Zakup obciążonej nieruchomości

Kupując nieruchomość, możemy spotkać się z jej obciążeniami, które mają wpływ na samą transakcję i nasze przyszłe zobowiązania jako właścicieli.

Kupując nieruchomość – niezależnie od tego, czy jest to mieszkanie, dom, czy sama działka – możemy spotkać się z jej obciążeniami, które mają wpływ nie tylko na samą transakcję kupna, ale też na dalsze użytkowanie nieruchomości i nasze przyszłe zobowiązania jako właścicieli. Warto więc wiedzieć, z czym te obciążenia się wiążą oraz jak zadbać o ich usunięcie.

Nieruchomość obciążona hipoteką

W związku z tym, że duża część osób posługuje się przy zakupie nieruchomości kredytem i sprzedaje swoje nieruchomości przed spłatą całości zobowiązania powstaje problem właściwego przeprowadzenia transakcji zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką. Jeżeli bowiem nabędziemy na przykład mieszkanie, które jest obciążone hipoteką, to w sytuacji, gdy sprzedający przestanie z różnych względów spłacać swój kredyt, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na tym mieszkaniu, może nastąpić zajęcie nieruchomości i jej sprzedaż przez komornika. Bez znaczenia będzie fakt, że mieszkanie jest już własnością innej osoby niż ta, która zaciągnęła kredyt.

Zatem zawsze przy sprzedaży nieruchomości powinno nastąpić wykreślenie hipoteki będącej zabezpieczeniem kredytu udzielonego poprzedniemu właścicielowi. W tym celu sprzedający przed sprzedażą powinien zgłosić się w swoim banku, który określi w zaświadczeniu kwotę, której zapłata spowoduje uregulowanie wszystkich należności banku z tytułu zaciągniętego kredytu, sposób spłaty oraz po spłacie wystawi zaświadczenie będące podstawą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Transakcję można przeprowadzić na dwa sposoby. Albo zawierając umowę przedwstępną i spłacając kredyt, a następnie po jego spłacie zawierając umowę sprzedaży, albo od razu zawierając umowę sprzedaży i określając w niej warunki spłaty kredytu. Rolą umowy przedwstępnej jest bowiem związanie stron, a jednocześnie umożliwienie im przygotowania się do zawarcia przyszłej umowy przyrzeczonej. Zatem w przypadku konieczności wcześniejszej spłaty kredytu umowa ta idealnie nadaje się do rozwiązania problemu. Datę zawarcia umowy przyrzeczonej należy uzależnić od terminu podanego przez bank, w którym to terminie bank rozliczy kredyt i wystawi pisemną zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki.

Umowę przedwstępną można zawrzeć zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. Różnica sprowadza się do tego, że w przypadku gdy z przyczyn leżących po stronie kupującego nie dojdzie do skutku umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej, sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i jeżeli otrzymał zadatek, może go zatrzymać. Jeżeli natomiast do umowy przedwstępnej nie doszło z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, kupujący, jeżeli wypłacił sprzedającemu zadatek, może żądać kwoty dwukrotnie wyższej.

Natomiast w sytuacji gdy umowa zawarta jest w formie aktu notarialnego, to gdy jedna strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma dodatkowo możliwość dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta; w takim przypadku orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży. W umowie przedwstępnej należy zaznaczyć, że część ustalonej ceny sprzedaży ma dostać bank sprzedającego, jako spłatę kredytu, a reszta trafi do zbywcy, na przykład w dniu podpisania umowy sprzedaży. Wpłaconą sprzedającemu kwotę w wysokości jego zadłużenia w banku należy zapisać w umowie jako zadatek. Wówczas w przypadku, gdyby sprzedający wycofał się z transakcji, będziemy mogli żądać wypłaty podwójnej wysokości tej kwoty.

Po podpisaniu umowy wypłacamy kwotę zadłużenia właściciela, która służy jako spłata kredytu. W związku ze spłatą kredytu bank wystawia właścicielowi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej i możemy przystąpić do umowy sprzedaży już nieobciążonej nieruchomości. Zawarcie najpierw umowy przedwstępnej jest, moim zdaniem, bezpieczniejszym rozwiązaniem dla kupującego, gdyż zawarcie umowy sprzedaży następuje już w chwili, gdy kredyt jest spłacony, a my dysponujemy zgodą banku na wykreślenie hipoteki. Mamy więc pewność zwolnienia nieruchomości z obciążenia. Natomiast w przypadku gdyby procedura zakończyła się fiaskiem z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, mamy gwarancję w postaci zadatku.

Jednak takie rozwiązanie kwestii kupna nieruchomości obciążonej hipoteką nie zawsze jest możliwe. Raczej nie jest możliwe wówczas, gdy kupujący przy zakupie również posługuje się kredytem. Banki bowiem finansując nabycie nieruchomości z kredytu, nie wypłacają pieniędzy przed zawarciem umowy sprzedaży. Należy wówczas w akcie notarialnym umowy sprzedaży określić, że część pieniędzy z naszego kredytu ma zostać przelana bezpośrednio na rachunek bankowy banku sprzedającego (podany w zaświadczeniu) w celu spłaty kredytu, a dopiero reszta kwoty ma zostać przelana na rachunek sprzedającego. Warto też pamiętać, że jeżeli sprzedający jest właścicielem innej nieruchomości poza sprzedawaną, oprócz spłaty kredytu istnieje jeszcze możliwość przeniesienia hipoteki ze sprzedanej nieruchomości na inną nieruchomość, oczywiście za zgodą banku i po spełnieniu ustalonych przez bank warunków.

