ArtykułyCzęsto wymienia się brak planów zagospodarowania przestrzennego jako jeden z głównych czynników hamujących procesy inwestycyjne. Czy rzeczywiście tak jest? – na to pytanie próbowali odpowiedzieć uczestnicy konferencji „Zagospodarowanie przestrzenne Krakowa”, zorganizowanej przez Informedia Polska 3–4 października w Krakowie.
Pod patronatem „Krakowskiego Rynku Nieruchomości”
Często wymienia się brak planów zagospodarowania przestrzennego jako jeden z głównych czynników hamujących procesy inwestycyjne. Czy rzeczywiście tak jest? – na to pytanie próbowali odpowiedzieć uczestnicy konferencji „Zagospodarowanie przestrzenne Krakowa”, zorganizowanej przez Informedia Polska 3–4 października w Krakowie.
Z poglądem tym polemizowała Magdalena Jaśkiewicz, dyrektor Biura Planowania Przestrzennego: „Brak planów jest poważnym hamulcem rozwoju? Ja bym to ujęła inaczej: brak planów jest na pewno hamulcem dla inwestycji, pytanie, czy również dla rozwoju. Wystarczy spojrzeć na Kraków i zobaczyć, ile inwestycji jest realizowanych mimo braku planów. Tak naprawdę brak planów powoduje spowolnienie inwestycji, ale jednocześnie umożliwia prowadzenie ich w takich miejscach i w taki sposób, w jaki byłoby to niemożliwe, gdyby obowiązywał plan miejscowy. Negatywnym skutkiem tego będzie większy lub mniejszy chaos urbanistyczny w przyszłości. (...) Planowanie, które z założenia miało wyprzedzać pewne działania rynku, miało je regulować bądź stymulować, dzisiaj usiłuje nadążyć za tym, co się na rynku dzieje”. Konsekwencją braku planów jest niepewność inwestycyjna i brak jednolitych reguł dla wszystkich inwestorów oraz przede wszystkim przypadkowa zgodność z koncepcją rozwoju miasta.
Zdaniem Zygmunta Ziobrowskiego z Instytutu Rozwoju Miast, brak planów jest tylko jednym z czynników regulujących procesy inwestycyjne. Przykładowo, w Gdańsku planami jest pokryte 70 proc. powierzchni miasta, ale ten fakt nie wpłynął na zwiększenie dynamiki inwestycyjnej. Na Zachodzie obowiązuje żelazna zasada: nie przystępuje się do opracowania planów, jeżeli nie ma gwarancji, że w ciągu najbliższych 5 lat co najmniej 60 proc. terenu nie zostanie zabudowane.
Obecnie planami miejscowymi jest pokrytych ok. 25 proc. obszarów dużych miast (głównie wojewódzkich) i ok. 24 proc. obszarów wiejskich. Na wsi ścisła regulacja planistyczna nie jest tak potrzebna jak w dużym mieście. Więcej planów powstaje w małych miastach. Często w celach spekulacyjnych. Efektem tego jest „rozwodnienie” przestrzeni budowlanej. Przykładowo, w trzech gminach krakowskich powierzchnia terenu przeznaczonego pod zabudowę przypadająca na jednego mieszkańca przekracza 2 tys. m kw. Ten sam wskaźnik dla dużych miast wynosi 200 m kw. na mieszkańca, a na terenach słabiej zurbanizowanych – 400 m kw.
Trendy i prognozy na rynku nieruchomości
Charakterystyczną cechą wtórnego rynku nieruchomości w Krakowie jest stały wzrost średnich cen, bez względu na wielkość lokalu czy lokalizację. Obecnie najwyższe ceny są notowane w Śródmieściu, które prześcignęło w tym zakresie Krowodrzę. Rekordową cenę zapłacono za mieszkanie przy ul. św. Anny – 23 222 zł/m kw. Dzięki bardzo dobrym wskaźnikom gospodarczym i funduszom unijnym, z których Polska będzie najwięcej czerpać w ciągu najbliższych 8 lat, nasz kraj cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów zagranicznych. Zdaniem analityków Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl, głównymi czynnikami kształtującymi przewagę popytu nad podażą są: wstąpienie Polski do Unii Europejskiej, wejście na rynek wyżu demograficznego z pierwszej połowy lat 80, ograniczenia planistyczne powodujące, że powstaje zbyt mało nowych mieszkań, duża liczba ludności napływowej (studentów), dostępność kredytów i stosunkowo wysokie ceny najmu.
