Zakup mieszkania do remontu

Mimo atrakcyjnej ceny, kupujący mieszkanie do remontu muszą pamiętać o konieczności dokonania odpowiedniego szacunku stanu konstrukcji budynku oraz instalacji.

Wraz ze wzrastającym poziomem życia społeczeństwa, klienci coraz częściej szukają mieszkań o wysokim standardzie, w których mogą zamieszkać wkrótce po dokonaniu zakupu. Mimo to, na rynku wtórnym wciąż za atrakcyjne uważane są lokale przeznaczone do generalnego remontu.

Potwierdzeniem tej tezy jest sonda przeprowadzona przez portal KRN.pl. Na pytanie Czy zdecydowałbyś się na zakup nieruchomości wymagającej gruntownego remontu? ponad trzy czwarte uczestników sondy (76,6 proc.) udzieliło odpowiedzi twierdzącej. Co piąty respondent (20,21 proc.) nie zdecydowałby się na taki krok, zaś 3,19 proc. osób nie ma zdania w tej kwestii.

Oszczędność czy dodatkowe koszty?

Cena mieszkań do remontu bywa atrakcyjna. Wprawdzie doprowadzenie nieruchomości do dobrego stanu wymaga nakładów finansowych, dodatkowe wydatki można jednak zmniejszyć, np. wybierając tańsze materiały. Należy jednak pamiętać, że w wielu przypadkach cena przekłada się na jakość. Ponieważ większość Polaków kupuje mieszkanie raz w życiu, wiele osób przekonuje, że zainwestowanie w trwalszy, choć droższy materiał jest bardziej opłacalne w perspektywie długoterminowej. Kolejna możliwość obniżenia kosztów remontu polega na samodzielnym wykonaniu całości prac lub ich części. Przed podjęciem decyzji o takim kroku należy jednak zdobyć pewną wiedzę i umiejętności, które pozwolą prawidłowo przeprowadzić poszczególne etapy remontu. Niewłaściwie wykonane prace remontowe mogą obniżyć cenę mieszkania lub narazić nas na dodatkowe koszty, związane z koniecznością usunięcia skutków błędnych rozwiązań.

Mimo atrakcyjnej ceny, kupujący mieszkanie do remontu muszą pamiętać o konieczności dokonania odpowiedniego szacunku stanu konstrukcji budynku oraz instalacji. Remont tych części nieruchomości może okazać się bardzo kosztowny. Warto tutaj skorzystać z opinii rzeczoznawcy. Inspektor budowlany Karolina Malicka z firmy Cantilever wyjaśnia, że urządzenia używane współcześnie w gospodarstwach domowych, wymagają nowoczesnych rozwiązań dotyczących instalacji elektrycznych. Dlatego w przypadku mieszkań w kamienicach lub blokach z wielkiej płyty mogą pojawić się problemy podczas jednoczesnego korzystania z kilku urządzeń, np. jeśli użyjemy blendera, gdy włączona jest zmywarka. Wówczas należy liczyć się z dodatkowymi kosztami wynikającymi z konieczności wymiany instalacji.

Problemów może przysporzyć także instalacja wodno-kanalizacyjna oraz wentylacja.

Ekspertka z firmy Cantilever przestrzega: Podczas różnych moich inspekcji zdarzało się, że w mieszkaniach znajdujących się w kamienicach kanały wentylacyjne były atrapami (kratki były nałożone na kanały nie wychodzące ponad dach). Takie sytuacje zdarzają się zwłaszcza, jeśli mieszkanie wcześniej stanowiło lokal innego typu niż mieszkalny, a inwentaryzacja podczas przekształcania formalnego była niepełna. Dlatego należy pozyskać stosowny i rzetelny protokół kominiarski, który da nam pewność właściwego działania wentylacji. Kolejny aspekt, który należy wziąć pod uwagę, to odpowiednia wilgotność. Jeśli tylko zobaczymy łuszczenie się tynku, możemy podejrzewać wilgoć w ścianach, a co za tym idzie, rozwój pleśni i grzybów.

W oszacowaniu kosztu remontu mogą pomóc dostępne w internecie porównywarki cen, które w jednym miejscu gromadzą informacje o kosztach poszczególnych materiałów budowlanych, z podziałem na odpowiednie marki i firmy. Jeszcze prostsze w obsłudze są kalkulatory budowlane. Po wpisaniu powierzchni remontowanego pomieszczenia oraz wybraniu zakresu planowanych prac, uzyskujemy informację o szacunkowych kosztach, często z podziałem na niski, średni i wysoki standard. Niektóre kalkulatory obliczają nie tylko cenę materiałów, ale i wykonania, informując o średniej stawce pobieranej przez fachowców. Taka wiedza pomaga w podjęciu decyzji o rozpoczęciu remontu lub odłożeniu go w czasie oraz o wyborze konkretnych materiałów.

