Zakup zabytkowej nieruchomości i jej adaptacja

Zabytkowy charakter oferowanej nieruchomości nie powinien zniechęcać potencjalnego inwestora. Wręcz przeciwnie. Takie inwestycje mają swoje zalety.

Zakup nieruchomości stanowiącej zabytek w rozumieniu ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t. jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 2187) w celu adaptacji takiej nieruchomości na cele hotelowe, instytucję kultury czy inne cele niemieszkalne, stanowi proces wymagający uwzględnienia szerszego spektrum zagadnień, aniżeli tożsamy proces dotyczący nieruchomości o charakterze niezabytkowym.

Okoliczność, iż nieruchomość ma charakter zabytkowy, nie powinna jednak być zniechęcająca dla potencjalnego inwestora. Wręcz przeciwnie. Przywrócone do użytkowania zabytkowe nieruchomości charakteryzuje bardzo często niepowtarzalny charakter, który jest nie do odtworzenia przy realizacji współczesnej zabudowy. Historyczne budynki same w sobie stanowią często „landmarki” okolicy, w której się znajdują, przyciągając swoją atrakcyjnością.

Sam zabytkowy charakter nie powinien więc odstraszać, lecz może być niepowtarzalnym atutem realizowanej inwestycji. Konieczne jest jedynie właściwe przygotowanie się do tego procesu. Niniejszy artykuł porusza najistotniejsze zagadnienia prawne związane z zakupem nieruchomości stanowiącej zabytek, w celu adaptacji takiej nieruchomości na cele hotelowe, instytucję kultury czy inne cele niemieszkalne i nie ma charakteru wyczerpującego opracowania. Jedynie na marginesie poruszane będą kwestie, które nie mają charakteru prawnego.

Kupno zabytku: regulacja prawna

Podstawową regulację prawną dotyczącą zabytków, w tym zabytków nieruchomych, stanowi ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t. jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 2187). Choć zawiera ona zasadniczy zrąb przepisów dotyczących opieki nad zabytkami, w tym zabudowy i zagospodarowania zabytków nieruchomych, nie jest to jedyny akt w tej materii. Niektóre przepisy zostały rozproszone w innych regulacjach prawnych i można je odnaleźć np. w ustawie o gospodarce nieruchomościami czy w ustawie – Prawo budowlane.

Stan prawny zabytkowej nieruchomości

Podstawową kwestią związaną z nabyciem każdej nieruchomości jest uprzednie badanie jej stanu prawnego, w sposób szczególny w kontekście planowanego zagospodarowania i zabudowy. Nie inaczej sprawa wygląda w przypadku nieruchomości o charakterze zabytkowym. Z tym, że w tym przypadku konieczne jest uwzględnienie dodatkowych elementów.

Tytułem przykładu można wskazać dopuszczalność podziału nieruchomości (działki gruntu). Zgodnie z art. 36 ust. 1 pkt 8) ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, podział zabytku nieruchomego wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Z tego powodu – przed nabyciem zabytku nieruchomego – konieczne jest dokonanie przez inwestora oceny prawnej, czy – a jeśli tak – to w jakim zakresie podział będzie dopuszczalny i jak to zagadnienie wpisuje się w plany inwestycyjne inwestora. Jeśli np. planowane w budynku jest wyodrębnienie lokali (aparthotel), a jednocześnie inwestor chciałby zachować wszystkie udziały w obszarze poza obrysem budynku, wówczas konieczna będzie ocena dopuszczalności dokonania podziału zgodnie z planami inwestycyjnymi.

Inną kwestią jest ocena zakresu wpisu zabytku do rejestru zabytków prowadzonego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Nie zawsze wszystkie obiekty znajdujące się na nieruchomości są wpisane do rejestru (np. pewne budynki mogą być wpisane ze względu na ich walory, a inne jako zabudowa wtórna, nie posiadająca szczególnej wartości, mogą nie być objęte ochroną). Taka ocena pozwala zatem na określenie dopuszczalnego zakresu przekształceń obszaru zabytkowej nieruchomości, w tym nawet na ocenę tak daleko idącej ingerencji, jak rozbiórka niektórych obiektów.

Na tym etapie (co pozostaje poza zakresem badania prawnego) konieczne jest także dokonanie badania stanu technicznego (architektonicznego) obiektów zabytkowych. Przepisy ustawy nakładają na właścicieli zabytków nieruchomych szereg obowiązków, w zakresie ich utrzymania w należytym stanie. Ocena stanu początkowego (przed nabyciem) pozwala na rzetelne określenie wartości nakładów, których poniesienie będzie konieczne na etapie adaptacji.