Na rynku powierzchni handlowych w Krakowie w ostatnich latach nastąpił rozwój dużych centrów handlowych i sklepów delikatesowych wielkopowierzchniowych (Alma), natomiast ograniczony został rozwój hipermarketów (Kraków ma najniższy spośród dużych miast Polski wskaźnik powierzchni handlowej w branży spożywczej przypadającej na jednego mieszkańca). Zmiany te są skutkiem wzrostu cen nieruchomości, wzrostu wymagań klientów oraz ograniczeń planistycznych (brak planu zagospodarowania przestrzennego i długi czas oczekiwania na decyzję WZiZT). Ponieważ rynek lokalny nie jest jeszcze wystarczająco nasycony, przewiduje się dalszy rozwój dużych centrów handlowych (Tri Granit), rozwój małych sklepów o formule zbliżonej do delikatesów zlokalizowanych w parterach budynków (projekty sieci Hypernova, Tesco, Carrefour), rozwój delikatesów (Alma) i małych sklepów osiedlowych (polskie sieci handlowe).
W ciągu ostatnich 2 lat liczba zrealizowanych w Krakowie transakcji na rynku gruntów mieszkaniowych i komercyjnych utrzymywała się na poziomie ok. 1100 rocznie, przy łącznej wartości tych transakcji w przedziale 370 – 390 mln zł. Od 2003 roku średnia cena gruntów wzrosła o 100 proc. Zdecydowanie największy udział w obrocie gruntami mają działki pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Sprzedaje się ich coraz więcej (w ostatnich dwóch latach stanowią one około 40 proc. wszystkich transakcji gruntami). Największy jednak rozwój przeżywa rynek gruntów pod zabudowę wielorodzinną. Każda działka położona w Śródmieściu czy Krowodrzy, która nadaje się pod zabudowę tego typu, osiąga cenę powyżej 500 zł za m kw. Ceny działek położonych blisko centrum, szczególnie wewnątrz drugiej obwodnicy, na Kazimierzu, w rejonie między ulicą Kościuszki a Wrocławską, a także w rejonie ulicy Kalwaryjskiej, kształtują się na poziomie kilku tysięcy złotych za m kw. Najwyższe ceny osiągają działki z wydaną decyzją WZ.
W ostatnich latach obserwuje się zmiany na rynku inwestycyjnym obiektów turystycznych. Wyraźny wzrost udziału obcokrajowców w ruchu turystycznym jest wynikiem m.in. rozwoju połączeń lotniczych z Balicami, a zwłaszcza z pojawieniem się tanich linii (w 2003 roku samolotem dotarło do Krakowa 19 proc. turystów zagranicznych, a w 2005 – już 48 proc.). Sezon turystyczny z roku na rok ulega wydłużeniu. Rosnąca atrakcyjność Krakowa przekłada się na liczbę hoteli – pod tym względem stolica Małopolski jest niezaprzeczalnym liderem wśród innych miast Polski. Obecnie w Krakowie działa 97 hoteli (z czego 23 znajdują się w obrębie Plant). W krakowskiej ofercie turystycznej jest ok. 25 tys. miejsc noclegowych. Ponad 50 proc. tych miejsc znajduje się w obiektach trzygwiazdkowych. W ostatnich latach bardzo dynamicznie zaczął się rozwijać sektor adresowany do klientów biznesowych oraz do bogatych turystów (obiekty cztero- i pięciogwiazdkowe), co znalazło swoje odzwierciedlenie w budowie nowych obiektów o wysokim standardzie lub modernizowaniu istniejących w celu podniesienia standardu.