Mieszkanie do remontu jako inwestycja

Osobnym zagadnieniem jest zakup mieszkania do remontu w celach inwestycyjnych. Po wykonaniu koniecznych prac wartość nieruchomości znacznie rośnie, dlatego można ją sprzedać z zyskiem albo wynająć. Szczególnie przy tego typu inwestycjach niezmiernie ważne jest odpowiednie oszacowanie kosztów remontu. Jeśli będą one zbyt wysokie, stopa zwrotu może okazać się nie tak atrakcyjna, jak początkowo zakładaliśmy. W skrajnych przypadkach możemy mieć problem ze sprzedaniem lub wynajmem nieruchomości w takiej cenie, która umożliwi oczekiwaną stopę zwrotu.

Kolejnym krokiem, w przypadku nieruchomości traktowanych jako inwestycje, jest określenie, jakie prace należy wykonać, by zwiększyć szanse na spodziewany zysk. Musimy zdecydować, czy chcemy mieszkanie przeznaczyć do wynajmu, czy do sprzedaży z zyskiem. Jeśli wybierzemy pierwszą opcję, wówczas możemy pomyśleć o zwiększeniu liczby pomieszczeń – automatycznie zwiększy to cenę rynkową mieszkania przeznaczonego na wynajem – radzi ekspert z firmy Prestige Space. W wypadku chęci sprzedania mieszkania za wyższą cenę od nabytej, moim zdaniem powinniśmy się kierować wykończeniem go w bardzo dobrym stylu – obecnie panuje moda na mieszkania wykończone w stylu skandynawskim i w ostatnich dwóch miesiącach udało nam się sprzedać z dość sporym zyskiem mieszkania wykończone w ten sposób, które były do całkowitego remontu – dodaje.

Remontując wnętrze z myślą o potencjalnym kliencie, warto również pamiętać o tym, by wybierać raczej klasyczne rozwiązania, rezygnując ze zbyt awangardowej stylizacji. Ważne, by z ofertą trafić do jak najszerszego grona odbiorców, nie tylko do nielicznej grupy indywidualistów, którzy stawiają na oryginalne pomysły.

Samodzielnie czy z pomocą funduszu remontowego?

Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe zazwyczaj dysponują funduszem remontowym. Warto dowiedzieć się, co na ten temat mówi regulamin konkretnej organizacji i jakie prace zostaną sfinansowane ze środków pochodzących z tego budżetu. Powinniśmy również zapoznać się z informacją, jakie remonty zostały już wykonane, a jakich można się spodziewać w najbliższym czasie. Niektóre konieczne prace remontowe, dotyczące części wspólnych budynku, mogą zostać zarządzone odgórnie. Warto o tym wiedzieć z wyprzedzeniem. Karolina Malicka podaje przykład takiej sytuacji: Instalacja wodno-kanalizacyjna w kamienicach często wymaga wymiany pionów, warto zatem upewnić się przed zakupem, czy wspólnota wyremontowała już piony, aby mieć pewność, że nikt poza nami nie będzie wpływał na zmiany w naszym mieszkaniu. Fundusz remontowy z reguły przewiduje finansowanie części wspólnych budynku, jednak niektóre elementy, np. balkon, z jednej strony należą do przestrzeni prywatnej, a z drugiej – stanowią integralną część nieruchomości. Warto zatem przekonać się, kto za nie odpowiada pod względem finansowym. Jednocześnie należy sprawdzić, jakie prace możemy wykonać na własną rękę, a które powinniśmy skonsultować z zarządem spółdzielni lub administratorem budynku. Do tych ostatnich należą takie działania, które ingerują we wspólną przestrzeń. Można do nich zaliczyć nawet tak proste czynności, jak pomalowanie klatki schodowej.

Przed decyzją o zakupie

Zakup mieszkania przeznaczonego do remontu z pewnością stanowi korzystne rozwiązanie dla osób, którym zależy na stosunkowo niskiej cenie nieruchomości, zwłaszcza jeśli są w stanie wykonać konieczne prace samodzielnie lub z pomocą bliskich, tym samym obniżając dodatkowe koszty do minimum. Jest to również atrakcyjna szansa ulokowania kapitału. Rozważając taką transakcję, należy jednak pamiętać, że cena nieruchomości nie może być jedynym czynnikiem decyzyjnym. Rzetelna ocena stanu mieszkania i właściwe oszacowanie kosztów remontu są tutaj niezbędne.