Na tym etapie należy także ocenić, czy konieczna okaże się zmiana sposobu użytkowania budynku. Punktem wyjścia musi być ocena dotychczasowego sposobu użytkowania zabytku nieruchomego i ustalenie, czy w istocie będziemy mieli do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania (np. czy budynek już uprzednio nie pełnił funkcji hotelowych). Jeśli należy zmienić sposób użytkowania, wówczas konieczne jest dokonanie oceny, czy taka zmiana będzie dopuszczalna w świetle obowiązujących przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, czy możliwe będzie uzyskanie w tym zakresie decyzji o warunkach zabudowy. Odrębną kwestią będzie pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na taką zmianę.

Adaptacja zabyrkowej nieruchomości

Proces realizacji adaptacji nieruchomości zabytkowej na cele hotelowe, instytucji kultury lub inne niemieszkalne, obok procesu dotyczącego nieruchomości niezabytkowych, niesie ze sobą dodatkowe obowiązki, o których należy pamiętać.

Przede wszystkim znacznie szerszy jest zakres dokumentacji, którą należy w tym zakresie przygotować. Obok standardowo wymaganej dokumentacji, należy liczyć się z koniecznością przeprowadzenia badań zabytku, udokumentowania jego stanu, przygotowania dokumentacji konserwatorskiej określającej stan zabytku i możliwości jego adaptacji oraz – uzgodnionych z wojewódzkim konserwatorem zabytków – programów konserwatorskich, określających m.in. zakres i sposób prowadzenia prac przy zabytku oraz wskazujących niezbędne do zastosowania materiały i technologie.

Należy pamiętać także o tym, że zabytek nieruchomy bardzo często nie będzie spełniał współczesnych wymogów wynikających z przepisów techniczno-budowlanych. W tym zakresie w sukurs przychodzi art. 9 ustawy – Prawo budowlane, który zezwala na odstępstwa od tych przepisów. Uzyskanie jednak upoważnienia właściwego ministra na udzielenie zgody na odstępstwo przez organ administracji architektoniczno-budowlanej bardzo często wydłuża proces uzyskiwania niezbędnych pozwoleń na budowę.

Poza pozwoleniami organów administracji architektoniczno-budowlanej konieczny może być szereg pozwoleń wojewódzkiego konserwatora zabytków. Należy pamiętać, że wojewódzki konserwator zabytków udziela pozwoleń w zakresie wielu aspektów realizacji procesu adaptacji zabytku nieruchomego. Tytułem przykładu można wskazać wymagane zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami pozwolenia na:

• prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, w tym prac polegających na usunięciu drzewa lub krzewu z nieruchomości lub jej części, będącej wpisanym do rejestru parkiem, ogrodem lub inną formą zaprojektowanej zieleni;
• wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku;
• zmiana przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku;
• umieszczanie na zabytku wpisanym do rejestru: urządzeń technicznych, tablic reklamowych lub urządzeń reklamowych w rozumieniu art. 2 pkt 16b i 16c ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 i 1566).

Wszystkie te kwestie wymagają uprzedniego pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Zwłaszcza drugi z powyższych punktów wydaje się szczególnie istotny w kontekście adaptacji zabytku nieruchomego na cele hotelowe, instytucji kultury lub inne niemieszkalne, jeżeli zamierzony cel nie pozostaje w zgodzie z dotychczasowym przeznaczeniem zabytku lub sposobem korzystania z niego.

Na marginesie należy wskazać, że odkrycie w toku robót dodatkowych substancji zabytkowych może powodować spowolnienie tych prac, z uwagi na konieczność ich wstrzymania i zabezpieczenia odkrytych substancji (np. ukrytych dotychczas polichromii).

Kupno zabytkowej nieruchomości: podsumowanie

Powyższe, jedynie zarysowane zagadnienia związane z nieruchomościami zabytkowymi, wskazują na konieczność uwzględnienia w procesie zakupu i adaptacji takich nieruchomości szeregu dodatkowych aspektów, z którymi nie mamy do czynienia w przypadku nieruchomości nieposiadających charakteru zabytkowego. Te dodatkowe obowiązki nie powinny być jednak okolicznościami zniechęcającymi. Odpowiednie doświadczenie zespołu realizującego taki proces oraz właściwe przygotowanie do niego mogą sprawić, iż nie będzie on ani istotnie dłuższy, ani znacznie trudniejszy niż proces zakupu i adaptacji nieruchomości niezabytkowej, a jednocześnie mogą zagwarantować niepowtarzalny charakter zrealizowanej inwestycji.