działalności biura.

Przy obecnym zapotrzebowaniu na rynku agencje, które zajmują się ciągłą sprzedażą zabytków, są w stanie przeprowadzić od jednej do kilku tego rodzaju transakcji w ciągu roku (nie licząc przedwojennych domów i kamienic, pensjonatów i hoteli, gdyż ich sprzedaż kształtuje się inaczej), jednakże ceny nieruchomości zabytkowych – przynajmniej w ofercie jednego z małopolskich biur – kształtują w przedziale od 120 tysięcy zł do 14 milionów zł!

Dużą barierą w sprzedaży tego typu nieruchomości jest konieczność organizowania wyjazdów jedno- lub kilkudniowych, częstokroć na drugi koniec Polski i uzgadnianie dogodnego terminu oględzin, szczególnie wtedy, gdy klient przyjeżdża z zagranicy, a właściciel musi pokonać kilkaset kilometrów dzielących go od miejsca zamieszkania do zakupionej nieruchomości.

Oferta nieruchomości zabytkowych w Polsce

Największym zainteresowaniem klientów cieszą się dwory i pałace w ładnym otoczeniu i dobrej lokalizacji, w okazyjnej cenie oraz stare zabudowania gospodarcze na ładnej, pozwalającej na działalność komercyjną działce pod miastem. Wśród najpopularniejszych lokalizacji wymienimy okolice Krakowa, Zakopane, rejony podmiejskie wielkich aglomeracji oraz województwo pomorskie i zachodniopomorskie.

Najwięcej ofert sprzedaży nieruchomości zabytkowych napływa z województwa dolnośląskiego, opolskiego i wielkopolskiego. Na Dolnym Śląsku za zespół dworski w parku (w zależności od stanu technicznego i lokalizacji) zapłacimy od kilkuset tysięcy złotych. Podobnie kształtują się tu ceny zespołów pałacowo-parkowych, z tym że górna granica cenowa może sięgać nawet kilku milionów złotych. Za kilkaset tysięcy złotych można też w tym regionie nabyć wiekowy budynek komercyjny, np. młyn lub spichlerz. W województwach: opolskim, kujawsko-pomorskim i zachodniopomorskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, mazowieckim i śląskim ceny zespołów dworskich czy pałacowych również kształtują się w granicach od kilkuset tysięcy do kilku milionów złotych, w zależności od powierzchni obiektu, lokalizacji i zakresu koniecznego do przeprowadzenia remontu.

W Polsce (m.in. w województwie opolskim) wystawiono także na sprzedaż zamki obronne, w cenie od kilkuset tysięcy do kilku milionów złotych. Z taką ofertą spotykamy się jednak sporadycznie – w ostatnich latach sprzedawano kilka zamków średniowiecznych w całym kraju. Dużo zgłoszeń przyjmują też biura zajmujące się sprzedażą nieruchomości zabytkowych w województwie kujawsko-pomorskim i zachodniopomorskim.

Stosunkowo niewielka liczba ogłoszeń o sprzedaży napływa z województwa lubuskiego, świętokrzyskiego i łódzkiego. Kupno zespołu pałacowego lub dworskiego w tych okolicach to wydatek rzędu od kilkuset tysięcy do (najczęściej) miliona złotych.

Najmniej ofert sprzedaży nieruchomości zabytkowych pojawia się w województwie podkarpackim, podlaskim i lubelskim. Przy czym, o ile na Lubelszczyźnie można nabyć majątek dworski za kilkaset tysięcy złotych, o tyle już na Podkarpaciu zdarzają się ceny sięgające kilku milionów złotych.

Podsumowując – do ,,najdroższych” województw należą: małopolskie, mazowieckie i wielkopolskie, szczególnie w rejonie dużych miast: Krakowa, Warszawy i Poznania. Najtańsze nieruchomości i stosunkowo ciekawa, choć niezbyt duża, oferta występuje w województwie świętokrzyskim.

