Zakup lokali na rynku pierwotnym

Na rynku nieruchomości prezentowane są oferty zakupu mieszkań i domów jednorodzinnych budowanych przez deweloperów i spółdzielnie mieszkaniowe. O wyborze danej oferty najczęściej decyduje jej cena i lokalizacja. Warto jednak wiedzieć, że istotny jest również wybór kontrahenta, wiąże się bowiem z zupełnie inną sytuacją prawną przyszłego nabywcy.

Umowy z deweloperem

Deweloper albo sprzedaje gotowe mieszkanie, albo zawiera umowę o budowę lokalu. Zawsze jednak mieszkania nabywane od deweloperów stanowią nieruchomości lokalowe będące przedmiotem odrębnej własności.

Ustanowienie odrębnej własności

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może dotyczyć wyłącznie samodzielnych lokali, tzn. już wybudowanych i spełniających kryteria określone w ustawie. Do lokalu mogą przynależeć pomieszczenia pomocnicze i przynależne (np. garaż, piwnica, strych). O samodzielności lokalu decyduje zawsze organ właściwy w sprawach nadzoru architektoniczno-budowlanego (starosta), wydając odpowiednie zaświadczenie. Bez tego zaświadczenia notariusz nie powinien sporządzić umowy o ustanowieniu odrębnej własności. Umowa (zawsze w formie aktu notarialnego) powinna określać:

1. rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych (w tym piwnicy, strychu, komórki),
2. wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności nie jest tożsama ze sprzedażą lokalu. Do sprzedaży dochodzi wyłącznie wtedy, gdy deweloper wyodrębnił poszczególne lokale w wybudowanym przez siebie budynku i sprzedaje je kolejnym nabywcom. To ważna różnica, wpływająca na obciążenie takiej transakcji 7% podatkiem VAT (dla lokali mieszkaniowych).

Umowa o wybudowanie budynku

Najczęściej jednak przyszli nabywcy zawierają umowy o wybudowanie domu. Są to tzw. umowy deweloperskie. Składają się one z dwóch elementów: umowy o budowę oraz umowy zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Oznacza to, że umowa deweloperska nie ustanawia odrębnej własności lokalu. Ustawa o własności lokali wprowadza bardzo wyraźne warunki, które muszą być spełnione łącznie, aby ta umowa była ważna i wywarła określone skutki prawne. Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali dla ważności umowy zobowiązującej dewelopera do wybudowania domu niezbędne jest, aby:

1. strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony,
2. strona budująca uzyskała pozwolenie na budowę,
3. roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. 

Dodatkowo przepis ten wprowadza szczególną ochronę dla klientów dewelopera. Otóż, jeżeli deweloper wykonuje umowę w sposób wadliwy albo sprzeczny z nią, każdy nabywca może wnieść do sądu wniosek o powierzenie, w trybie postępowania nieprocesowego, dalszego wykonywania umowy innemu wykonawcy na koszt i ryzyko właściciela gruntu. Wskazanie, że takie prace są prowadzone na koszt i ryzyko dotychczasowego wykonawcy (inwestora), oznacza, że ponosi on także koszty wykonania zastępczego, również wtedy, gdy nastąpił wzrost tych kosztów. Należy jednak pamiętać, że brak ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia o ustanowienie odrębnej własności powoduje niemożność ustanowienia wykonawcy zastępczego.
   

Zgodnie z ustawą, jeżeli umowa zawierana z deweloperem nie spełnia choćby jednej z trzech wyżej wymienionych przesłanek, to nie jest umową o wybudowanie budynku i o przeniesienie na nabywcę odrębnej własności lokalu. Jaki więc charakter ma taka umowa? Czy wobec tego jest ona nieważna, czy też zmienia się jej charakter? Moim zdaniem, umowa o wybudowanie budynku staje się umową przedwstępną sprzedaży lokalu, ale ze skutkiem słabszym, niż gdyby to była klasyczna umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego (w wypadku gdy strony właśnie taką umowę chciały zawrzeć).
   

Umowa w formie aktu notarialnego

W ustawie o własności lokali brak regulacji dotyczącej formy umowy deweloperskiej. Czy oznacza to jednak, że jej forma może być dowolna? Jeżeli umowa z deweloperem spełnia wszystkie warunki określone w ustawie, to ma charakter zobowiązujący do przeniesienia własności nieruchomości. W myśl natomiast przepisów kodeksu cywilnego (art. 158 KC) zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowa przenosząca własność powinny być zawarte w formie aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy powoduje nieważność umowy. Tak więc umowa deweloperska powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, a brak tej formy powoduje, że umowa "zamienia się" w umowę przedwstępną, bez zagwarantowanej prawem ochrony nabywcy do dochodzenia zawarcia umowy poprzez wyrok sądu cywilnego.
  

 Ustawa o własności lokali poświęca umowie deweloperskiej tylko jeden przepis, jest to więc regulacja dość oszczędna. Z jednej strony to niedobrze - klient nie ma żadnych wskazówek co do warunków istotnych takiej umowy. Z drugiej strony to dobrze - istnieje możliwość negocjacji poszczególnych postanowień umowy, zgodnie z zasadą swobody umów. Należy przy tym pamiętać o treści art. 3851 KC, zgodnie z którym postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
   

Strony, podpisując umowę, mogą więc indywidualnie określać wiele jej elementów, takich jak: termin przeniesienia własności lokalu, zakres prac budowlanych, cena, sposób rozliczenia oraz terminy płatności, klauzule dotyczące kar, terminy usunięcia usterek oraz kto ponosi koszt ich usunięcia, warunki płatności związane z ostatecznym rozliczeniem kosztów budowy uzależnione od usunięcia wad (np. zatrzymanie ostatniej raty lub potrącenie z niej kosztów usunięcia usterek, jeżeli klient robi to na własny koszt).

