Zakup mieszkania bez ryzyka

UOKiK zamierza zlikwidować otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze bez zabezpieczeń, z których obecnie korzysta ok. 80 proc. deweloperów.

Ustawa deweloperska z 2011 r. znacznie poprawiła sytuację nabywców mieszkań od deweloperów. Nie rozwiązała jednak wszystkich problemów. Po kilku latach widać, co jeszcze można zrobić, by lepiej chronić kupujących mieszkania. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pracuje więc nad nowelizacją ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej ustawą deweloperską. Jest w nich wiele nowości, które mają zapewnić osobom kupującym mieszkania bezpieczeństwo.

Otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze do likwidacji

UOKiK zamierza zlikwidować otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze bez zabezpieczeń, z których obecnie korzysta ok. 80 proc. deweloperów. To rachunki, na które kupujący wpłacają pieniądze, a bank przekazuje je deweloperowi zgodnie z ustalonym harmonogramem. Jednak nie kontroluje postępów prac. W przypadku bankructwa firmy prowadzącej inwestycję klient może nie odzyskać tej części pieniędzy, którą deweloper już otrzymał i wydał na nieukończoną budowę. Po nowelizacji wpłaty klientów miałyby trafiać tylko na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, z którego deweloper dostanie pieniądze dopiero po wybudowaniu i przeniesieniu prawa własności, albo otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Dzięki temu w razie upadłości dewelopera kupujący będą mogli odzyskać całą wpłaconą kwotę. Zgodnie z planowanymi przepisami, wpłaty klientów mają być powiązane z postępami prac na budowie. Pozwoli to w razie ewentualnej upadłości dewelopera lub banku ograniczyć ryzyko utraty wszystkich pieniędzy. Bank przed przekazaniem środków deweloperowi ma dokładnie sprawdzać m.in. czy posiada on prawo do terenu, czy pozwolenie na budowę jest ważne, czy nie toczy się postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. Jeśli coś będzie nie w porządku, bank wstrzyma wypłatę do czasu usunięcia nieprawidłowości. Dodatkowo, kiedy okaże się, że deweloper zaprzestał budowy, bank obowiązkowo będzie musiał rozwiązać umowę o prowadzenie rachunku powierniczego i zwrócić nabywcy wszystkie zgromadzone na tym rachunku pieniądze. Po zmianach rachunek powierniczy będzie zakładany dla każdego zadania inwestycyjnego, które zostanie wyodrębnione z przedsięwzięcia deweloperskiego. Dzięki temu w przypadku jakiegoś problemu, nabywcy łatwiej będzie dochodzić swoich roszczeń, niż gdy rachunek powierniczy, tak jak obecnie, obejmuje całe często wieloetapowe przedsięwzięcie.

Obecnie ustawa deweloperska chroni tylko osoby, które kupują mieszkania przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie. UOKiK chciałby rozszerzyć przepisy także na gotowe lokale. Dzięki temu ich nabywcy zyskaliby ochronę wpłaconych pieniędzy do czasu przeniesienia na nich własności. W tym celu proponuje się, aby deweloper mógł zamknąć rachunek powierniczy dopiero, gdy zostanie ustanowione prawo odrębnej własności ostatniego z niesprzedanych lokali. Ponadto zgodnie z założeniami nowelizacji, ustawa deweloperska ma obejmować nie tylko zakup mieszkań, ale także związanych z nimi garaży, boksów na rowery czy udziałów w prawie własności osiedlowej uliczki. W tej chwili na mieszkanie i garaż zawiera się dwie różne umowy (czasem w jednym akcie notarialnym), przy czym wpłaty na miejsce postojowe nie podlegają ochronie wynikającej z ustawy deweloperskiej.

Umowy o rezerwację mieszkania

UOKiK zamierza też uregulować umowy o rezerwację mieszkania zawierane np. na czas potrzebny do otrzymania kredytu. Teraz deweloperzy mogą je dowolnie kształtować, bo przepisy ich nie regulują. Dla kupujących może to oznaczać np. wysokie opłaty czy ryzyko utraty wpłaconych pieniędzy. Po nowelizacji opłata rezerwacyjna nie mogłaby przekraczać 1 proc. ceny i ma mieć charakter kaucji. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej będzie zaliczona na poczet ceny mieszkania i trafi na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jeśli umowa rezerwacyjna zostanie rozwiązana, bo np. bank nie udzieli kredytu, to klient otrzyma pieniądze z powrotem. Gdyby natomiast nie doszło do podpisania właściwej umowy z winy dewelopera, to będzie musiał zwrócić opłatę w podwójnej wysokości.

Prospekt informacyjny

UOKiK chce też, aby w prospekcie informacyjnym, który deweloper musi przekazać klientowi przed zawarciem umowy, znalazły się dodatkowe informacje. Przede wszystkim będzie miał obowiązek podać w nim cenę oferowanego mieszkania – obecnie nie ma takiego wymogu. Ponadto będzie musiał ostrzec nabywcę o ryzyku utraty części pieniędzy (sumy przekraczającej 100 tys. euro) w sytuacji upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy.

Umowa deweloperska

Projekt ma uregulować też prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej w przypadku upadłości banku. Od października 2016 r. kupującym mieszkania nie grozi już, że w takiej sytuacji stracą wszystkie pieniądze wpłacone na rachunek powierniczy – dostaną do 100 tys. euro z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Nie ma jednak przepisów, które mówią, co dalej ma się stać z tymi pieniędzmi. Po planowanych zmianach deweloper będzie musiał jak najszybciej (ma na to do 30 dni) zawrzeć umowę o prowadzenie rachunku powierniczego z innym bankiem i poinformować o tym nabywcę. Jeśli tego nie zrobi, klient będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej.

UOKiK proponuje także, aby obowiązkowym załącznikiem do umowy deweloperskiej była zgoda banku (który finansuje dewelopera) albo innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką, na to, by kupujący po wpłaceniu pełnej ceny otrzymał mieszkanie z czystą hipoteką. Teraz taka zgoda nie jest wymagana, więc w przypadku upadłości dewelopera, to kredytujący go bank ma pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń. Nowe przepisy będą więc korzystne dla nabywcy, który otrzyma mieszkanie bez obciążeń hipotecznych. Bez takiej zgody umowa deweloperska będzie nieważna.

Planowana nowelizacja przewiduje także sankcje dla deweloperów. Jeśli nie zapewnią klientom jednego z obowiązkowych środków ochrony ich wpłat, ma im grozić grzywna albo kara ograniczenia lub pozbawienia wolności do dwóch lat.