W najbardziej interesującej nas Małopolsce nieczęsto pojawiają się nowe oferty. Ceny zespołów dworskich w kilkuhektarowym parku ze starodrzewem wahają się w granicach od około 600 tysięcy do 3 milionów zł, z tym że zdarzają się nieruchomości całkiem zdewastowane i wzorcowo odrestaurowane. Kwotę poniżej 500 tysięcy zł za dwór nazwiemy więc okazją. Zespół pałacowo-parkowy można nabyć w cenie od około 1,5 miliona do... kilkunastu milionów złotych. Do najtańszych nieruchomości zaliczymy obiekty komercyjne – dziewiętnastowieczny spichlerz lub młyn można kupić za około 200 tysięcy zł. Wśród tego rodzaju nieruchomości najczęściej pojawiają się takie, których nie wpisano do rejestru zabytków i które nie zostały objęte opieką konserwatora, można je zatem dowolnie adaptować i wyremontować mniejszym nakładem finansowym.

Procedury związane ze sprzedażą i zakupem nieruchomości zabytkowych

Pośrednik prowadzący sprzedaż nieruchomości zabytkowej, oprócz zgromadzenia dokumentów potrzebnych do przeprowadzenia umowy notarialnej, powinien wiedzieć, czy obiekt figuruje w rejestrze zabytków. Pożyteczne są też informacje, czy przeprowadzono inwentaryzację, czy właściciel dysponuje operatem szacunkowym i wyceną rzeczoznawcy. Zaznaczmy tu, że pośrednik nie jest rzeczoznawcą i nie należy mu zlecać ani telefonicznej wyceny koniecznego do przeprowadzenia remontu (np. w zamku o powierzchni 7000 m kw.), ani błyskawicznego obliczenia późniejszych kosztów jego utrzymania i eksploatacji.

Bywa, że właściciele sprzedają nieruchomość wraz z wycenionym projektem renowacji i adaptacji obiektu lub z biznesplanem. W przypadku, gdy w budynku są lokatorzy, należy sprawdzić, jakiego rodzaju umowy najmu posiadają. Stanowi to dodatkową trudność, warto jednak zaznaczyć, że częstokroć właśnie dzięki mieszkańcom budynki nie zostały całkowicie zdewastowane lub rozebrane. Oczywiście nie wspominamy tu już o takich podstawach, jak sprawdzenie, czy nieruchomość nie jest zadłużona, czy ziemia rolna nie jest dzierżawiona, czy nieruchomość nie stała się przypadkiem obiektem zainteresowania komornika... i czy wszystkie sprawy własnościowe zostały uregulowane.

Co najmniej połowę zainteresowanych zabytkami stanowią obcokrajowcy. Dzięki temu, że rejestrują swoje firmy w kraju i nawiązują współpracę z polskimi inwestorami stają się polską spółką z kapitałem zagranicznym i tym samym nie muszą się starać w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych i Administracji o pozwolenie, bez którego obcokrajowiec nie może nabyć obiektu zabytkowego.

Nabywca nieruchomości posadowionej na chociażby jednym arze ziemi rolnej (a zabytkowe budowle otoczone są przeważnie kilkunastohektarowymi parkami) jest zobowiązany do zgłoszenia transakcji Agencji Mienia Rolnego, która w ciągu miesiąca wypowiada się, czy skorzysta z prawa pierwokupu. Doświadczenie pokazuje jednak, że Agencja rzadko korzysta ze swojego prawa.

Jeżeli poprzedni właściciel nabył nieruchomość od gminy, należy sprawdzić, czy nie ma ona prawa pierwokupu. Warto też wiedzieć, jakie plany wobec nieruchomości ma Urząd Gminy, i jak ją w związku z tym określił w planie zagospodarowania przestrzennego.

Poruszając kwestię dotacji z Ministerstwa Kultury i Sztuki na konserwację obiektów zabytkowych, zauważmy, że zaledwie jeden na sto obiektów z całej bazy ofert jednego z małopolskich biur pośrednictwa dostał dotację; z tego wniosek, że zdecydowanie lepiej starać się o dotacje unijne.

