Zakup nieruchomości od komornika

Na licytacjach komorniczych można kupić nieruchomość za cenę niższą niż jej rynkowa wartość. Nabywca ma jednak stosunkowo mało czasu na uiszczenie ceny, a brak zapłaty w terminie spowoduje utratę wpłaconego wadium.

Na licytacjach komorniczych można kupić nieruchomość za cenę niższą niż jej rynkowa wartość. Nabywca ma jednak stosunkowo mało czasu na uiszczenie ceny, a brak zapłaty w terminie spowoduje utratę wpłaconego wadium. Na jakich zasadach komornicy sądowi sprzedają nieruchomości?

 Za jaką kwotę nieruchomość może zostać sprzedana na licytacji?

Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji, wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Taka jest wówczas cena wywołania. Jeśli pierwsza licytacja zakończy się bezskutecznie, może zostać zorganizowana druga licytacja. Podczas niej cena wywołania obniżana jest do dwóch trzecich sumy, na jaką nieruchomość została oszacowana.

Inne zasady obowiązują w przypadku uproszczonej egzekucji z nieruchomości. Komornik może sprzedać ją z wolnej ręki, niższa jest też cena wywołania w drugim terminie licytacji.

 Czy kupując nieruchomość od komornika nabywa się ją bez obciążeń? Co, jeśli z księgi wieczystej wynika, że nieruchomość obciążona jest hipotekami?

Nabywca kupuje w toku postępowania egzekucyjnego nieruchomość w zasadzie wolną od obciążeń, a więc także od hipotek. Jeśli poprzedni właściciel był zadłużony i na nieruchomości ustanowiono hipoteki, to nabywca, który kupił ją w toku postępowania egzekucyjnego, nie będzie miał problemu z ich wykreśleniem. Pozostaną w mocy jedynie służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia. Pod pewnymi warunkami w mocy pozostaną też użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika.

 Czy przed przystąpieniem do licytacji nieruchomości trzeba zapłacić wadium?

Tak, co do zasady, trzeba wpłacić rodzaj wadium, zwany rękojmią. Wynosi ona jedną dziesiątą kwoty, na jaką biegły wycenił wartość nieruchomości. Tym osobom, które nieruchomości nie wylicytują, rękojmia jest zwracana. Natomiast rękojmia uiszczona przez zwycięzcę licytacji zaliczana jest na poczet ceny. Rękojmi nie wpłaca się przy uproszczonej egzekucji z nieruchomości.

 Do kiedy nabywca musi zapłacić cenę?

Licytant, który w trakcie przetargu zaoferuje najwyższą cenę, uzyskuje tzw. przybicie. Jest to postanowienie wydawane przez sąd. Po jego uprawomocnieniu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia, pomniejszoną o wpłaconą wcześniej rękojmię. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca. Inne zasady obowiązują przy uproszczonej egzekucji z nieruchomości.

Jeśli wygrywający licytację nie zapłaci ceny nabycia w terminie, to wpłacona rękojmia przepada.

 Od kiedy osoba, która wylicytowała nieruchomość, staje się jej właścicielem?

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności. Takie postanowienie może zostać wydane po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych (czyli wpłaceniu ceny nabycia). Informację o tym, czy wydane postanowienie o przysądzeniu własności jest już prawomocne można uzyskać w sądzie, który je wydał. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest też tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.

 Czy komornik może sprzedać nieruchomość z wolnej ręki, bez organizowania licytacji?

Jest to możliwe, ale tylko w przypadku ściśle określonych nieruchomości. Chodzi tu przede wszystkim o niezabudowaną nieruchomość gruntową, która nie jest obciążona na rzecz osób trzecich.

Ponadto z wolnej ręki można też sprzedać niezabudowaną nieruchomość gruntową obciążoną na rzecz osób trzecich, oraz nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeśli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy. W przypadku tych nieruchomości jest jednak dodatkowy warunek - dłużnik nie zaskarżył oszacowania nieruchomości.

Wskazane nieruchomości komornik oferuje do sprzedaży z wolnej ręki, po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Wierzyciel i dłużnik powinni określić tryb wyszukania nabywcy. Jeśli tego nie zrobią, tryb ten ustala sąd.

Możliwość sprzedaży z wolnej ręki trwa tylko przez miesiąc od zakończenia opisu i oszacowania nieruchomości. Później można ją sprzedać tylko na licytacji.

 Na czym polega uproszczona egzekucja z nieruchomości?

W porównaniu ze zwykłą egzekucją z nieruchomości, uproszczona egzekucja charakteryzuje się następującymi cechami.

Po pierwsze, dotyczy tylko ściśle określonych nieruchomości: niezabudowanych nieruchomości gruntowych oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeśli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Po drugie, powinna ona przebiegać szybciej niż zwykła egzekucja - skróceniu uległo część terminów. Dotyczy to również terminu na zapłatę ceny! Przy uproszczonej egzekucji należy od razu po zakończeniu licytacji zapłacić jedną piątą ceny, a resztę do godziny dwunastej następnego dnia.

Po trzecie, stosuje się do niej przepisy dotyczące licytacji rzeczy ruchomych. Oznacza to, że cena wywołania w pierwszym terminie licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a w drugim terminie - już tylko połowę sumy oszacowania. Jest to więc niższa cena niż w przypadku zwykłej egzekucji z nieruchomości, gdzie cena wywołania w drugim terminie licytacji wynosi dwie trzecie sumy oszacowania. Przy uproszczonej egzekucji osoba chcąca licytować nie musi wpłacać rękojmi (wadium). Jeśli jednak wylicytuje nieruchomość i w terminie za nią nie zapłaci, to komornik ściągnie od niej kwotę odpowiadającą jednej dziesiątej wylicytowanej kwoty na pokrycie kosztów. Licytację prowadzi komornik.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 17.11.1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. nr 43, poz. 296 ze zm.).