Rynek inwestycyjny obiektów turystycznych z roku na rok nabiera dynamiki. Obecnie realizuje się ponad 30 obiektów hotelowych i co najmniej drugie tyle obiektów turystycznych. Jednocześnie zgłoszono prawie 50 wniosków o budowę nowych obiektów hotelowych. Do tego dochodzą liczne adaptacje mieszkań na popularne ostatnio „apartaments to let for 24h” (jak np. mieszczący się w zabytkowej kamienicy Hotel Stary przy ul. Szczepańskiej) oraz kupowanie przez inwestorów (krajowych i zagranicznych) kamienic zlokalizowanych przy Rynku i przekształcanie ich w hotele (np. Hotel Matejko).
Według analityków Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl, w latach 2006 i 2007 utrzyma się wysoki poziom wykorzystania miejsc noclegowych i pokoi hotelowych w Krakowie. Przy czym wzrost liczby turystów zagranicznych w następnych latach będzie uzależniony od przepustowości lotniska w Balicach.
Gorsza sytuacja panuje na rynku nieruchomości biurowych. W Krakowie brakuje nowoczesnych biurowców – ich łączna powierzchnia to zaledwie 178 tys. m kw., podczas gdy w Warszawie aż 2,462 mln. Odpowiedzią na potrzeby rynku jest budowa kilku obiektów biurowych – w sumie 50 tys. m kw. powierzchni biurowej. Według szacunków CBRE do 2009 roku będzie oddawane ok. 50 tys. m kw. rocznie. Zdaniem analityków czynsze wyjściowe pozostaną na tym samym poziomie (ok. 13 EUR/m kw./mies. w biurowcu klasy A), jednak w związku z dużym popytem mniej będzie ulg oferowanych przez deweloperów potencjalnym najemcom.
Jak inwestować w mieście z tradycjami
Kraków nie jest wyłączną własnością Krakowian – widok na Wawel od strony zachodniej jest najlepiej rozpoznawanym symbolem Polski. Przekłada się to na sukcesy miasta w ruchu turystycznym, inwestycyjnym i akademickim. Wiąże się z tym jednak konieczność respektowania kontekstu historycznego. Inwestując w mieście z tradycjami, nie można się kierować wyłącznie chęcią zysku, gdyż grozi to zatraceniem jego historycznego charakteru. Liczni architekci, starając się zabudować jak największą liczbę działek położonych w ścisłym centrum Krakowa, argumentują to potrzebą budowania miasta zwartego. „Godzi się przypomnieć – zauważył Konrad Myślik z Międzynarodowego Centrum Kultury – że miasto zwarte to nie miasto gęste. Jego przeciwieństwem jest miasto rozproszone. A o jakości miasta, o jego klasie, elegancji, cenach i kierunkach inwestowania decyduje m.in. to, czy będzie nas stać na zachowanie wolnej przestrzeni w środku tego miasta. Jeśli nie, to będzie oznaczać, że jesteśmy albo zbyt biedni, albo zbyt chciwi”.
Innym problemem poruszonym przez Konrada Myślika jest brak respektu inwestorów dla kontekstu lokalnego. „Inwestorom brakuje świadomości, a często elementarnej wiedzy o okolicy, w której budują. Poddają się oni ochoczo dyktatowi ceny działki, co w konsekwencji każe im przeznaczać zakupione grunty wyłącznie pod budynki. Nikt nie jest skłonny przeznaczyć choćby części zakupionej działki pod przestrzeń półpubliczną. Nikt też nie zawiera sojuszy międzyinwestorskich, by tworzyć takie przestrzenie wspólne lub choćby po to, by się skuteczniej wzajemnie chronić. Od krajów bardziej rozgarniętych dzielą nas lata. Zapisy o wysokości, intensywności, powierzchni zabudowy czy powierzchni biologicznie czynnej są nagminnie łamane. Towarzyszy temu olimpijski spokój sprawców, bo nadzór budowlany nie działa, nie grożą więc za to żadne sankcje”.
Gwarancję krakowskiej prosperity stanowi zrównoważony rozwój i jego zastosowanie w zagadnieniach urbanistycznych. Kraków wymaga stałego wsparcia w postaci dobrej przestrzeni publicznej, dobrej urbanistyki i doskonałej architektury. „W mieście historycznym możliwa jest oczywiście parada współczesnej architektury, ale tylko najwyższego lotu, respektującej wymiar miejskich wnętrz, osie widokowe, odległości, pierzeje i proporcje. Inwestorzy powinni pamiętać, że jakość przyniesie im sukces i markę, a ilość tylko środki” – zakończył Konrad Myślik.
