Zadatek a zaliczka przy umowie sprzedaży nieruchomości

- tzw. zaliczkę, czyli częściowe spełnienie świadczenia przez jedną ze stron przed nadejściem terminu jego wymagalności bądź przed otrzymaniem świadczenia od drugiej strony;

- zapłacone z góry odstępne (zob. art. 396 KC);

- zastaw lub kaucję, w szczególności na zabezpieczenie przewidzianej w umowie kary umownej;

- wadium (zob. art. 70⁴ KC);

- zadatek (zob. art. 394 KC).

 

Wiele osób nie zauważa różnicy w określeniu zaliczki od zadatku, nie zdając sobie sprawy z ogromnego znaczenia konieczności rozróżnienia tych dwóch rodzajów „przedpłaty” w pryzmacie następczych skutków prawnych niewykonania przez jedną ze stron postanowień umowy. Z tego też względu w umowie należy bardzo dokładnie wskazać, czy stronom chodzi o zadatek, czy o zaliczkę.

 

Należy odnotować, że zadatek może być dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony, co znajduje potwierdzenie w obowiązującym orzecznictwie. Szczególnego znaczenia nabiera wnikliwa analiza oświadczeń woli stron, przy uwzględnieniu całokształtu okoliczności towarzyszących zawarciu umowy. Jeżeli strony nie wskażą wyraźnie tytułu „przedpłaty”, zgodnie z regułą interpretacyjną z przepisu art. 394 § 1 k.c. przyjąć należy istnienie zadatku, który stanowi dodatkowy element, jaki strony mogą wprowadzić w zawieranej umowie w celu zabezpieczenia ich wzajemnych interesów. Choć szeroko dyskutowany w doktrynie temat budzi kontrowersje, to należy przychylić się do stwierdzenia, że „ani umowa, ani zwyczaj, nie oznaczają odmiennych wobec brzmienia art. 394 Kodeksu cywilnego konsekwencji prawnych wręczenia rzeczy lub pieniędzy przy zawieraniu umowy, pozwala łączyć z tym zachowaniem skutki prawne określone w przywołanym przepisie prawnym, a więc pozwala określić, że strony zastrzegły zadatek”.

 

Co do zasady, zadatek powinien być oznaczony w kwocie pieniężnej, którą jedna strona wręcza drugiej przy zawarciu umowy. I tak w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona umowy może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i dany zadatek sobie zatrzymać, a jeśli sama zadatek dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Mając na uwadze dyspozytywny charakter art. 394 KC, strony umowy mogą zmodyfikować powyższe zasady poprzez wprowadzenie odmiennego – zgodnego z prawem – zastrzeżenia. Powyższe nie znajdzie zastosowania w sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialność żadna ze stron, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Może się zdarzyć oczywiście, że ustalenie odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania nastąpi dopiero w postępowaniu przed sądem. Z kolei rozwiązanie umowy za zgodą obu stron stanowi o konieczności zwrotu przez sprzedawcę wpłaconego zadatku.

 

Wykonanie umowy ma to znaczenie, że zadatek ulegnie wówczas zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Zadatek ulegnie zwrotowi, jeżeli jego zaliczenie nie jest możliwe.

Inną funkcję pełni zaliczka, do której nie stosuje się zasad obowiązujących przy zadatku. W wykonaniu umowy zaliczka zostaje zaliczona na poczet zapłaty ceny – identycznie jak przy zadatku z tym zastrzeżeniem, że niewykonanie umowy przez jedną ze stron, stanowi, iż druga strona, która dała zaliczkę, nie będzie mogła domagać się jej zapłaty w podwójnej wysokości. Będzie natomiast mogła skorzystać z innych uprawnień przewidzianych przez przepisy prawa cywilnego dotyczące odszkodowań.

 

Niewątpliwie określenie kwoty wręczanej przez jedną ze stron umowy jako zadatek jest zdecydowanie bardziej korzystne. Zadatek służy bowiem wzmocnieniu znaczenia umowy i zabezpieczeniu jej wykonania. Nie mamy takiej gwarancji w przypadku zaliczki, dlatego zawierając umowę powinniśmy dążyć do tego, aby kwotę wręczaną przy zawarciu umowy określić mianem zadatku.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?