Zakup działki pod budowę domu – część II

Przed przystąpieniem do budowy domu musimy uzyskać szereg ważnych decyzji.

Przed przystąpieniem do budowy domu musimy uzyskać szereg ważnych decyzji:

1. Warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.
Otrzymanie pozwolenia na budowę wymaga przedłożenia, oprócz projektu, również dokumentu potwierdzającego możliwość i warunki zabudowy działki, wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Do niedawna wymagało to każdorazowego uzyskania z gminy dla wybranej działki decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Od 11 lipca 2003 r. warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego działek regulowane są bezpośrednio przez obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy, a tylko w przypadku jego dezaktualizacji lub braku - przez decyzje o warunkach zabudowy wydawane przez prezydenta, burmistrza lub wójta gminy. W praktyce oznacza to, że decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana nadal odnośnie wszystkich działek położonych na terenach, dla których miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zostały uchwalone przed 1 stycznia 1995 r., a dla pozostałych wystarczające są aktualny wypis i wyrys z planu zagospodarowania gminy. Dzięki takiemu rozwiązaniu można otrzymać decyzję nawet wówczas, jeśli gmina nie posiada planu miejscowego lub jest on nieaktualny.

Wydawanie decyzji poza planem podlega jednak znaczącym ograniczeniom - działka, której dotyczy decyzja, musi spełniać 5 warunków:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• działka ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęta zgodą, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów;
• decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.

Pierwszy z warunków nie musi być spełniony, o ile gmina posiada plan obowiązujący uchwalony przed 1 stycznia 1995 r. oraz kiedy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z planowaną zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Warunek 3 uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej miedzy właściwą jednostka organizacyjną a inwestorem.

Decyzja o warunkach zabudowy określa:

• rodzaj inwestycji;
• warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych;
• linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.

 
2. Decyzja o pozwoleniu na budowę.
Dysponując wypisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, musimy ostatecznie zdecydować się, jaki dom chcemy budować. W grę wchodzi kupno jednego z wielu typowych projektów domów oferowanych na rynku lub zlecenie indywidualnego projektu.

Projekt powinien zawierać:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący:
  • określenie granic działki lub terenu,
  • usytuowanie, obrys i układ istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu,
  • sposób odprowadzenia lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
• projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcje i konstrukcje obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia, stosownie do potrzeb, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu i odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg, w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów;
• pozwolenie na budowę

Dysponując prawidłowo sporządzonym projektem budowlanym (w 4 egz.), wcześniej posiadanymi dokumentami w postaci aktu nabycia nieruchomości oraz decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, można wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę. Organem administracji architektoniczno-budowlanej, do którego składamy wniosek i który wydaje decyzje o pozwoleniu na budowę, jest starostwo lub gmina. Jeżeli złożone przy wniosku o pozwolenie na budowę dokumenty są kompletne i spełniają powyższe wymagania, organ administracji architektoniczno budowlanej wydaje pozwolenie na budowę w formie decyzji. Po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor musi zgodnie z art. 18 oraz 42 ustawy Prawo budowlane, zatrudnić kierownika budowy. Inwestor ma obowiązek powiadomienia organu, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, iż zamierza rozpocząć prace budowlane. Składając to powiadomienie, występuje równocześnie o wydanie dziennika budowy. Każda budowa rozpoczyna się od protokolarnego przekazania placu budowy kierownikowi budowy.