Często wymienia się brak planów zagospodarowania przestrzennego jako jeden z głównych czynników hamujących procesy inwestycyjne. Czy rzeczywiście tak jest? – na to pytanie próbowali odpowiedzieć uczestnicy konferencji „Zagospodarowanie przestrzenne Krakowa”, zorganizowanej przez Informedia Polska 3–4 października w Krakowie.
Z poglądem tym polemizowała Magdalena Jaśkiewicz, dyrektor Biura Planowania Przestrzennego: „Brak planów jest poważnym hamulcem rozwoju? Ja bym to ujęła inaczej: brak planów jest na pewno hamulcem dla inwestycji, pytanie, czy również dla rozwoju. Wystarczy spojrzeć na Kraków i zobaczyć, ile inwestycji jest realizowanych mimo braku planów. Tak naprawdę brak planów powoduje spowolnienie inwestycji, ale jednocześnie umożliwia prowadzenie ich w takich miejscach i w taki sposób, w jaki byłoby to niemożliwe, gdyby obowiązywał plan miejscowy. Negatywnym skutkiem tego będzie większy lub mniejszy chaos urbanistyczny w przyszłości. (...) Planowanie, które z założenia miało wyprzedzać pewne działania rynku, miało je regulować bądź stymulować, dzisiaj usiłuje nadążyć za tym, co się na rynku dzieje”. Konsekwencją braku planów jest niepewność inwestycyjna i brak jednolitych reguł dla wszystkich inwestorów oraz przede wszystkim przypadkowa zgodność z koncepcją rozwoju miasta.
Zdaniem Zygmunta Ziobrowskiego z Instytutu Rozwoju Miast, brak planów jest tylko jednym z czynników regulujących procesy inwestycyjne. Przykładowo, w Gdańsku planami jest pokryte 70 proc. powierzchni miasta, ale ten fakt nie wpłynął na zwiększenie dynamiki inwestycyjnej. Na Zachodzie obowiązuje żelazna zasada: nie przystępuje się do opracowania planów, jeżeli nie ma gwarancji, że w ciągu najbliższych 5 lat co najmniej 60 proc. terenu nie zostanie zabudowane.
Obecnie planami miejscowymi jest pokrytych ok. 25 proc. obszarów dużych miast (głównie wojewódzkich) i ok. 24 proc. obszarów wiejskich. Na wsi ścisła regulacja planistyczna nie jest tak potrzebna jak w dużym mieście. Więcej planów powstaje w małych miastach. Często w celach spekulacyjnych. Efektem tego jest „rozwodnienie” przestrzeni budowlanej. Przykładowo, w trzech gminach krakowskich powierzchnia terenu przeznaczonego pod zabudowę przypadająca na jednego mieszkańca przekracza 2 tys. m kw. Ten sam wskaźnik dla dużych miast wynosi 200 m kw. na mieszkańca, a na terenach słabiej zurbanizowanych – 400 m kw.
Trendy i prognozy na rynku nieruchomości
Charakterystyczną cechą wtórnego rynku nieruchomości w Krakowie jest stały wzrost średnich cen, bez względu na wielkość lokalu czy lokalizację. Obecnie najwyższe ceny są notowane w Śródmieściu, które prześcignęło w tym zakresie Krowodrzę. Rekordową cenę zapłacono za mieszkanie przy ul. św. Anny – 23 222 zł/m kw. Dzięki bardzo dobrym wskaźnikom gospodarczym i funduszom unijnym, z których Polska będzie najwięcej czerpać w ciągu najbliższych 8 lat, nasz kraj cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów zagranicznych. Zdaniem analityków Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl, głównymi czynnikami kształtującymi przewagę popytu nad podażą są: wstąpienie Polski do Unii Europejskiej, wejście na rynek wyżu demograficznego z pierwszej połowy lat 80, ograniczenia planistyczne powodujące, że powstaje zbyt mało nowych mieszkań, duża liczba ludności napływowej (studentów), dostępność kredytów i stosunkowo wysokie ceny najmu.
