Zakup zabytkowej nieruchomości: korzyści i problemy

Porównując oferty sprzedaży tego rodzaju budynków z nowymi projektami mieszkaniowymi, okazuje się, że średni koszt mieszkania przewyższa cenę podmiejskich obiektów widniejących w rejestrze zabytków.

Zabytkowe rezydencje, staropolskie dworki, zespoły pałacowo-parkowe położone na obrzeżach dużych miast, gęsto rozmieszczone m.in. na terenie Dolnego Śląska, stanowią interesującą alternatywę dla zakupu nieruchomości w nowym budownictwie. Porównując oferty sprzedaży tego rodzaju budynków z nowymi projektami mieszkaniowymi, w wielu przypadkach okazuje się, że średni koszt zakupu domu lub mieszkania w największych aglomeracjach w Polsce przewyższa cenę podmiejskich obiektów widniejących w rejestrze zabytków.

W świetle prawa za zabytek uznaje się nieruchomość lub rzecz ruchomą, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową (art. 3 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 23 lipca 2003 r.).

Perspektywa posiadania własnej, ponad stuletniej willi nie jest tak odległa, jak mogłoby się wydawać. Dodatkową zachętę dla kupujących stanowią obowiązujące przepisy ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 23 lipca 2003 r., które dopuszczają 50-procentową bonifikatę przy zakupie nieruchomości z tego segmentu. Kluczowy jest w tej sytuacji powód przyznania zniżki – w zamian za ustępstwa ze strony sprzedającego (Agencji Nieruchomości Rolnych) nabywca musi zobowiązać się do przeznaczenia zaoszczędzonych pieniędzy na remont i renowację obiektu. Tak wysoka, gwarantowana ustawowo bonifikata prowadzi do logicznego wniosku, że nakłady na prace remontowe zdecydowanie nie zamkną się w symbolicznej kwocie. Inwestując w nieruchomość wpisaną do rejestru zabytków, należy pogodzić się z utratą całkowitej niezależności w sferze inwestycyjnej. Renowacja obiektu musi zostać poprzedzona uzgodnieniami z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Nabywca nie będzie mógł samodzielnie zdecydować o terminie realizacji prac, a ich wykonanie powinno podlegać zewnętrznemu nadzorowi.

Zakup zabytkowej nieruchomości

Obostrzenia związane z przygotowaniem nieruchomości do użytkowania nie odstraszają przedsiębiorców, którzy w oryginalnej zabudowie, o dużej wartości historycznej, dostrzegają potencjał dla rozwoju biznesu. Najliczniejszą grupę nabywców stanowią zatem osoby działające albo planujące rozpoczęcie działalności w branży hotelarskiej, turystycznej, gastronomicznej, uzdrowiskowej. Coraz częściej zabytkowe budynki wykorzystują na swoje potrzeby także różnego rodzaju instytucje kulturalne i oświatowe. Przekształcenie zabytku zgodnie z aspiracjami nabywcy nie może dokonać się bez wiedzy wojewódzkiego konserwatora zabytków, dlatego jednym z warunków dopuszczenia do przetargu jest przedstawienie tzw. programu użytkowego wraz z pozytywną opinią konserwatora. Sporządzenie takiego dokumentu jest jednym z wymogów podawanych do publicznej informacji w ogłoszeniach o rozpisaniu przetargu. Postępowania przetargowe w sprawach zabytkowych nieruchomości należących do Skarbu Państwa rozstrzyga Agencja Nieruchomości Rolnych. Sprzedaż budynków z zasobów Agencji odbywa się w formule przetargu nieograniczonego, co oznacza, że takie same zasady weryfikacji obowiązują dla ofert zgłoszonych przez podmioty gospodarcze, osoby prywatne czy instytucje samorządowe. O wygranej decyduje przede wszystkim cena (zakładając, że plany inwestora są zgodne z opinią konserwatora zabytków).

Adaptacja zabytku na własne potrzeby

Po sfinalizowaniu transakcji i podpisaniu aktu notarialnego rozpoczyna się proces adaptacji nieruchomości. Na tym etapie, owszem, należy dysponować odpowiednim zapleczem finansowym, ale istnieją możliwości pozyskania środków na renowację ze źródeł zewnętrznych. Pierwszą formą wygospodarowania potrzebnych funduszy jest skorzystanie z możliwości dokonania zakupu w systemie ratalnym. Dzięki temu rozwiązaniu inwestor może zyskać czas na zgromadzenie dodatkowych pieniędzy. Drugą możliwością są dotacje celowe z budżetu państwa i samorządów przekazywane przez takie jednostki, jak Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego, urzędy Wojewódzkich Konserwatorów Zabytków oraz gminy i powiaty. Dofinansowanie prac budowlanych, remontowych i renowacyjnych w obiektach widniejących w rejestrze zabytków przyznawane jest przede wszystkim w ramach programu „Dziedzictwo kulturowe” priorytet „Ochrona zabytków”. Środkami z unijnego Regionalnego Programu Operacyjnego zarządza także Urząd Marszałkowski. Szansa na otrzymanie wsparcia ze strony państwa rośnie proporcjonalnie do wartości przedsięwzięcia.

Zgodnie z art. 77 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, uchwalonej 23 lipca 2003 r., dofinansowanie przysługuje w przypadku 17 kategorii działań. Na liście znalazły się m.in. takie zadania, jak: sporządzenie ekspertyz technicznych i konserwatorskich; przeprowadzenie badań konserwatorskich lub architektonicznych; wykonanie dokumentacji konserwatorskiej; opracowanie programu prac konserwatorskich i restauratorskich; wykonanie projektu budowlanego zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, sporządzenie projektu odtworzenia kompozycji wnętrz; zabezpieczenie, zachowanie i utrwalenie substancji zabytku; odnowienie lub całkowite odtworzenie okien, w tym ościeżnic i okiennic, zewnętrznych odrzwi i drzwi, więźby dachowej, pokrycia dachowego, rynien i rur spustowych; modernizacja instalacji elektrycznej w zabytkach drewnianych lub w zabytkach, które posiadają oryginalne, działania zmierzające do wyeksponowania istniejących, oryginalnych elementów zabytkowego układu parku lub ogrodu; zakup materiałów konserwatorskich i budowlanych; zakup i montaż instalacji przeciwwłamaniowej oraz przeciwpożarowej i odgromowej.

Warto pamiętać, że decyzję o wpisaniu obiektu do rejestru zabytków podejmuje wojewódzki konserwator zabytków na wniosek organów państwowych lub właściciela nieruchomości bądź użytkownika wieczystego gruntu. Informacja o zabytkowym charakterze budynku czy zespołu budynków zostaje wówczas zawarta w księdze wieczystej.