Zakup mieszkania bardziej opłacalny niż najem

Obecnie kupno własnego M wymaga wyższego wkładu własnego. Gdy brak możliwości zakupu, wiele osób decyduje się na najem. Jednak wg HRE Investments w 37 europejskich stolicach średnio najem mieszkania jest droższy od zakupu o 51 proc.

Gdzie w Europie najem jest najtańszy i najdroższy?

Zakup mieszkania jest bardziej opłacalny niż jego najem w przypadku większości przebadanych przez HRE Investments stolic starego kontynentu. W przypadku Warszawy wynajęcie mieszkania poza ścisłym centrum miasta jest o ok. 30 proc. droższe niż zakup lokalu w tej samej lokalizacji. W szacunkach uwzględniono m.in. koszty kredytów, ceny nieruchomości, czynsze najmu, koszty remontu mieszkania, koszty zawarcia transakcji oraz potencjalne zmiany powyższych wielkości w kolejnych latach.

Z analiz przeprowadzonych przez specjalistów z HRE Investments wynika, że najmniej opłacalny jest zakup mieszkania w Kijowie. W przypadku Ukrainy stosunkowo drogie są kredyty hipoteczne. Średnie oprocentowanie w skali roku to 19 proc. W ciągu 20 lat odsetki są znacznie wyższe niż koszt samego zakupu nieruchomości. Eksperci wskazują jednak, że ze względu na dynamicznie zmieniającą się sytuację gospodarczą naszych wschodnich sąsiadów, można spodziewać się spadku oprocentowania kredytów, co zwiększy opłacalność zakupu własnego mieszkania.

Zakup nieruchomości nieopłacalny wydaje się także w Monako. Tutaj jednak sytuację kształtują nieco inne czynniki. Należy zwrócić uwagę przede wszystkim na wysokie ceny nieruchomości oraz koszty transakcyjne, które stanowią niemal 18 proc. ceny kupowanego mieszkania. W takim przypadku najem wydaje się rozwiązaniem korzystniejszym.

Gdzie natomiast bardziej opłaca się kupić niż wynająć mieszkanie? Według szacunków HRE Investments w Kopenhadze, Helsinkach oraz Zurychu. Ma to związek przede wszystkim z niskim oprocentowaniem kredytu hipotecznego – niewiele więcej niż 1 proc. w skali roku. W przypadku tych miast pewną rolę odgrywa także podatek katastralny – właściciele nieruchomości muszą co roku płacić równowartość części wartości mieszkania. Nie zostało to jednak uwzględnione w analizach ze względu na złożoność systemu, który zawiera różnorodne wyłączenia i ulgi zależne od różnych elementów.

Polska: najem droższy niż zakup mieszkania

Zakup dwupokojowego mieszkania w Warszawie to wydatek ok. 420-430 tys. złotych. Czynsz netto bez opłat administracyjnych i licznikowych to natomiast ok. 1,8 tys. złotych. Analitycy HRE Investments przyjęli, że w przypadku kredytu oprocentowanego na ponad 4,5 proc. w skali roku odsetki w trakcie pierwszej dekady spłaty 25-letniego zobowiązania wyniosą średnio miesięcznie 1,1 tys. złotych. W takiej sytuacji najem jest droższy o ponad dwie trzecie.

Porównanie to nie uwzględnia jednak wszystkich kosztów, w tym m.in. kosztów transakcyjnych (notariusz, opłaty sądowe, pośrednictwo) oraz wydatków niezbędnych na wykończenie lokalu. Dla uproszenia analiz specjaliści z HRE Investments przyjęli koszty w wysokości 10 proc. ceny mieszkania.
Na potrzeby kalkulacji założono również, że użytkownik pozostanie najemcą lub właścicielem nieruchomości przez co najmniej 10 lat, a przedmiotem rozważań będzie 2 pokojowe mieszkanie o powierzchni 45 mkw. Przyjęto, że kredyt zaciągnięto na 25 lat, a wkład własny wynosił 20 proc.

Nie sposób przewidzieć, jak w ciągu najbliższych 10 lat będą kształtowały się ceny zakupu mieszkań oraz czynszów. Zwracając uwagę na dane historyczne, może jednak przypuszczać, że zarówno zakup, jak i jego najem mieszkania będą droższe. HRE Investments w swych szacunkach uwzględnił jednak potencjalny wzrost czynszów, zmian cen nieruchomości oraz opłat administracyjnych. Przyjęto, że ceny nieruchomości w długim terminie będą rosły o 1 pkt. proc. ponad inflację. Mieszkanie, którego wartość dzisiaj wynosi ok. 425 tys., za 10 lat będzie więc warte ok. 470 tys. Wraz z inflacją rosną również koszty utrzymania nieruchomości i czynsze najmu.

W 27 stolicach europejskich koszty najmu są wyższe niż zakup mieszkania

Szacunki wykonane przez HRE Investments sugerują, że aż w 27 na 37 stolic europejskich koszty najmu są wyższe niż zakup mieszkania. Pomimo tej świadomości nie wszyscy decydują się na kupno mieszkania. W przypadku użytkowników w Polsce, którzy zamierzają krótko mieszkać w danej lokalizacji, pieniądze wydane na pokrycie kosztów transakcyjnych wystarczą na pokrycie czynszu przez 1-2 lata.
Inaczej sytuacja wygląda np. w Monako. Tutaj równowartością kosztów transakcyjnych jest czynsz najmu płacony przez ok. 8 lat – wraz z opłatami administracyjnymi.

Nawet w przypadku użytkowników, którzy zamierzają mieszkać w danej lokalizacji długo, zakup mieszkania nie zawsze jest możliwy. Konieczne jest bowiem posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej oraz wkładu własnego (ok. 20-30 proc.). Ponadto w grę wchodzą również koszty transakcyjne, wyposażenie lub remont lokalu.

Zakup czy najem mieszkania?

Uwzględniając wszystkie powyższe szacunki, można dojść do wniosku, że w Warszawie użytkownik kupujący mieszkanie wydałby przez 10 lat ponad 200 tys. złotych. Najemca natomiast musiałby przeznaczyć na wynajem podobnego lokalu ok. 260 tys. złotych. W takiej sytuacji koszty najmu w trakcie dekady byłyby wyższe o ok. 30 proc.

Analitycy z HRE Investments podsumowują swoje obliczenia wnioskiem, że najprawdopodobniej to właściciel zyska więcej na swojej decyzji, niż najemca straci.