Kupujący nieruchomości zabytkowe mogą też napotkać duże trudności z uzyskaniem kredytu; przykładowo: bank raczej nie udzieli kredytu pod zastaw dwustuletniego i w części drewnianego spichlerza!

Oczywiście wszystkie plany nabywcy związane z późniejszym zagospodarowaniem obiektu muszą zyskać akceptację wojewódzkiego konserwatora zabytków, a w przypadku zabudowań najstarszych – również archeologa. Dlatego też pracownicy niektórych biur obrotu nieruchomościami organizują wizję lokalną lub rozmowy z konserwatorem i archeologiem jeszcze przed nabyciem budynku, tak aby kupujący mógł uniknąć później niemiłych niespodzianek (np. informacji o niewykonanych przez poprzedniego właściciela nakazach konserwatora, które mogłyby obciążyć nabywcę). Należy też sprawdzić przed zakupem, czy konserwator wyda zgodę na taką adaptację zabudowań, która będzie zgodna z zamysłem nowego właściciela.

Wojewódzki konserwator zabytków może nakazać wykonanie prac polegających na zabezpieczeniu stanu technicznego budynku oraz wymaga konsultowania planowanych renowacji i adaptacji, czasem nawet z nakazem podania składu wykorzystywanej podczas prac zaprawy murarskiej.

Słyszeliśmy już nawet o przypadku desperackiego rozebrania przez właściciela całego budynku dworu znajdującego się w rejestrze zabytków. Przyczyną miała być niezgoda konserwatora na adaptacje i remonty proponowane przez właściciela. Oczywiście łatwiej i taniej jest wyremontować budynek objęty jedynie opieką konserwatorską, a najłatwiej ten, który nie został wpisany do rejestru zabytków i nie jest objęty opieką konserwatora. Ale takie nieruchomości pojawiają się na rynku zabytków rzadko.

Odwołując się do doświadczeń pracowników jednego z krakowskich biur zaznaczmy, że niektórzy właściciele nieruchomości zabytkowych celowo wystąpili o wpis do rejestru zabytków, by np. skuteczniej usunąć zajmujących ich własność lokatorów z przydziału. Dodajmy też, że obiekt znajdujący się w rejestrze zabytków jest zwolniony z podatku od nieruchomości.

Nie demonizujmy zatem urzędu i poczynań konserwatora. W większości przypadków ogranicza on nakazy jedynie do zakazu ingerencji w bryłę i szczególnie wartościowe elementy architektoniczne obiektu. Dzieje się tak, ponieważ w sporej części zabytkowych nieruchomości wystawionych na sprzedaż nie zachowały się wewnątrz żadne cenne detale lub zachowało się ich niewiele. Schody, piece, naścienne elementy zdobnicze, nie mówiąc już o wyposażeniu, zostały zdemontowane, wywiezione lub zniszczone. Obiekty te bowiem w czasach powojennych, po odebraniu właścicielom, zostały ,,zaadaptowane” na PGR, siedziby urzędów, szkoły, domy dziecka, ośrodki letniskowo-kolonijne i budynki mieszkalne.

Na koniec zauważmy, że konserwator zabytków przychylnie przyjmuje wiadomość o zakupie podupadłego majątku przez inwestora, który chce profesjonalnie wykonać remont. Na dzień dzisiejszy jest to faktycznie jedyna realna możliwość renowacji obiektów zabytkowych, które później – przynajmniej w jakiejś części – same mogłyby się utrzymywać... A przecież około osiemdziesiąt procent ofert nieruchomości zabytkowych w Polsce stanowią budowle wymagające wielkich nakładów finansowych przeznaczonych na remont i przystosowanie ich do nowego, innego niż dotychczas rodzaju użytkowania, odpowiadającego współczesnym wymaganiom i mogącego spełnić obecne zapotrzebowania rynku.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?