Na rynku powierzchni handlowych w Krakowie w ostatnich latach nastąpił rozwój dużych centrów handlowych i sklepów delikatesowych wielkopowierzchniowych (Alma), natomiast ograniczony został rozwój hipermarketów (Kraków ma najniższy spośród dużych miast Polski wskaźnik powierzchni handlowej w branży spożywczej przypadającej na jednego mieszkańca). Zmiany te są skutkiem wzrostu cen nieruchomości, wzrostu wymagań klientów oraz ograniczeń planistycznych (brak planu zagospodarowania przestrzennego i długi czas oczekiwania na decyzję WZiZT). Ponieważ rynek lokalny nie jest jeszcze wystarczająco nasycony, przewiduje się dalszy rozwój dużych centrów handlowych (Tri Granit), rozwój małych sklepów o formule zbliżonej do delikatesów zlokalizowanych w parterach budynków (projekty sieci Hypernova, Tesco, Carrefour), rozwój delikatesów (Alma) i małych sklepów osiedlowych (polskie sieci handlowe).
W ciągu ostatnich 2 lat liczba zrealizowanych w Krakowie transakcji na rynku gruntów mieszkaniowych i komercyjnych utrzymywała się na poziomie ok. 1100 rocznie, przy łącznej wartości tych transakcji w przedziale 370 – 390 mln zł. Od 2003 roku średnia cena gruntów wzrosła o 100 proc. Zdecydowanie największy udział w obrocie gruntami mają działki pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Sprzedaje się ich coraz więcej (w ostatnich dwóch latach stanowią one około 40 proc. wszystkich transakcji gruntami). Największy jednak rozwój przeżywa rynek gruntów pod zabudowę wielorodzinną. Każda działka położona w Śródmieściu czy Krowodrzy, która nadaje się pod zabudowę tego typu, osiąga cenę powyżej 500 zł za m kw. Ceny działek położonych blisko centrum, szczególnie wewnątrz drugiej obwodnicy, na Kazimierzu, w rejonie między ulicą Kościuszki a Wrocławską, a także w rejonie ulicy Kalwaryjskiej, kształtują się na poziomie kilku tysięcy złotych za m kw. Najwyższe ceny osiągają działki z wydaną decyzją WZ.
W ostatnich latach obserwuje się zmiany na rynku inwestycyjnym obiektów turystycznych. Wyraźny wzrost udziału obcokrajowców w ruchu turystycznym jest wynikiem m.in. rozwoju połączeń lotniczych z Balicami, a zwłaszcza z pojawieniem się tanich linii (w 2003 roku samolotem dotarło do Krakowa 19 proc. turystów zagranicznych, a w 2005 – już 48 proc.). Sezon turystyczny z roku na rok ulega wydłużeniu. Rosnąca atrakcyjność Krakowa przekłada się na liczbę hoteli – pod tym względem stolica Małopolski jest niezaprzeczalnym liderem wśród innych miast Polski. Obecnie w Krakowie działa 97 hoteli (z czego 23 znajdują się w obrębie Plant). W krakowskiej ofercie turystycznej jest ok. 25 tys. miejsc noclegowych. Ponad 50 proc. tych miejsc znajduje się w obiektach trzygwiazdkowych. W ostatnich latach bardzo dynamicznie zaczął się rozwijać sektor adresowany do klientów biznesowych oraz do bogatych turystów (obiekty cztero- i pięciogwiazdkowe), co znalazło swoje odzwierciedlenie w budowie nowych obiektów o wysokim standardzie lub modernizowaniu istniejących w celu podniesienia standardu.
Rynek inwestycyjny obiektów turystycznych z roku na rok nabiera dynamiki. Obecnie realizuje się ponad 30 obiektów hotelowych i co najmniej drugie tyle obiektów turystycznych. Jednocześnie zgłoszono prawie 50 wniosków o budowę nowych obiektów hotelowych. Do tego dochodzą liczne adaptacje mieszkań na popularne ostatnio „apartaments to let for 24h” (jak np. mieszczący się w zabytkowej kamienicy Hotel Stary przy ul. Szczepańskiej) oraz kupowanie przez inwestorów (krajowych i zagranicznych) kamienic zlokalizowanych przy Rynku i przekształcanie ich w hotele (np. Hotel Matejko).