Podpisując umowę, należy się upewnić, czy wynegocjowana cena lokalu obejmuje podatek VAT. Należy także pamiętać, aby po zakończeniu budowy, przy przenoszeniu własności, do kosztów transakcji doliczyć 2% podatku od czynności cywilnoprawnych od wartości części ułamkowej gruntu. Dzisiaj obrót gruntami nie podlega VAT. Natomiast po 1 maja 2004 r. zamiast 2% podatku od czynności cywilnoprawnych trzeba będzie zapłacić 22% VAT.

Umowy ze spółdzielnią

Spółdzielnie dysponują trzema rodzajami praw do lokali: lokatorskim, własnościowym oraz odrębną własnością. W pierwszym dwóch wypadkach właścicielem lokalu jest spółdzielnia, w ostatnim - nabywca.
   Lokatorskie prawo do lokalu jest prawem niezbywalnym, nie przechodzącym na spadkobierców i nie podlegającym egzekucji. Generalnie lokatorskie prawo do mieszkania, którego właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa, jest prawem do używania lokalu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy. Bardzo często nabywcy są przekonani, że własnościowe prawo do lokalu jest równoznaczne z jego własnością. Nic bardziej mylącego - spółdzielnia tylko zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania. W odróżnieniu od lokatorskiego może on jednak być sprzedawany albo dziedziczony. Niezwykle ważne jest to, że o prawach i obowiązkach spółdzielców decyduje nie tylko ustawa, ale także - a raczej przede wszystkim - statut. Spółdzielnia może na przykład wykluczyć członka ze spółdzielni z powodów określonych w statucie - traci on tym samym mieszkanie należące do spółdzielni, która ma wówczas obowiązek wypłacić mu wartość rynkową własnościowego prawa do lokalu. Należy jednak pamiętać, że wartość ta nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia jest w stanie uzyskać od następcy obejmującego dany lokal w trybie przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię. Po ustaleniu wartości rynkowej własnościowego prawa do tego lokalu spółdzielnia potrąca niewniesioną przez członka część wkładu budowlanego, a w wypadku gdy nie został spłacony kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu - potrąca kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami. Warunkiem wypłaty jest opróżnienie lokalu.

Umowa o budowę lokalu

Spółdzielnie mieszkaniowe zawierają umowę o budowę własnościowego (lokatorskiego) prawa do lokalu albo o budowę lokalu stanowiącego odrębną własność, przy czym spółdzielnia może zawrzeć tego rodzaju umowę wyłącznie z członkiem spółdzielni. Obie umowy muszą mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Wyraźnie więc wyklucza się tu formę aktu notarialnego. Umowa o budowę zawiera:

1. zobowiązanie członka spółdzielni do ponoszenia kosztów budowy w części przypadającej na jego lokal,
2. zobowiązanie członka spółdzielni do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową (np. w spłacie kredytu zabezpieczonego hipoteką),
3. określenie zakresu rzeczowego robót dotyczących realizowanego zadania inwestycyjnego,
4. określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu,
5. określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
6. inne postanowienia wynikające ze statutu spółdzielni.

Określenie w umowie ceny mieszkania (np. ceny 1m kw.) nie jest dla spółdzielni wiążące, ostateczny koszt budowy jest bowiem znany dopiero z chwilą zakończenia całego procesu inwestycyjnego. Co więcej, po jego zakończeniu może się okazać, że spółdzielca zostaje obciążony kredytem zaciągniętym przez spółdzielnię. Należy bowiem pamiętać, że zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych członek spółdzielni wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i umowie, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Pełny koszt budowy oznacza więc zarówno rozliczenie kosztów całej inwestycji, nawet jeśli dotyczyła kilku budynków, jak i kosztów zarządu i innych wydatków wynikających ze statutu określonych w umowie. Ostateczną wielkość wkładu ustala się zawsze po zakończeniu i rozliczeniu inwestycji. Ponoszenie kosztów budowy dotyczy wszystkich wydatków związanych z budową, nawet jeżeli są nieuzasadnione. Nowelizacja ustawy z grudnia 2002 r. doprecyzowała jedynie, że wydatki te muszą być z góry określone w umowie. Nie chodzi tu o ich wysokość, tylko rodzaj. W umowach zawieranych ze spółdzielnią bardzo istotne są postanowienia statutu. Wszystkie jego postanowienia dotyczące szczegółowych warunków umowy o budowę lokalu powinny być przeniesione do umowy. Nieprawidłowe jest odsyłanie ogólnie do postanowień statutu.

Zaletą umów zawieranych ze spółdzielnią jest brak podatku VAT od transakcji. Niestety od 1 maja 2004 r. także i te transakcje będą obciążone 7% podatkiem VAT. Jednak wkłady budowlane lub mieszkaniowe wniesione przed 1 maja 2004 r. nie będą opodatkowane, jeżeli ich wpłata wynika z harmonogramu wpłat określonego w umowie o budowę lokalu. Warto więc zadbać o to, aby większość wpłat nastąpiła przed 30 kwietnia 2004 r.

Podsumowanie