Nieruchomość obciążona dożywociem

Nieruchomość może być też obciążona prawem dożywocia. Zgodnie z art. 908 kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, zapewnić mu mieszkanie, światło i opał, odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Strony mogą jednak swobodnie kształtować treść obowiązków nakładanych na nabywcę nieruchomości, a przeniesienie własności nieruchomości następuje z obciążeniem jej prawem dożywocia.

Dożywocie wpisywane jest w dziale III księgi wieczystej danej nieruchomości i jeżeli kupowana nieruchomość obciążona jest takim prawem, konieczne jest jego wykreślenie przy zawarciu umowy sprzedaży. W tym celu wystarczy, że osoba uprawniona z tytułu dożywocia będzie obecna przy umowie sprzedaży i złoży oświadczenie, iż zrzeka się przysługującego jej prawa. Niech nie zmyli kupującego na przykład fakt, że dana osoba nie zamieszkuje w nabywanym domu czy mieszkaniu, bo na każde jej żądanie właściciel będzie musiał umożliwić jej wykonywanie tego prawa. W razie bowiem zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia jej nowy nabywca ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem dożywocia objęte. Ponadto dożywotnik może też żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Zatem pozornie atrakcyjna transakcja kupna nieruchomości może nas dużo kosztować. Zakup nieruchomości z dożywotnikiem występuje w transakcjach rynkowych, ale ma wówczas charakter inwestycyjny. Kupujący płaci wówczas dużo niższą cenę, godząc się na fakt, że będzie musiał czekać z przejęciem nieruchomości w posiadanie aż do czasu śmierci dożywotnika.

Nieruchomość obciążona służebnością osobistą

Nieruchomość może być obciążona służebnością osobistą, która w treści jest zbliżona do dożywocia, tylko ma znacznie ograniczoną treść i daje ściśle określonej osobie określone prawa w stosunku do obciążonej nieruchomości. Najczęstszą służebnością osobistą jest służebność mieszkania, która uprawnia daną osobą do zamieszkiwania w danej nieruchomości. Inną służebnością osobistą, występującą najczęściej w stosunkach wiejskich, jest służebność korzystania lub użytkowania z określonej części gruntu. Często też te dwie służebności występują razem, dając określonej osobie prawo do zamieszkiwania w budynku położonym na danej nieruchomości i korzystania z gruntu. Służebność osobistą wpisuje się w dziale III księgi wieczystej.

Zatem jeżeli kupujemy nieruchomość obciążoną służebnością osobistą, powinniśmy zadbać o jej wykreślenie przy zawieraniu umowy sprzedaży. Tak jak w przypadku dożywocia również w przypadku służebności osobistej wystarczy, że uprawniony z tytułu służebności przy zawieraniu umowy sprzedaży złoży oświadczenie o jej zrzeczeniu.

Nieruchomość obciążona służebnością gruntową

Nieruchomość może być też obciążona służebnością gruntową, która w odróżnieniu od służebności osobistej jest prawem związanym z własnością nieruchomości, nie z jej właścicielem, zatem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i ogranicza każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej.

Najczęściej występującą służebnością gruntową jest służebność przechodu i przejazdu. Służebność ta, jak sama nazwa wskazuje, polega na możliwości przechodzenia i przejeżdżania przez cudzą nieruchomość. Służebność gruntową również wpisuje się w dziale III księgi wieczystej.

Zatem jeżeli kupujemy nieruchomość obciążoną służebnością przejazdu i przechodu, musimy się liczyć z tym, że będziemy musieli umożliwiać właścicielowi nieruchomości uprawnionej przejazd i przejście przez naszą nieruchomość. W praktyce równać się to będzie istnieniu drogi przez naszą działkę do nieruchomości sąsiednich, co w praktyce po pierwsze powoduje zmniejszenie naszej działki w stosunku do jej oficjalnej wielkości, a po drugie zmniejsza jej funkcjonalność.

Takie służebności w praktyce występują bardzo często, zwłaszcza jeżeli kupowana nieruchomość jest w pierwszym pasie zabudowy, a za nią są kolejne, które nie mają dostępu do drogi publicznej. Treść służebności gruntowej nie musi się ograniczać tylko i wyłącznie do służebności przejazdu i przechodu, choć w praktyce służebność ta występuje najczęściej.

Oprócz służebności przejazdu i przechodu częstą treścią służebności gruntowej, z jaką można się spotkać, zwłaszcza przy zakupie i sprzedaży działek budowlanych, jest służebność polegająca na możliwości doprowadzenia przyłączy gazu, energii elektrycznej, wody i innych mediów. Wprawdzie w odróżnieniu od wyżej opisanych obciążeń służebności gruntowe raczej nie będą możliwe do wykreślenia przy kupnie nieruchomości, jednak warto sprawdzić ich treść i przemyśleć, czy w związku z ich istnieniem kupowana nieruchomość nie straci dla nas znaczenia.

Hipoteka, dożywocie i służebności to oczywiście nie jedyne obciążenia nieruchomości, choć najczęściej występujące. W praktyce można spotkać się również z innymi obciążeniami, dlatego warto dobrze przeanalizować stan prawny nieruchomości, zanim zdecydujemy się na jej kupno, a jeżeli przerasta to nasze możliwości, skorzystajmy z usług fachowca.