Według analityków Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl, w latach 2006 i 2007 utrzyma się wysoki poziom wykorzystania miejsc noclegowych i pokoi hotelowych w Krakowie. Przy czym wzrost liczby turystów zagranicznych w następnych latach będzie uzależniony od przepustowości lotniska w Balicach.
Gorsza sytuacja panuje na rynku nieruchomości biurowych. W Krakowie brakuje nowoczesnych biurowców – ich łączna powierzchnia to zaledwie 178 tys. m kw., podczas gdy w Warszawie aż 2,462 mln. Odpowiedzią na potrzeby rynku jest budowa kilku obiektów biurowych – w sumie 50 tys. m kw. powierzchni biurowej. Według szacunków CBRE do 2009 roku będzie oddawane ok. 50 tys. m kw. rocznie. Zdaniem analityków czynsze wyjściowe pozostaną na tym samym poziomie (ok. 13 EUR/m kw./mies. w biurowcu klasy A), jednak w związku z dużym popytem mniej będzie ulg oferowanych przez deweloperów potencjalnym najemcom.
Jak inwestować w mieście z tradycjami
Kraków nie jest wyłączną własnością Krakowian – widok na Wawel od strony zachodniej jest najlepiej rozpoznawanym symbolem Polski. Przekłada się to na sukcesy miasta w ruchu turystycznym, inwestycyjnym i akademickim. Wiąże się z tym jednak konieczność respektowania kontekstu historycznego. Inwestując w mieście z tradycjami, nie można się kierować wyłącznie chęcią zysku, gdyż grozi to zatraceniem jego historycznego charakteru. Liczni architekci, starając się zabudować jak największą liczbę działek położonych w ścisłym centrum Krakowa, argumentują to potrzebą budowania miasta zwartego. „Godzi się przypomnieć – zauważył Konrad Myślik z Międzynarodowego Centrum Kultury – że miasto zwarte to nie miasto gęste. Jego przeciwieństwem jest miasto rozproszone. A o jakości miasta, o jego klasie, elegancji, cenach i kierunkach inwestowania decyduje m.in. to, czy będzie nas stać na zachowanie wolnej przestrzeni w środku tego miasta. Jeśli nie, to będzie oznaczać, że jesteśmy albo zbyt biedni, albo zbyt chciwi”.
Innym problemem poruszonym przez Konrada Myślika jest brak respektu inwestorów dla kontekstu lokalnego. „Inwestorom brakuje świadomości, a często elementarnej wiedzy o okolicy, w której budują. Poddają się oni ochoczo dyktatowi ceny działki, co w konsekwencji każe im przeznaczać zakupione grunty wyłącznie pod budynki. Nikt nie jest skłonny przeznaczyć choćby części zakupionej działki pod przestrzeń półpubliczną. Nikt też nie zawiera sojuszy międzyinwestorskich, by tworzyć takie przestrzenie wspólne lub choćby po to, by się skuteczniej wzajemnie chronić. Od krajów bardziej rozgarniętych dzielą nas lata. Zapisy o wysokości, intensywności, powierzchni zabudowy czy powierzchni biologicznie czynnej są nagminnie łamane. Towarzyszy temu olimpijski spokój sprawców, bo nadzór budowlany nie działa, nie grożą więc za to żadne sankcje”.
Gwarancję krakowskiej prosperity stanowi zrównoważony rozwój i jego zastosowanie w zagadnieniach urbanistycznych. Kraków wymaga stałego wsparcia w postaci dobrej przestrzeni publicznej, dobrej urbanistyki i doskonałej architektury. „W mieście historycznym możliwa jest oczywiście parada współczesnej architektury, ale tylko najwyższego lotu, respektującej wymiar miejskich wnętrz, osie widokowe, odległości, pierzeje i proporcje. Inwestorzy powinni pamiętać, że jakość przyniesie im sukces i markę, a ilość tylko środki” – zakończył Konrad Myślik.
Źródło: "Krakowski Rynek Nieruchomości" nr 21/2006 | 2006-10-09
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
Komentarze (0)
Pokaż wszystkie komentarze (0)